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  • [장용동리포트] 9ㆍ10대책ㆍ준공후미분양, 연내입주 역세권 소형 구입 찬스

  • 기사입력 2012-09-13 16:00
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<장용동 大기자 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>

MC 성기영: 주택거래 활성화를 목표로 발표된 9ㆍ10 취득세 및 양도세 감면 혜택이 되레 시장을 옥죄면서 혼란만 가중시키고 있습니다. 한 주 간의 부동산 이슈 분석해드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.

▲9ㆍ10 대책이 나온지 오늘로 4일째인데요. 실제 주택시장에서 어떤 영향을 미치고 있는지 궁금합니다.

-정부가 내놓은 대책이 모두 그러하듯이 국회 법개정을 전제로 하는 것이 대부분입니다. 국회에서 법개정이 되지않으면 물거품이 되는 것이죠. 다주택자 양도세 중과폐지 등도 여야 정치권의 의견 상반으로 표류하고 있는게 대표적 사례죠. 이번도 마찬가집니다. 국회가 어쩡쩡한 상황을 보이니 되레 시장을 활성화하기 보다 오히려 더 냉각시키고 있습니다.
적용시점과 적용대상이 부정확해 논란이 빚어져 시장이탈이 생겨나고 있는 것이죠.

▲좀 더 구체적으로 취득세 감면부터 알아보죠..문제가 뭐죠?

-우선 취득세 감면과 양도세 면제의 적용시점 논란과 미분양 적용 대상을 놓고 극심한 혼선이 빚어지고 있습니다. 예컨대 적용시점의 경우 9ㆍ10 경제활력 대책회의 후 발표된 내용을 보면 연말까지 9억원 이하 1주택은 현행 2%에서 1%로 , 9억원 초과 또는 다주택자에 대해서는 현행 4%에서 2%로 취득세를 깎아주되 자치단체와 협의, 최종안 확정하고 국회 상임위를 통과한 시점 이후 취득분부터 적용하겠다고 했습니다. 이러다 보니 적용시점이 안개에 묻혀 집을 사고자 했던 사람도 미루게 되고 시장거래는 더욱 얼어붙는 상황입니다.

정부발표 대로라면 오는 13일 시도지사회의를 거쳐 정부안이 확정되고 이달 하순에서 10월 초순에 열릴 국회 상임위 통과 후 적용되게 됩니다. 이것 역시 지자체 및 여야 의견이 달라 어찌될지 모르는 형국입니다. 소비자 입장에서 보면 이러지도 저러지도 못하는 상황이죠. 발표 전 집을 산 사람은 계약서를 다시 쓰고 잔금을 시행 이후로 미루자고 하겠죠. 새로 계약은 전혀 안되고요. 김포 한강 신도시 등에서는 준공 후 미분양이 극심합니다. 이런 경우도 집을 살 사람들이 전혀 움직이지 않고 있고 계약한 사람들이 취소하자고 하는 상황이다보니 주택건설업체만 죽을 노릇입니다.

▲양도세 감면도 마찬가지인가요?

-가을이사철을 맞아 몇 채 씩 계약이 이뤄지던 미분양아파트 판매 역시 올스톱된 상태입니다. 미분양 아파트의 양도세 5년간 면제는 시장 견인효과가 어느정도 있는 대어입니다. 지난 97년 급작스런 외환위기로 부동산시장을 큰 충격에 빠뜨렸는데 DJ정부가 전격적으로 내놓은게 바로 부동산 시장 활성화를 위한 미분양 아파트 양도세 면제 대안이었습니다. 시중자금을 끌어들여 주택시장을 정상화한다는 취지로 미분양아파트 구입시 5년간 양도세 면제 혜택을 준 것이죠. 이는 곧 시장에 반영, 99년 들어 시장이 빠르게 회복되면서 부동산시장이 살아나는 결과를 가져왔습니다. 추후 집값이 상승바람을 타면서 양도차익이 많아지자 논란이 빚어지기도 했습니다. 이번 조치도 바닥 저점에서 이뤄진데다 가격상승에 따른 양도세감면효과가 커 잠재구매층의 입맛을 자극하기에 충분합니다. 더구나 과거 경험에 따른 학습효과로 시중 여유자금이 부동산시장에 빠르게 유입되는 결과를 가져올 수 있습니다.

