전세난으로 전세매물이 품귀현상을 빚자 집을 구하는 임차인들의 마음이 급해졌다. 조급한 나머지 안전성을 검증도 하지 않은 채 덮어놓고 계약부터 하는 사례도 있다. 임대차계약 시 향후 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 반드시 살펴야 한다.
안전성을 검토할 때는 보수적으로 생각해야 하는데, 최악의 시나리오인 ‘이 부동산이 경매 넘어간다면’이란 가정을 했을 때 보증금을 온전히 회수할 수 있을 때만 안전성에 문제가 없다.
경매로 처분될 때 고려해야 할 두 가지 사항이 있다. 하나는 일반적으로 거래되는 것보다 낮은 가격에 매각된다는 점이다. 또 하나는 부동산과 관련된 각종 권리관계의 상호 우선순위를 따져보아 그중 임차인 본인의 순위가 보증금에 손실이 없는 앞선 순위에 있느냐는 것이다.
이를 검토하기 위해서는 임대차계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본상에 등재된 근저당이나 가압류 등이 설정된 날짜와 금액을 따져보고 배당으로 보증금을 변제받을 수 있는 범위 내에서만 임대차계약을 해야 한다.
권리관계의 배당 순서를 정해두는 것은 경매를 통해 부동산을 처분하여 임차인을 비롯한 채권자들에게 낙찰금을 나누어줄 때 채권자들이 받을 돈에 비해 낙찰금액이 부족한 경우가 많기 때문이다. 이에 따라 원칙을 정해 그 순서에 따라 배당을 해줄 필요가 있는 것이다.
해당 부동산이 경매될 때 낙찰가가 과연 얼마나 될지를 판단하는 것도 중요한 사안이다. 이는 경매의 낙찰가 추이와 통계를 통해 가늠할 수 있다. 예를 들어 최근 서울지역은 아파트 경매 시 83~85%의 낙찰가율을 보이고 있어 시세 대비 80% 수준에서 매각가를 산출해보면 된다.
위의 사항을 놓고 판단했을 때 만일 보증금 손실이 우려된다면 전세금을 깎거나 현 보증금에 차액만큼은 월세를 지불하는 조건으로 계약을 하는 것이 바람직하다. 지지옥션