MC 성기영: 설이 지나면서 전세 문의 등 부동산 거래시장이 다소 활기를 찾는 모습입니다. 한주 부동산 시장 주요 뉴스 분석해 드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.▲설이 지나면서 거래시장에 다소 활기가 돈다구요?
-그렇습니다. 봄철 주택시장의 시작은 설 이후로 보면 됩니다. 설이 지나면서 매기가 풀리는게 일반적인 상황입니다. 기대감과 함께 이동이 많은 시기라서 그런 것 같습니다. 포장이사로 수시로 이사가 가능하지만 재계약이 주로 봄철에 맞추어져 있고 인사이동, 학교 진학 등도 영향을 미치기 때문으로 풀이됩니다. 1986년부터 지난해까지 27년간 국민은행이 분석한 ‘월별 평균 전셋값 변동률’에 따르면 2월에는 전국 아파트 전셋값이 평균 2.1% 올랐습니다. 이어 3월 1.7%, 9월 1.5%, 1월 0.8%, 8월 0.7% 등의 순이었습니다.
실제로 과거 사례를 비추어 봐도 봄철 부동산 시장 압력이 가장 큰데 주로 설 이후 한 달간이 가장 활발합니다. 그해년도 부동산시장을 가늠해볼수 있는 척도죠. 워낙 오랫동안 거래부진에 가격하락까지 겹친 수도권시장이 약간 해빙되는 분위기입니다면 올해도 거래활발을 기대하기는 힘들 것으로 예상됩니다. 주택시장에 대한 인식이 여전히 부정적이고 구매력도 약화되어 있는데 따른 것으로 분석됩니다.
▲전셋집 구하는 수요가 대부분 아닌가요?
-그렇습니다. 어제 서울 수도권 지역 일부를 체크해보니 여전히 전세 구하는 수요층이 대부분을 차지했고 40% 이상 떨어진 수도권 급매물에 대한 관심도 어느정도 확인되더군요.
봄철 전세난은 일부 있을 것으로 예상됩니다만 매매거래는 여전히 부진할 것으로 봐야 할 것 같습니다. 봄철 전세난 요인은 앞서 말씀 드린 것 처럼 한꺼번에 몰려있는데다 재건축 이주수요, 준공아파트 부족 등이 겹친 것으로 풀이됩니다. 서울의 경우 3월까지 3만 가구 이상이 재계약을 해야 되는데다 월세 전환도 늘고 있기 때문입니다.
중대형평형 전세가 월세로 바뀌면서 3000만원에 월 120만원씩 내는 수도권 월세가 늘어나는 추세이지요.
▲그러다 보니 서울의 경우 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 넘는 아파트가 속출하고 있다면서요?
-그렇습니다. 집값은 하락하고 있지만 전세가가 급등세를 이어가면서 매매가에 육박하고 있는 곳이 많아지고 있습니다. 1-2년 전만 해도 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 70%를 넘는 아파트는 실수요자들이 선호하는 강북의 역세권 소형평형에 국한됐으나 최근에는 반포 등 강남의 랜드마크 단지에도 확산되는 추세입니다.
부동산114에 따르면 300가구 이상 거주하는 서울 주요 아파트·오피스텔 단지 중 전세가율이 70%를 넘는 단지는 70개에 이르는 것으로 조사됐습니다.
전세가율이 70%를 넘는 아파트들은 시세가 낮은 지방 중소도시, 강북권에 많았으나 직장인의 수요가 몰리는 서울 일부 역세권 소형평형이 전세가율 70%를 넘었습니다. 2008년 글로벌 경제위기 이후 집값 하락세가 장기화되고 있는 데 반해 전셋값은 지속적으로 올랐기 때문입니다. 예컨대 서울 광장동 청구아파트 전용 59㎡ 전셋값은 2억7000만원으로 전세가율이 78%에 달했습니다. 강남은 학군이 영향을 미치고 강북은 교통이 영향을 미친 것으로 분석됩니다.
예전 같아선 전세가율 상승이 시장을 자극할 충분한 소재가 됐죠. 하지만 침체 늪이 워낙 깊고 새 정부에 대한 신뢰가 아직 확인되지않아 쉽사리 반영되긴 않을 것으로 예상됩니다.
더구나 경기침체로 소비도 위축되는 상황이어서 주택 구입에 나서기가 쉽지는 않을 것입니다.
▲특히 1인가구 임대가 늘어나면서 심각한 상황인데 서울시에서 1인 원룸형 임대주택 공급을 시작했다죠?