그런데 국회입법과정에서 지연되거나 표류할 소지가 많아 역으로 시장만 더욱 냉각될 소지가 없지 않습니다. 조기 입법화되어 적용된다해도 3개월 한시적으로 시행, 견인 효과가 반감될 것으로 보입니다. 주택보급률이 높아지고 단독가구가 늘어나는 등 주택시장의 구조적 변화 역시 투자자들을 불러모으는데 한계가 있구요.

▲아파트분양시장에서 소비자들이 어떤 태도를 취해야할지 궁금하네요.

-분양시장도 혼란상태입니다. 적용대상 논란과 시점 역시 확정되지 않고 우와좌왕하다보니 청약이나 계약이 진행 중인 아파트의 경우 분양자는 정상적인 절차를 거치는게 유리한지, 아니면 미분양이 될 때 까지 기다려야 할지 손익계산하기가 쉽지않습니다. 아파트 순위권 청약에도 이상기류가 흐를 소지가 많습니다. 청약예정자들이 순위권 청약을 기피, 미달현상이 빚어질 공산도 있구요. 이렇다 보니 당초 이달 분양예정이던 공급업체들이 분양일정을 잡지 못하는 등 공급에도 차질이 빚어지고 있습니다. 적용대상이 이미 미분양된 아파트이긴 하지만 적용 시점 이후 미분양은 어떻게 처리될지도 궁금합니다. 지금으로서는 해당이 안되도록 되어 있죠.

▲서둘러 빨리 법개정을 할 소지는 없나요? 전망을 어떻게 보세요.

-혼란이 지속되고 언제 확정된다는 확신도 없기 때문에 세제 혜택 적용시점을 대책발표일인 9ㆍ10로 변경해야 한다는 목소리가 탄력을 받고 있습니다. 법안 발의 주체인 새누리당의 경우 소급적용 여부를 검토하고 있는 것으로 알려져 귀추가 주목됩니다.

또 미분양아파트 적용대상도 적용 시점 현재 미분양에서 연말까지로 확대하는게 이치에 맞다고 봅니다.

더구나 이번 대책이 두달 정도 적용되는 것이어서 선거용 아니냐, 립서비스 아니냐 하는 의혹까지 제기되고 있습니다. 임시방편적 단편적 대책으로 부동산시장을 정상화할수 없는 일입니다. 좀 더 복합적이고 지속적인 거래활성화 방안을 내놓아야 할 것으로 생각됩니다.

▲내집마련 계획을 세우고 있는 분, 주택매입을 하려는 분들은 어떻게 하는게 현명할까요?

-우선 지켜봐야 합니다. 적용시점과 적용대상이 어떻게 확정되는지를. 그러면서 이번 대책이 한시적으로 나온 것이고 실제 세제에서는 실효성이 있는 것이어서 적극 투자를 하는 것이 좋다고 생각됩니다. 과거경험에 비추어 볼 때 말입니다. 특히 여유있는 계층이나 내집마련을 계획하고 있는 수요자는 이중혜택을 감안, 2만7000여 가구(수도권 1만204가구)에 달하는 준공 후 미분양 주택이나 연내 입주가능 단지 아파트 유심히 살펴볼 필요가 있다고 봅니다.

물론 미분양의 경우 분양가가 높거나 입지, 향, 동이 불량한 경우가 많습니다. 또 시장에서 소외되고 있는 중대형이 대부분을 차지하고 있습니다. 수도권 준공 후 미분양주택 가운데 중대형이 84%를 차지할 정도로 찬밥입니다. 따라서 준공 후 미분양가운데 소형평형을 집중적으로 노리는 것이 유리합니다. 전월세난이 앞으로도 지속되면서 전셋집으로 활용할 수 있기 때문이죠. 서울권에서는 마포권. 경기권에서는 수원, 용인, 화성, 김포 등지의 미분양을 집중적으로 살펴보는 게 좋습니다. 역세권 소형 위주로 투자하는 것이 바람직스럽습니다.

장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
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