우리나라에만 있는 전세제도는 전세금이 안정적으로 유지될 수만 있다면 환상적 주거제도라 볼 수 있다. 별다른 세금도 없다. 또 그동안은 전셋값이 집값의 30~40% 정도밖에 안 돼 전세를 살면서 여윳돈은 저축 등으로 투자할 수 있었다. 하지만 지금처럼 무섭게 전세금이 오르는 상황이라면 안이하게 전세만 고수하기 어렵다. 위험천만하다. 

전세금 상승은 수요가 늘어나는 데 반해 전세 공급이 점점 줄고 있다는 얘기다. 원인은 정부가 규제 드라이브를 걸면서 집값 하락에 대한 불안심리가 작용해 매수세가 더욱 떨어진 데 있다.

게다가 집값이 하락하면 신규로 분양하는 분양가격도 하락해야 하는데, 분양가는 각종 인플레로 상승할 수밖에 없는 구조다. 집을 지어도 팔리지 않으니 분양물량이 대폭 줄고 이는 전세금 상승의 주 요인으로 작용하고 있다.

문제는 전세금이 상승한 이후다. 강남권 보금자리는 지금보다 분양가격을 3.3㎡당 500만원 낯춰서 분양하지만 누구나 손쉽게 분양받을 수는 없다. 강남권 본청약을 보니 청약자격이 기본 1000만원 이상이고 특히 전용 84㎡는 1800만원 정도 불입해야 안정권에 들어올 정도다. 앞으로 남은 물량은 한정돼 있고 고득점 청약자는 여전히 많은 상황에서 무작정 보금자리만 내집 마련 대상으로 볼 수도 없다. 그만큼 보금자리로 내집 마련은 요원하다는 것이다.

수도권에서 기존 주택 매매 가격이 하락한 지역에 신규 물량 공급 부족으로 전셋값이 크게 오른 지역은, DTI 규제를 하든 안 하든 전세금이 매매가격 대비 60%에 가까워질 경우 전세물량이 소멸될 것으로 보인다.

이때는 DTI 규제로 매수심리가 불안해도 어차피 전세 공급이 없어지고, 매매와 월세를 선택하라면 아마 대부분 매매를 선택할 공산이 크다. 따라서 전셋값이 폭등할 때는 서둘러 집을 구입하는 게 여러 가지로 유리하다. 

이원용부동산연구소