MC 성기영: 주택시장 침체가 심각한 상황인데요. 정부의 거래활성화 대책이 조기에 나온다해도 가을시장 회복이 어려운 상황입니다. 주택시장 주요 이슈, 분석해 드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲주택가격이 지난 2008년 글로벌 경제위기 때 보다 더 떨어진 것으로 나타났다면서요?
-추락하는 주택시장 과연 어디까지 갈 것인가가 관심입니다. 아파트 실거래가를 분석한 자료에 따르면 서울시 지역 아파트의 실거래 가격이 금융위기 때보다 6000만원 더 낮아진 것으로 조사됐습니다. 6월 말 기준 아파트 실거래가격을 보면 서울시 소재 아파트의 평균 거래가격은 4억2468만원이고 강남 3개구는 6억320만원으로 나타났습니다. 2008년 금융위기 때보다 5000만~6000만원 가량 더 하락한 것.
또 4년 전에 비해 거래량 또한 61% 가량 줄었는데요. 그만큼 수요자이탈이 심한 셈이죠.
2008년 금융위기 이후 국내 부동산시장도 수요 감소와 가계부채 문제, 거시경제의 악화로 인해 거래 부진과 가격 약세가 이어졌다는 얘깁니다.
강ㆍ남북을 비교해 보면 강남 3구는 2008년 8월 말 당시 평균 6억5000만원 선이었던 거래가격이 올해 6월 말에는 6억원 수준으로 약 5000만원이 떨어졌습니다. 강북의 경우 최근 2억 4000만원 대에서 거래가 되며 금융위기 당시보다 7800여 만원이 떨어져 강북이 더 심각한 것으로 나타났습니다.
이는 무엇보다 대외 경제 여건의 악화로 얼어붙은 매수심리가 아파트 가격 하락세에 큰 영향을 준 것으로 분석됩니다. 특히 강남권의 경우 시장회복 기대감을 불어넣었던 재건축사업 마저 지연돼 수요자들의 발을 붙잡았고 최근에는 시세 이하가 아니면 거래가 되지 않을 정도로 매수세가 멈춰있는 상황입니다.
▲이같은 집값 하락속에서도 지방 혁신도시 아파트는 가격이 오르는 모양이죠?
-그렇습니다. 극심한 부동산경기 침체에도 불구하고 혁신도시가 들어설 강원 원주, 대구 동구, 울산 중구의 집값이 1년 만에 두 자릿수 이상 상승하는 급등세를 보이고 있는 것으로 나타났습다.
강원 혁신도시인 원주시의 7월 아파트가격이 1년 전보다 17.2% 오른데 이어 같은 기간 대구 혁신도시(동구)와 울산 혁신도시(중구)의 아파트 값도 각각 15.6%와 11.3% 오른 것으로 나타났습니다. 이는 지난 1년간 전국 아파트 값 상승률이 3.3%에 그쳤고 인천(―3.8%) 서울(―2.7%) 경기(―1.3%) 등 수도권은 오히려 떨어졌다는 점을 감안할 때 상당히 높은 상승률입니다. 공기업들이 속속 본사를 혁신도시로 이전해 안정적인 구매력을 갖춘 공기업 임직원들의 이사 수요가 늘었기 때문으로 분석됩니다.
▲전세만료일이 다가오는 경우 집주인이나 세입자가 오른 전세보증금을 월세로 전환하는게 좋을지, 아니면 보증금으로 주는게 좋은지 망설이는 경우가 많을텐데요. 이때 월세전환율을 따지던데요. 자세한 설명 부탁드립니다.
-월세 전환율이란 전세금에서 보증금을 뺀 나머지 금액을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율입니다. 가령 전세 1억원짜리 아파트를 보증금 7000만원에 월세 30만원에 임대했다면 12%가 월세전환율이 됩니다. 이는 임대인 입장에서 보유 아파트 임대에 대한 수익률의 개념으로 월세전환율이 높을수록 세입자의 주거비 부담이 늘어난다는 것을 의미합니다.
