MC 성기영: 금주 부동산시장은 부동산 프로젝트파이낸싱 부실치유문제와 분양가 상한제 폐지 불발 등 굵직굵직한 재료가 관심사였습니다. 정부의 3.22 부동산거래 활성화 대책 발표 한 달이 됐는데요. 시장동향을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-내일로 3.22 부동산거래 활성화 대책이 발표된지 한 달인데요. 시장은 정상회복 보다 되레 침체상황으로 다시 가는 느낌입니다. 어떻습니까?
▲맞습니다. 겉보기에 분양시장에 많은 사람이 몰린다는 뉴스로 활기를 띠는 것 같지만 실제 기존주택시장은 되레 침체장세가 다시 깊어지고 있습니다. 지난 2-3월 집을 사겠다는 매수문의가 그래도 어느정도 생겼던게 사실인데 4월 들어서는 완전히 끊기다시피한 상태입니다. 서울아파트 매매거래건수 추이가 이를 그대로 보여주는데요, 지난 1월 7321건, 2월 5829건, 3월 3187건으로 급격히 감소하는 추세입니다. 이달들어 이같은 매수위축은 더욱 확연해지고 있습니다. 매입세력 약화는 가격하락을 더욱 부추겨 지난달 서울의 아파트 매매가가 전월 대비 0.07% 하락, 지난해 10월 이후 5개월만에 처음 내려앉았습니다. 더구나 재개발, 재건축, 뉴타운 사업의 축소 내지는 해제 영향으로 재건축 대상 아파트가격 역시 하락세를 타고 있습니다.
전세가 오름세가 급격히 둔화되는 상황입니다.
다만 일부 임대투자용 상품, 예컨대 소형오피스텔이나 LH단지 내 상가 등 일부 임대수익률이 제대로 오를 것 같은 상품만 분양경쟁률이 높고 낙찰가율이 내정가의 2배를 넘어서는 등 불황 부동산시장을 리드해 가고 있을 뿐입니다.
-그 만큼 3.22 부동산거래 활성화 대책이 효험이 없다는 방증인데, 사실 정부발표내용이 투명하게 이행된게 별로 없기 때문이죠?
▲당장 어제 불발된 분양가 상한제 폐지안만 해도 그렇습니다. 대책발표시 시장안정을 위해 비중있게 발표했었는데요. 막상 국회에서 불발됐습니다. 20일 열린 국회 국토해양위 법안심사소위를 통과하지 못한 것입니다. 이제 6월에나 국회에서 거론될 것으로 보입니다. 지난 2009년 이래 이같은 사태가 반복되고 있는 상황입니다. 원칙공감에도 불구하고 분양가 상한제가 아파트가격 상승에 제동을 거는 효과적인 대책이라는 시각과 공급불안을 초래해 가격안정에 되레 불씨가 될 것이라는 시각이 맞서 한치 앞으로 나가지 못하고 있는 것입니다. 제한적으로 나마 신속히 대응해야, 향후 주택 안정공급에 차질이 빚어지지않을텐데 걱정입니다.
또 하나 축이었던 취득세 50% 감면안 역시 최근 한 달간 주택거래를 막은 주범이 됐습니다. 정부와 지방자치단체가 우여곡절 끝에 연말까지 모든 거래주택(9억원 초과 4%→2%, 9억원 이하 2%→1%)의 취득세 감면을 한시적으로 운용하겠다고 합의, 지난 18일에는 국회 행정안전위 전체회의에서 ‘지방세특례제한법 개정안’이 의결됐습니다. 이달 임시국회에서 통과될 가능성이 커졌지만 시장의 반응은 여전히 냉랭합니다. 지켜보겠다는 것이죠. 당초 기대와 달리 계약이 임박했던 주택거래는 중단됐고 매수대기자들은 관망세로 돌아섰습니다. 이미 계약금을 치른 매수자의 잔금기일 연기 요구로 곳곳에서 싸움이 벌어지는 등 주택시장은 극심한 혼란에 빠진 상황입니다.
당정이 마련한 대책의 내용이 수시로 뒤집히는 만큼 국회 통과가 최종 결정될 때까지 거래를 미루겠다는 수요자가 많은 것입니다. 강남 10억짜리 주택의 경우 취득세 감면에 따라 2000만원, 5억짜리면 500만원이 왔다갔다하는 마당에 섣불리 계약할 사람이 누가 있겠습니까. 이미 거래가 진행된 곳에조차 ‘취득세앓이’가 계속되고 있는 실정입니다.
