MC 성기영: 금주 부동산시장은 대형건설사 법정관리신청 등 부도우려가 재연된 점과 지난주에 이어 뉴타운 후속조치, 부동산세제 등이 관심사였습니다. 모두 시장에 영향을 미치는 관사사들인데요. 금주 이슈들을 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-성남으로 이어지는 내곡동 헌인릉 인근...삼부토건이 개발하려던 이 도시개발사업지는 주변환경이 아주 양호, 관심이 많은 지역이었죠?
▲헌인마을은 1960년대 초 나환자촌이었다가 이후 가구단지와 판자촌으로 바뀌면서 구룡마을 등과 함께 강남권의 대표적 무허가 판자촌으로 불려왔던 곳입니다.강남에 남은 미개발 용지였던 이곳은 자연녹지지역이었지만 지난 2003년 1, 2종 전용주거지역으로 용도가 변경돼 친한경 주거단지로 각광받아왔고 인근에 세곡천이 흐르고 대모산과 인능산 아래 위치하며, 북쪽에는 보금자리주택 세곡지구와 세곡2지구가 들어서 있습니다.
-여기에 추진된 도시개발사업의 구체적 내용과 현재 상황이 궁금한데요.
▲삼부토건과 동양건설산업이 맡고 있는 헌인마을 개발사업은 고급빌라사업입니다. 집 한 채에 30억원씩 모두 1조원대 사업규모죠. 자본잠식에 들어간 시행사, 4200억원대 PF대출을 못 갚는 시공사 등 개발사업이 총체적 난국에 빠져 대모산 아랫자락 고급타운하우스는 최악의 경우 물거품이 될 것으로 예상됩니다.
헌인마을 개발사업은 1~2년 전부터 인허가와 토지매입에 어려움을 겪으면서 위기론이 불거져왔습니다. 최초 설계 계획은 대지면적 330~600㎡ 크기의 단독주택 67가구, 7층 높이의 전용면적 165~297㎡ 아파트 285가구 등 총 352가구를 짓는 것이었습니다.
하지만 그린벨트로 둘러싸인 지역에 5층 이상 건물을 지을 수 없다는 서울시 도시계획위원회 지적으로 당초 계획보다 101가구 줄여 단독주택ㆍ3층 이하 연립주택(총251가구)으로 변경됐고 이로 인해 사업성이 떨어진다는 난관에 봉착하면서 아직까지 실시계획인가를 받지 못해 착공 조차 못한 상태입니다.
-토지매입도 제대로 안됐다고 하던데요.
▲그렇습니다. 토지매입이 문제입니다. 전체 부지 13만㎡ 중 당초 시행사가 매입한 토지는 70% 정도. 나머지 30%는 지주의 반대로 매입하지 못해 수십억원의 금융비용이 계속 발생하고 있는 상황입니다. 개발에 찬성하는 주민들로부터 3.3㎡당 800만원대에 토지를 사들였는데, 이에 반대하는 주민들은 두 배인 1500만원 정도를 요구, 매입에 어려움을 겪어왔죠.
나머지 토지를 돈을 더 들여서라도 산다면 사업 비용이 많이 들어가는 것도 문제지만 절반 가격에 판 70%의 찬성 주민들의 거센 반발을 감당할 수 없어 이러지도 저러지도 못하는 상황입니다.
개발사업 발표가 날 당시 알려진 분양가는 아파트가 3.3㎡당 3000만원, 단독주택은 3700만원에 1가구당 30억~50억원대로 고분양가였는데 토지 추가 매입비용이 분양가로 전가된다면 향후 분양된다고 해도 대거 미분양은 불보듯 뻔한 상황입니다. 사업성이 없다는 얘기죠.
-지난주 뉴타운에 대해 말씀해 주셨는데. 금주에도 여진이 계속되고 있습니다. 서울시 발표도 있었죠?
▲선거의 단골메뉴인 뉴타운사업에 대한 얘기가 부쩍 많아지는 것을 보니 선거바람이 또 부는 것 같습니다. 무척 예민한 부분이죠. 전면 개발 부작용과 민원 유발, 사업추진 부진 등으로 진퇴양난에 빠진 뉴타운사업의 새 해법이 제시되고 있는 것입니다.
서울시는 14일 ‘신주거정비 추진방향’을 통해 전면 철거 후 아파트를 짓는 획일적이고 낡은 주거정비 시스템을 보전과 개발이 양립하는 ‘투 트랙’으로 진행하겠다는 정책을 내놨습니다.
즉, 사업성이 있고 필요한 곳은 개발하되 환경이 양호한 저층 주거지 등은 지속 가능한 형태로 보전·관리한다는 것입니다.
그동안 사업단위별로 진행돼 온 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축 사업은 5대 권역별로 나눠 지역 특성과 인근 여건을 고려해 체계적으로 관리한다는 것입니다.