-그렇습니다. 서울시가 1인 가구를 위해 내놓은 공공원룸형 임대주택 44가구를 공급했는데 조기에 마감됐습니다. 맞춤형 공급이 얼마나 중요한지를 수요층에게 유효한지를 보여주는 사례로 보입니다.
이달 4~6일 접수받은 공공원룸형 임대주택 44가구 모집에 총 298명이 몰려 6.7대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 공급된 물량은 마포구 망원동 338-12, 영등포구 대림동 873-2, 은평구 신사동 1-90 일대에 위치합니다.
수요있는 곳에 공급을 하는 것이 절대 필요함을 보여준 사례죠. 가구당 월 평균소득의 70% 이하인 1인 무주택세대주, 중소제조업체 청년근로자와 기초생활수급자에게 우선 기회를 줘 인기입니다. 서울시는 2015년까지 여성 1인용 주택 2000가구도 아울러 공급할 예정입니다.
▲오피스텔을 살까, 소형 아파트를 살까 고민하시는 분들이 많더라구요. 어떻게 해야할지요?
-오피스텔은 사실 주택으로 보기는 어렵습니다. 대중적 투자상품이 아니라는 것이죠. 도심형 특수 상품으로 봐야 합니다. 투자자 입장에서도 장기상황을 감안하면 오피스텔은 고정자산가치가 올라가기 힘듭니다. 이에 반해 아파트, 특히 소형은 가치투자면에서 유리합니다. 수요도 꾸준하고 고정자산가치면에서도 유리합니다.
단기는 오피스텔, 중장기는 아파트로 봐야죠. 수익률면서도 소형아파트는 시세차익+월세수익을 꾸준히 얻을 수 있습니다. 최근 오피스텔 임대수익률이 지속적인 하락세를 나타내는 점을 감안하면 더욱 그렇습니다.
서울 업무시설 주변 소형아파트의 임대수익률이 오피스텔 만큼 높게 나타나고 있어 대안투자로 주목받는 이유도 여기에 있습니다. 임대수익을 주요 목적으로 하는 오피스텔과 달리 아파트는 월세수익에 +α로 시세차익을 노릴 수 있어 ‘일거양득’을 노린 투자가 가능합니다.
특히 올해부터는 이자와 배당소득이 2000만 원을 넘을 경우 금융소득종합과세 부담이 커지는 만큼 부동산 월세수입의 인기는 더 높아질 전망입니다.
▲층간소음문제, 정부가 해결책을 내놨죠?
-그렇습니다. 살인까지 부르는 등 층간 소음문제가 심각해지자 정부가 올해 안에 주거생활소음 기준을 만들어 내년 3월이나 4월부터 시행하기로 했습니다.
국토해양부는 환경부와 긴급회의를 열어 지난달 정희수 의원(새누리당)이 주거생활소음 기준 신설을 골자로 발의한 주택법 개정안을 조속히 통과시키기로 했습니다. 주택법 개정안으로 기존 주택에 대한 생활소음 기준을 만들어 분쟁 조정 등에 활용한다는 것입니다. 국토부와 환경부는 앞으로 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 층간 소음 분쟁 해소를 위해 별도의 주거생활소음 기준을 만들어 국토부. 환경부 장관 명의로 공동 고시하기로 했습니다.
개정안에는 입주자가 주거생활에서 층간소음이 발생하지 않도록 노력하는 법적 근거를 마련, 공동주택의 입주자는 쿵쿵 뛰는 소음, 문을 강하게 닫는 소음, 탁자ㆍ의자 등을 끄는 소음, 애완견이 짖는 소음, 야간에 골프연습기ㆍ운동기구 등을 사용하는 소음 등으로 이웃주택 입주자에게 피해를 끼치지 않도록 노력해야 한다고 규정하고 잇습니다.
또 정부는 주거생활소음 기준이 마련되면 환경부의 중앙환경분쟁조정위원회와 국토부 관할 공동주택관리 분쟁조정위원회의 소음 및 하자판정의 기준으로 삼아 강제효과를 높인다는 방침입니다.
국토부는 소음기준 마련을 위해 조만간 환경부와 공동 용역에 착수하고 층간소음과 관련한 실태조사, 공청회 등을 거쳐 세부기준을 확정할 방침입니다. 다만 시행시기는 소음기준 마련 등과 주민 계도기간 등을 고려해 당초 발의된 6개월보다 긴 1년의 경과규정을 두기로 했습니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
