재테크의 시발점이 목돈을 모으는 것인 것처럼 마지막 단계는 목돈을 가지고 하는 부동산 투자라는 생각이 많은 이유도 여기에있다. 이에 서민들은 부동산 시장 활황을 강 건너 불 보듯 하는 경우가 흔하다.
하지만 최근 부동산이 대형화하고 가격이 많이 오르면서 취득세나 중개수수료 등 부동산을 직접 취득할 때 생기는 각종 비용 부담이 커졌다. 또 자산 보유에 따른 재산세와 각종 유지비용으로 자칫 잘못하면 수익률이 정기예금에도 못미치는 경우 역시 발생하고 있다.
특히 매각해야 할 경우 매각 시기를 놓치면 이익은커녕 손해를 보고 매각할 수도 있다. 자산가들이 상속보다는 증여에 관심을 갖는 것도 상속에 따른 재산 분배 과정에서 부동산 자산가격이 낮아질 가능성이 큰 탓이다. 실제로 주요 상권에 있는 상가라도 상속으로 인해 매물로 나오면 자녀들은 각종 비용 및 세금을 제외 시 시세의 40~60%밖에 가져가지 못한다고 중개업자 관계자들은 입을 모은다.
이처럼 단독적인 직접 투자는 투자자의 의사가 100% 반영되기는 하지만 모든 시장 위험을 혼자 떠안아야 한다는 단점이 있다. 최근 시장에서는 이를 보완할 수 있는 투자 대안이 나왔는데, 그것이 바로 부동산 간접투자 상품인 부동산펀드와 리츠(REITs)다. 부동산 투자경험이 많은 자산운용사나 자산관리회사(AMC)가 부동산의 자산가치를 극대화해 수익을 낼 수 있다는 장점이 있다.
2016년 말 현재 부동산 간접투자상품 설정규모는 부동산펀드 46조원, 리츠 11조원 등 총 57조원 규모다. 대체투자 분야에서만 봐도 상당히 큰 시장이다. 국민연금이나 교직원공제회 등과 같은 연기금 및 보험사들이 앵커(Anchor) 투자자다. 투자 수익률은 5년을 기준으로 약 5~7% 수준이다. 단독투자보다는 컨소시엄 형식의 투자를 선호해 시장 위험을 나눠갖는 효과가 있다.
부동산펀드와 리츠의 차이점은 바로 전적으로 위탁할지 여부다. 내 돈을 자산운용사에 전적으로 맡기면 부동산펀드, 자산관리회사에 돈을 맡기되 의사결정을 내가 하고 싶으면 리츠에 투자하면 된다. 다만 전문가들은 부동산 간접투자를 할 때 반드시 유의해야 할 포인트가 있다고 말한다.
우선 상품구조가 안정적이어야 한다. 우량 임차인을 통해 확정적인 현금흐름과 배당을 해야 한다. 이와 함께 위치가 좋고 주변 환경이 좋은 랜드마크 건물에 투자하는 상품이 유리하다. 또 상품을 운영하는 자산운용사나 자산관리회사의 과거 운영 실적이 좋고 다수의 능력 있는 운용인력을 보유하고 있는지도 중요하다.
마지막으로 투자파트너로서 기관투자자가 1곳 이상 투자한 상품이라면 금상첨화다. 기관투자자들이 투자처를 선택할 때 최소 3개월 이상 현장실사는 물론 다양한 위험요소를 분석하는 과정을 거쳐 투자결정을 하기 때문이다. 즉 어느 정도 검증된 상품에 개인과 기관투자자가 컨소시엄으로 투자하는 상품이 가장 이상적이다.
강지연 KB증권 투자금융부 차장은 “부동산 투자에 거액이 필요하다는 생각을 버리면 부동산펀드나 리츠처럼 부동산을 구조화시킨 상품을 투자할 수 있다”며 “부동산 시장이 좋지 않아도 부동산 간접상품이 투자하는 대형 오피스 빌딩이나 백화점, 마트, 물류창고 등 상업용 부동산은 여전히 매력적”이라고 말했다.
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