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  • [박인호의 전원별곡]제1부 땅 구하기-(46) 수도권 주말농장용 땅, ‘전원생활+투자가치’ 두 토끼 잡기

  • 기사입력 2011-02-25 09:03
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수도권의 주말농장용 땅은 잘만 고르면 투자가치 상승과 전원생활이라는 두 마리 토끼 사냥이 가능하다. 도시인이 농촌에서 자유롭게 소유할 수 있는 농지는 ‘주말체험영농 목적의 농지’로 논과 밭, 그리고 과수원 정도다. 최대 1000㎡(302평)까지 소유할 수 있다.

자유롭게 땅을 사고 팔 수 있는 여주·양평군 등 토지거래허가구역이 아닌 지역이 1차 관심지역이다. 그러나 지난 2010년 12월 전 국토 면적의 2.4%(2408㎢)에 해당하는 땅이 토지거래허가구역에서 대거 해제됨에 따라 선택의 폭이 크게 넓어졌다. 실제 이번에 수도권에서 풀린 땅은 인천이 219.78㎢로 전체 토지거래허가구역의 46.7%, 경기는 1878.97㎢로 전체 43.6%에 달한다. 토지거래허가구역으로 묶여있던 기존 면적의 절반가량이 규제에서 벗어난 셈이다. 

주말농장용 땅은 거주지에서 차로 1시간 안팎에 오갈 수 있는 곳이 좋다. 거리가 너무 멀면 시간이 흐를수록 이런 저런 사정으로 방치하기 쉽고, 농사를 짓지 않으면 농지를 처분해야 한다. 만약 처분의무를 이행하지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행 강제금을 매년 물어야 한다.

주말농장을 운영해 보다가 여의치 않으면 ‘농지은행’을 이용하는 것도 한 방법이다. 농지은행은 한국농어촌공사가 운영하고 있는 제도로, 부재지주 또는 고령 및 기타 이유로 직접 경작할 수 없는 사람들이 자신의 땅을 농지은행에 임대 위탁하면 공사 측에서 농가나 농업법인에 임대해준다. 이렇게 하면 농지 관리가 편하고, 여기에 더해 양도소득세 절감 효과까지 볼 수 있다.

원래 본인이 직접 경작을 하더라도 농지 소재지에 거주하지 않으면 양도세를 절감할 수 있는 방법이 없다. 하지만 농지은행에 위탁하면 땅 소유주가 수도권에 살지 않더라도 8년 이상만 임대 위탁하면 양도소득세 중과(60%)가 아닌 일반세율(6~35%)을 적용받는다. 물론 오는 2012년 말까지 매도하는 비사업용 토지에 대해서는 한시적으로 일반과세율을 적용하고 있다.

투자 1순위 땅은 물론 계획관리지역이다. 계획관리지역은 건폐율이 40%로 생산·보전관리지역(20%)에 비해 배나 높고 지구단위계획도 세울 수 있기 때문에 토지의 효율성이 높다. 하지만 그 같은 장점은 이미 가격에 반영되어 있다고 보면 거의 맞다. 가격이 상대적으로 저렴한 생산·보전관리지역에도 관심을 가질 필요가 있다는 얘기다.

사실 계획관리지역에만 건물을 지을 수 있는 것은 아니다. 생산·보전관리지역도 전원주택, 근린생활시설까지 지을 수 있다. 즉 전원주택이나 근린생활시설 건축을 고려하고 있다면 굳이 계획관리지역만 고집할 필요는 없다. 생산·보전관리지역의 저렴한 땅을 매입, 가공해서 땅의 가치를 올리는 것이 더 확실한 투자방법일 수도 있다. 물론 좋은 입지에 저렴하게 나온 계획관리지역 땅이 있다면 당연히 먼저 매입할 일이다.

생산·보전관리지역내 땅이 편리한 교통과 빼어난 풍광을 갖춘 곳이라면 물론 금상첨화다. 또한 취락지구 옆이라면 좋다. 취락지구는 계획관리구역이기 때문에 주변으로 구역이 확장되면 가치상승을 누릴 수 있다.

땅을 매입한 뒤에는 잘 가꾸는 게 중요하다. 볼품없는 땅도 잘만 가꿔놓으면 가치는 금방 올라간다. 잡초만 우거진 땅에 과실수나 조경수를 심어 정성들여 가꾸면 2~3년 후에는 수확물을 거둬 수익을 창출할 수 있다. 그만큼 땅의 값어치도 올라간다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)


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