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  • [장용동리포트] 개인 부동산자산 구조조정 필요…시장에 대비

  • 기사입력 2012-11-08 16:00
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<장용동 大기자 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>

MC 성기영: 대선 후 내년 부동산에 대한 시장에 관심들이 많습니다. 주간 부동산 이슈 분석해드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.

▲내년은 어떻게 좀 밝아질까요?

-기대했던 9ㆍ10 부동산 대책‘이 추가 매수세로 연결되지않고 반짝장세로 끝나가는 듯 합니다. 급매물 위주로 팔렸던 강남 등 일부 아파트들이 다시 매기부진 등으로 원래 가격대로 떨어지있습니다. 미분양 아파트도 지난 9월 24일 양도세 취득세 감면 혜택이후 호재지역에서 소화가 많이 된 것으로 집계됐지만 관심도가 점차 떨어지는 분위깁니다. 그러다 보니 자연히 대선이 끝나면 또 내년이 되면 하는 기대감이 많아지는 것 같습니다.
해마다 이 맘때가 되면 또 연구기관들이 잇달아 내년 전망을 내놓고 있는데요. 이 전망치도 기대감과 달리 신통치 않습니다. 새 정부가 들어서면 좀 나아지려나 하는 기대감과 글로벌 경제불황 등 주변 여건과는 온도차이가 큰 것으로 보입니다.

▲매매가격 시장 전망은 어떻습니까?

-건설산업연구원이 어제 세미나를 통해 전망치를 내놨는데요. 수도권 시장은 공급물량이 지속되면서 약보합세를 유지할 것이라고 전망하고 있습니다. 올해와 대동소이한 침체상황이 지속될 전망입니다. 수도권 시장이 부진을 면치 못하는 이유는 수요는 줄고 공급은 늘고 하는 수급에도 큰 이유가 있습니다. 2기 신도시 등에서 집중적으로 물량이 공급되는 것도 한 원인이지요.
하지만 하반기 거시경제 회복상황이 다소 진척된다면 상저하고현상도 보일수 잇을 것으로 예측됐습니다.

지방 주택시장은 호황세가 빠르게 둔화되면서 수도권과 반대로 ‘상고하저’의 모습을 보일 전망입니다. 지방의 집값 둔화세가 예상보다 빠르게 나타나고 있고 거래량도 줄어들고 있는 상황이 반영되기 때문으로 풀이됩니다. 세종시와 혁신도시 등에서 다수의 공급 물량이 예정돼 있다는 점도 가격 상승세 둔화에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되었습니다.

▲전세가격 시장 전망은 어떻습니까?

-내년 전국 전셋값은 올해와 비슷한 4% 정도 상승할 것으로 예상됐는데요. 수도권의 아파트 입주물량은 감소하지만 도시형생활주택 등 전국적으로 소형주택의 입주가 증가하면서 전국 전셋값은 상승할 것이라는 예측이 나왔습니다.

▲침체 장세를 벗어나기 위한 대안 얘기도 나왔나요?

-그렇습니다. 부동산 시장이 침체기를 벗어나기 위해서는 공급조절이 선행돼야 할 것으로 지적됐는데요. 여전히 수요에 비해 공급물량이 많기 때문입니다.
또 취득세 등 부동산 관련 세제를 종합적으로 검토할 필요가 있다고 얘기도 나왔습니다. 주택의 공급조절과 동시에 가계대출 문제 해결 등 부동산 관련 종합적인 검토가 필요하다는 것입니다.
또 취득세를 안정적인 수준으로 인하하기 위해서는 지방재정 보전을 위한 조세정책의 변화가 함께 모색돼야 할 것으로 지적됐습니다.

▲새 정부가 들어선다면 좀 나아질까하는 기대감도 갖게 하는게 사실인데요.

-그런 기대감이 시장에 존재하는게 사실입니다. 우선 9ㆍ10대책의 연장에 대한 것, 그리고 내년 새 정부가 들어서면 부양책이 나오지않을까 하는 기대감이 팽배한 것도 사실입니다.
하지만 이같은 상황이 조기에 나오고 시장이 좀 개선되고 하는 것은 기대하기 어렵지않나 합니다.

9ㆍ10대책의 연장 역시 정치권의 동의가 필요한데 12월 대선이 끝나면 재차 당리당략에 의해 또는 이해득실에 의해 정치권 이합집산이 예상됩니다. 그렇다면 9ㆍ10대책의 연장이 어렵지않을까 합니다.
대선후의 정국, 예측하기 힘들다는 것이죠. 새 정부 역시 부동산 활성화 기대가 난망합니다. 경제, 성장보다 포퓰리즘적 복지, 배분에만 공을 들이는 양상이다. 이번 대선공약에 건설과 부동산시장을 견인할 수 있는 지역발전, 사회간접자본 투자 등 굵직한 대선 국책개발공약이 전무한 것도 같은 맥락입니다. 이는 향후 건설경기 및 부동산경기에 대한 활력과 기대감보다 침체 후유증이 깊어짐을 의미합니다. 당장 내년 SOC 국가재정지출 규모만 하더라도 23조원대로 줄어들거나 동결될 처지입니다.

▲그렇다면 부동산자산관리는 어떻게 하는게 효과적일까요?

-부동산시장 불황이 예상 외로 더 길어질 수 있다는데 유념해야 합니다. 특히 글로벌 경제 회복 바람이 국내경제를 살리는 경제패턴이 지속되어 왔음을 감안하면 더욱 그렇습니다. 따라서 부동산 자산 포트폴리오 점검이 절대 필요하죠. 부동산 자산비중을 낮추고 수익성 위주로 선별하는 전략을 세우는게 중요합니다.

선진국 가계의 비중을 감안하면 50% 정도를 유지하는게 좋습니다. 레버리지 효과를 고려한 대출낀 투자는 조기 정리하고 허접한 부동산도 적극 매각하는게 순서입니다. 향후 수급과 임대여건 등을 우선 감안해야 합니다. 이때 중요한게 타이밍인데요.

현재로서는 겨울 비수기 마저 겹쳐 연내 매각이 사실상 쉽지않습니다. 하지만 내년 상반기 새 정부에 대한 기대감과 전세난 등을 감안하면 봄철 반짝 매기는 존재할 것으로 예상돼 이 때를 잘 감안해야 할 것으로 생각됩니다.

▲텅텅 비는 원룸 벌써부터 문제가 많은 것으로 지적되는데요. 수익성 부동산도 마찬가지죠?

-수익률이 4~5%선에 머물고 향후 전망이 어두운 입지라면 중도 매각을 적극 검토해봐야 합니다. 특히 과잉 공급된 지역과 인구흡인력이 약한 지역의 오피스텔은 애물단지가 될 공산이 큽니다. 경제불황으로 폐업이 속출하고 매출이 급감하는 상가 역시 입지에 따른 편차가 클 수 밖에 없습니다.

교통망 신설에 따른 역세권을 적극 고려하되 배후 길목을 철저히 분석해야 합니다. 매도타이밍과 동시에 매수 타이밍도 존재합니다. 강남 등 서울 대표 고급주거지의 재건축 대상 아파트나 테마 상권, 인구가 밀려드는 지역의 오피스텔 등은 초저급매물 위주로 매입도 유리할 수도 있습니다.

장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
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