서울시는 기존 뉴타운 사업은 일정궤도에 오를 때까지는 안정적으로 추진한다는 기존 입장을 재확인하고 공공관리제도 등을 통해 행정·재정적 지원을 강화해 나갈 방침입니다.
현재 서울시내 뉴타운 사업은 전체 241개 촉진구역 중 171곳이 추진위원회 설립, 121곳이 조합설립인가, 63곳이 사업시행인가 절차를 밟고 있으며, 19곳이 사업을 마무리한 상태입니다.
한편 재개발·재건축 예정구역 폐지는 부동산 투기를 몰고온다는 차원에서 대대적으로 손질할 계획을 밝혔습니다. 정비예정구역 신규 지정을 올해로 종결하고 장기적으로는 제도 자체를 폐지해 주거지종합관리계획으로 대체한다는 것입니다.
비예정구역으로 지정됐지만 오랜 기간 추진위원회를 설립하지 못하는 등 사업이 지지부진한 지역이나 주민들이 해제를 요청하는 지역은 예정구역 지정을 해제키로 했습니다.
3월 말 현재 서울에서 재건축·재개발이 진행 중인 곳은 271개 구역이며 정비예정구역 수는 281개에 달합니다. 서울의 대규모 도시재생 사업이 10년만에 방향전환을 맞는 것이지요. 지역별로 영향이 클 것으로 보입니다.
-경기도 뉴타운 정책도 달라질 것 같던데요.
▲뉴타운사업에 대해 주민입장을 적극 반영하고 있는 경기도는 이미 3개 뉴타운 사업을 해제한 바 있는데요. 13일 발표한 경기뉴타운 제도개선안을 보면 더욱 뚜렷합니다.
주민의 의사를 존중하고 주민의 부담을 덜어주는 데 초점을 맞추고 있습니다. 주민간 찬반이 엇갈리면서 ‘갈등타운’으로 불리는 등 도내 곳곳에서 갈등의 골이 깊어짐을 의식한 것으로 보입니다.
계획수립 단계에서 주민의사 직접 확인-토지 소유자 등 주민의 동의를 구하는 절차 강화, 전체 토지 등 소유자 50% 이상의 참여와 참여자 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 관련법 개정 추진, 촉진계획이 결정되고 나서도 주민반대 등의 이유로 3년 넘게 사업추진이 안되는 곳은 존치지구로 지정하는 일몰제도 도입. 생계형 저소득층 주거안정 보강 등을 강화했습니다.
이로써 서울 26개지구(274개 구역) 등 전국적으로 총77개지구(719구역)가 지정돼 여의도면적의 94배 규모의 뉴타운사업은 향후 지형이 크게 변할 전망입니다. 서울은 85%가 착공도 하지 못한 채 표류 중이고 경기도는 총 23개지구 중 3곳은 이미 지정취소, 12곳은 지정취소를 위한 법정다툼이 진행 중입니다.
-7월 1일부터 허위계약서 작성이 적발되면 면제받은 양도세 등 세금은 물론 과태료까지 문다면서요.
▲오는 7월1일부터 시행되는 개정 소득세법에 따르면, 허위계약서를 만든 사실이 적발되면 1가구 1주택자로서 3년 이상 보유하는 등 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 사람이라도 비과세 혜택이 취소됩니다. 부동산 매매시 약간의 세금을 덜 내려다가 거액의 양도세나 과태료를 추징 당하는 일이 없도록 각별한 주의가 필요합니다.
4억원의 매물을 3억5000만원 ‘다운계약서’를 쓰면 원매자는 양도세를 덜 내서 좋고, 매수자는 취득세를 덜 내서 좋습니다. 바로 이런 유혹 때문에 그동안 위법 업다운계약이 유행했습니다.
현재 1가구 1주택자이고 주택을 3년 이상 보유한 사람들은 팔 때 양도세를 내지 않습니다. 물론 서울과 경기 과천, 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)는 2년 이상 거주해야 하는 요건도 충족해야 합니다. 또 보유한 농지를 8년 이상 거주하면서 경작한 사람들도 2억원 한도 내에서 양도세가 면제되고 있습니다. 하지만 7월부터는 허위계약서를 작성한 사람은 양도세 비과세 혜택을 못받고 거꾸로 세금을 물어야 합니다.
허위계약서를 만든 사람에게는 ‘비과세 혜택이 없을 경우 내야 하는 세액’과 ‘계약서상 거래액과 실제 거래가액과의 차액’ 중 작은 금액이 추징됩니다.
허위계약서를 만든 중개업자는 취득세의 0.5~1.5배의 과태료가 부과되고, 사고파는 사람들끼리 허위계약서를 작성한 경우에는 거래 당사자 모두에게 같은 금액의 과태료가 부과됩니다. 푼돈 아끼려다 그야말로 세금 폭탄을 맞는 셈입니다. 더구나 계약후 10년까지 유효하니 조심하셔야 합니다.
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