-건설업체 부동산 PF대출문제는 해결의 기미가 보이나요?
▲부동산 시장침체와 건설, 금융업계의 극한 생존게임으로 미궁에 빠진 부동산 PF문제 해소여부가 초미의 관심사입니다. 금융권은 PF대출 만기연장과 신규 자금지원 의지와 함께 정부 강권하에 배드뱅크 설립을 가시화하고 있습니다. 건전한 대출은 살리고 부실은 한데 모아 처리한다는 것이지요. 국회는 지난해 시한만료된 기업구조조정촉진법을 재제정, 건설사 워크아웃으로 PF부실의 퇴로를 여는 작업을 진행 중입니다. 이해 당사자간의 양보를 통해 합법적으로 활로를 모색한다는 취지에서 입니다. 건설업계 역시 사업계획 재점검 및 대주단 제도 보완요구 등 회생해법 찾기에 부산합니다.
하지만 여전히 여의치않아 자칫 우리경제를 나락으로 떨어뜨릴수 있다는 우려까지 나오고 있는 상황입니다. PF대출 66조원 가운데 25조원이 연내 만기가 도래하는데다 당장 2분기에 몰린 것만 13조8000억원대로 되돌아볼 시간이 없습니다. 각양각색의 PF재앙 방지대책이 논의되지만 제대로 성안, 실효를 거둘지는 여전히 미지수입니다. 벌써부터 부실PF의 은행권 떠넘기기라며 반발하고 있는 가운데 배드뱅크 설립 반발과 출자비율에 대한 이견이 만만치않습니다. 27조8000억원대를 상회하는 저축은행 등 기타 금융권 PF대출잔액도 문제입니다.
국회의 기업구조조정촉진법 제정 역시 다르지 않습니다. 관련법이 상임위를 거쳐 오는 28~29일 국회본회 통과가 예정되어 있지만 여전히 불투명합니다. 금융권은 기업구조조정수단 미비, 건설사는 금융사의 무차별적 경영간섭 배제 요구로 불만입니다.
엎친데 덮친격으로 주택시장은 재차 침체로 반전되는 추세여서 갈수록 꼬일 가능성도 없지않습니다. 서로 살아남겠다면 공멸하는 분위기가 될수 있지요. 금융비용은 늘어 분양가는 높아질 수밖에 없고 그러면 사업성은 재차 나빠지는 악순환의 고리에 빠져들게 됩니다.
-끝으로 7월 1일부터 허위계약서 작성이 적발되면 면제받은 양도세 등 세금은 물론 과태료까지 문다면서요?
▲오는 7월1일부터 시행되는 개정 소득세법에 따르면, 허위계약서를 만든 사실이 적발되면 1가구 1주택자로서 3년 이상 보유하는 등 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 사람이라도 비과세 혜택이 취소됩니다. 부동산 매매시 약간의 세금을 덜 내려다가 거액의 양도세나 과태료를 추징당하는 일이 없도록 각별한 주의가 필요합니다.
4억원에 매물을 3억5000만원 ‘다운계약서’를 쓰면 원매자는 양도세를 덜 내서 좋고, 매수자는 취득세를 덜 내서 좋습니다. 바로 이런 유혹 때문에 그동안 위법 업ㆍ다운계약이 유행했습니다.
현재 1가구 1주택자이고 주택을 3년 이상 보유한 사람들은 팔 때 양도세를 내지 않습니다. 물론 서울과 경기 과천, 5대 새도시(분당·일산·평촌·산본·중동)는 2년 이상 거주해야 하는 요건도 충족해야 합니다. 또 보유한 농지를 8년 이상 거주하면서 경작한 사람들도 2억원 한도 내에서 양도세가 면제되고 있습니다. 하지만 7월부터는 허위계약서를 작성한 사람은 양도세 비과세 혜택을 못받고 거꾸로 세금을 물어야 합니다.
허위계약서를 만든 사람에게는 ‘비과세 혜택이 없을 경우 내야하는 세액’과 ‘계약서상 거래액과 실제 거래가액과의 차액’ 중 작은 금액이 추징됩니다.
허위계약서를 만든 중개업자는 취득세의 0.5~1.5배의 과태료가 부과되고, 사고파는 사람들끼리 허위계약서를 작성한 경우에는 거래 당사자 모두에게 같은 금액의 과태료가 부과됩니다. 푼돈 아끼려다 그야말로 세금 폭탄을 맞는 셈입니다. 더구나 계약후 10년까지 유효하니 조심하셔야 합니다.
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