KB금융지주 경영연구소(소장 양원근)는 7일 발표한 ‘주택시장의 투자수익률 분석’ 보고서를 통해 주택가격은 수도권을 중심으로 지속적인 하락세를 보이고 있으나 최근 5년 간 누적수익률 기준으로는 회사채, 국고채, 정기예금 등과 같은 금융상품에 비해 높은 수익률을 보였다고 밝혔다.

KB경영연구소에 따르면 주택의 투자수익률은 매매 차익으로 발생하는 자본수익률과 임대를 통해 얻을 수 있는 소득수익률을 합산한 것으로 △2006년부터 2010년 말까지 최근 5년간 약 39% 수준을 기록했다. 같은 기간 주식투자 수익률 48.7% 보다는 낮지만 회사채(31.7%), 국고채 (25.3%), 정기예금(23.3%)보다는 높다. 주택이 아직까지는 다른 금융상품과 비교해 경쟁력이 있는 상품이라고 분석이다.

그러나 주택이 과거 수익성과 안정성을 동시에 보장해 주는 자산에서변동성이 큰 위험자산, 수익이 비례하는 자산으로 인식되고 있는 데다 2000년대 어 서울 강남권 주택을 비롯해 대부분 주택의 수익이 급증한 만큼 앞으로는 투자위험이 매우 큰 자산으로 부각될 수 있다고 점쳤다.

이종아 연구위원은 “지속적인 주택활성화 정책 시행에도 주택 투자 수요가 쉽게 늘어나지 못하는 것은 확대된 주택시장의 위험에 부담을 느끼는 심리적 요인이 작용한 것으로 볼 수 있다”며 “향후 지속적인 물가 상승, 금리 인상, 가계 부채 규제 등의 위험요인이 증가한다면 주택구입에 대한 요구수익률이 높아져 거래시장이 더욱 어려워 질 것”이라고 말했다.

KB경영연구소는 주가수준 평가지표로 활용되는 PER(주가수익비율, Price Earning Ratio)을 주택시장에 접목해 주택의 PER을 산출했다. 2010년 말 주택의 PER은 약 18배 수준으로 주식(13배)보다 높은 편으로 나타났으나 최근 매매가격이 계속 하락하고 전세가격은 꾸준히 상승하고 있어 향후에는 점진적으로 낮아질 것으로 전망했다.

주택의 PER은 주택 매매가격을 전세가격에 월세이율을 곱한 수치로 나눠 산출한다.

한편 KB경영연구소는 블루칩아파트 10개를 선정해 우량주식과 PER을 비교해 본 결과, 우량주식의 최근 PER은 10배 수준인데 비해 일반아파트는 20~30배, 재건축아파트는 30~40배 수준을 기록해 재건축 개발에 대한 기대감이 주택가격에 반영되고 있는 것으로 분석했다. 대표적인 블루칩아파트인 반포주공1단지의 경우 20년간 누적수익률이 약 868%로 삼성전자의 누적수익률 5469%보다 6배 가량 낮았으나, 최근 10년간의 수익률은 373%로, 삼성전자 수익률(396%)과 비슷한 수준으로 나타났다.

경영연구소는 이번 보고서를 통해 그 동안 주택시장에서는 주택가격이 지속적으로 상승할 것으로 예상하고 주로 시세차익으로 인한 수익인 자본수익률만을 기준으로 투자를 판단해 왔으나, 당분간 주택시장의 가파른 가격상승의 모멘텀이 없는 상태에서 주택투자수익률은 소득수익률 증감에 따라 좌우될 것으로 내다봤다. 또 향후 주택가격이 지속적으로 하락한다면 투자자 입장에서는 투자수익률을 높이기 위해 월세로의 전환 또는 전세가격 인상을 추진할 가능성이 높다고 봤다. 연구소는 다만 구조적으로 주택 임대시장에 안정적인 소득수익률을 기대할 수 없다면 주택가격은 더욱 떨어질 가능성이 높다고 덧붙였다.

<윤재섭 기자@JSYUN10>
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