버블 붕괴땐 금융부실 악순환
100만가구 하우스푸어 대책 등
금융 위주 활성화 방안 시급
대한민국의 국제적 위상을 고양시킨 런던올림픽이 마무리되면서 그동안 행복(?)의 그늘에 가려졌던 경제문제가 고개를 쳐들고 있다. 정부의 적극적인 통화와 재정정책 주문이 주류를 이루지만 이 역시 약발을 받을지 의문이다. 유럽발 재정위기 여파, 대통령 선거 등으로 인한 한국경제의 불확실성이 커질 수밖에 없는 구조이기 때문이다. 하반기 경제성장률이 2분기보다 크게 개선되기 어렵다며 연간 2%대의 성장에 그칠 것이라는 비관적 전망이 나오는 것도 같은 맥락이다. 외부적 경제환경 개선이 숙명적이라면 내부적 요인이라도 혁신적으로 바꿔 상황 탈출을 시도해야 할 처지다. 복잡하게 꼬여가는 부동산문제만 해도 그렇다. 경제불안으로 집을 살 수요가 없다는 게 거래 침체의 근본 원인이다. 하지만 건설 등 연관산업 피폐는 물론 금융부실, 자산 디플레이션, 고용, 소비 등에 악영향을 미쳐 경제회복의 발목을 잡는 악순환이 우려되는 만큼 정부는 물론 여야가 힘을 합쳐 시장 붕괴를 막을 전방위 활성화 대책이 시급히 나와야 한다.
부동산시장 버블을 추적한 IMF보고서에 따르면 주식시장의 버블이 붕괴됐을 때 평균적인 주가하락률은 45.5%, 하락기간은 10분기(2년 반)으로 나타났다. 반면 부동산시장의 버블이 붕괴되었을 때의 평균적인 실질 부동산가격 하락률은 27.3%, 하락기간은 16분기(4년)에 달하는 것으로 분석됐다.
부동산이 주식에 비해 낙폭은 적지만 회복하는 데 걸리는 시간은 1.5배 이상 길어 경제에 장기간 악영향을 준다는 점은 시사하는 바 크다. 또 주식시장 버블 붕괴 이후 경제성장률이 평균 1.4%포인트 떨어지지만 부동산시장 붕괴로 인한 하락 폭은 2.6%포인트로 경제에 고강도 파장이 몰아치는 것으로 분석됐다.
이는 민간소비 및 투자의 성장기여율(전체 성장을 100으로 가정할 때 각 지출부문의 성장 기여를 측정한 것)이 마이너스를 기록한 데 따른 것이다. 민간소비의 급격한 부진은 가계 자산에서 차지하는 부동산 비중이 주식에 비해 월등히 높고 민간 고정자산 투자의 감소로 임금 및 고용이 큰 타격을 받기 때문이다. 부동산 비중이 77%에 달하는 우리의 경우 이같은 소비 위축은 더욱 클 수밖에 없다.
이는 또 부동산 담보대출의 부실화와 금융기관의 신용경색을 초래하게 된다. 부동산이 주식에 비해 투자 레버리지가 더 높아 보다 강력한 영향을 미치게 됨은 주지의 사실이다. 2007년 미국과 1990년 일본의 경우처럼 부동산담보비율(LTV)이 100%를 넘을 때 후유증이 클 수밖에 없었던 것도 같은 이유다. 부동산가격 하락은 가계대출금 및 이자상환율 유예로 이어지고 은행은 부동산을 경매에 넘기며 이 과정에서 팔려는 집은 더욱 하락, 팔리지않게 된다. 이른바 하우징 디플레이션이다.
집을 짓고 사고 파는 모든 행위에 금융이 간여되어 있다. 우리는 선진 외국과 달리 일반소비자가 금융에 접근할수 있는 유일한 통로가 부동산이어서 금융과 부동산은 한몸처럼 움직일 수밖에 없다. 금융이 부동산의 구매력과 공급력을 동시에 조절가능한 핵심 밸브이자 기업의 생사박탈권(?)을 가진 염라대왕이다. 이는 건설규제 완화보다 금융에서 해답을 찾아야 함을 의미한다.
DTI 규제 정도를 푸는 데 수십개월이 걸리고 그나마 범위를 놓고 미적미적하는 태도는 옳지않다. 과감히 우월적 공급자 지위에서 벗어나 소비자적 관점으로 전환해야 한다. 대출감정 가격보다 집값이 떨어졌다면 금융기관도 일정부분 책임을 져야 한다. 100만가구의 하우스 푸어 대책도 금융권 중심으로 나와야 한다. PF사업에 대한 위험도 수요자와 함께 져야 마땅하다.
땅 짚고 헤엄치기식 전근대적 금융업이 존재하는 한, 2등 경제를 면하기 어렵다.