7월 현재 기준 서울시 전체 월세전환율은 7.58%인 것으로 나타났습니다. 이는 지난 2010년 월세전환율이 8.52%에 비해 0.94%P 하락한 수치입니다. 2008년 금융위기 이후 저금리 기조가 계속되고 정기예금 금리가 평균 4%대를 유지하자 집주인들은 예금이자 보다 더 많은 현금흐름을 확보할 수 있는 월세를 선호하기 시작했습니다.
임차시장에서 월세 건수가 늘어난 것이죠. 예컨대 2010년 서울시 아파트 월세거래 건수는 1만2000건 정도. 2011년에서는 5만1800건으로 크게 늘어나 전세위주 임차시장에서 월세 비중이 늘어난 것입니다. 아파트 월세, 보증부 월세가 늘어나면서 수익률은 되레 하락했습니다.
▲그렇다면 올 가을 월세계약이 나을까요?
-그렇습니다. 저금리로 집주인들이 월세를 선호하면서 월세 및 보증부 월세가 늘어나고 있는 것으로 나타나고 있습니다. 임대인의 입장에서는 현재 은행 정기예금이자율이 4%대인 반면 월세전환율은 7%~8%에 달하므로 월세가 유리합니다. 다만 적정수준 이상의 월세전환율을 적용하는 경우 높은 월세부담으로 세입자와 마찰이 생기거나 계약기간이 길어질 수 있어져 공실이 발생할 수 있으므로 지역 아파트 임대차 동향이나 전세금 규모 등을 고려해서 월세 수준을 결정해야 합니다.
반면 세입자는 월세전환 제의를 받은 경우 대출이자율, 월수입 등을 고려해 대출을 받는 경우와 월세를 지급하는 경우의 현금지출을 비교해 결정해야 합니다. 현행 전세자금 대출 이자율이 4%~7%이므로 월세전환율 보다 낮아 상승한 전셋값 만큼 대출을 받는 것이 유리합니다.
그러나 기존 대출이 있거나 대출 제약이 있어 제2금융권을 이용하는 경우 대출 이자율 6%~13%가 적용돼 대출을 받는 것 보다는 적정 월세전환율을 적용해 월세로 돌리는 것이 유리합니다.
▲오피스텔 공급이 하반기에도 지속될 전망이라면서요. 과잉공급 걱정해야되지 않을까요?
-그렇습니다. 올 상반기 전국에서 공급된 오피스텔 물량은 1만8700실정도. 하반기에도 수익형부동산의 대표주자인 오피스텔이 대거 공급될 것으로 전망입니다.
올 하반기(8~12월) 분양예정인 오피스텔은 1만636실. 강남보금자리지구와 광교 및 분당신도시, 송도경제자유구역, 세종시 등 다양한 곳에서 공급될 예정입니다. 총2만9339실이 공급되는 셈이죠.
오피스텔 공급실적은 조사가 시작된 2003년 2만7732실로 가장 많았으며 이후 2004년 오피스텔의 바닥 난방이 금지되면서 2006년까지 감소하다 2007년 전용 50㎡이하에 한해 바닥 난방이 허용되면서 공급량이 서서히 늘었습니다.
최근 아파트 시장 침체에 따라 수익형부동산으로의 관심이 높아지면서 2010년과 2011년 물량이 크게 증가했는데 이제 오피스텔 미분양을 걱정해야할 판입니다.
입주가 본격화되는 내년부터 과잉공급 여파가 나타날 것으로 보입니다. 벌써부터 분양권 거래가 안되는 상황이고요. 수익률만 믿다 자칫 낭패를 보는 경우가 속출할 것으로 보입니다.
분양 고려시 주변 입주물량과 인구집중도 등을 세심히 분석해야 할 것으로 보입니다. 물론 하반기 분양되는 분당 정자동 등 일부지역은 여전히 관심이 높을 것으로 예상됩니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
