낙찰가 1조원 넘나 초미관심
한국토지주택공사(LH)가 17일 용산 호텔캐피탈에서 마련한 ‘용산 유엔사 부지’ 투자설명회엔 건설사와 디벨로퍼 관계자들로 발 디딜 틈이 없었다. 전체면적 5만1762㎡ 중 공원ㆍ녹지 등 무상공급 면적을 제외한 4만4925㎡의 ‘알짜땅’으로 공급예정가격은 8031억원이다. 최고가격 입찰자에 낙찰된다. 신청자격에 제한이 없어 경쟁률과 매각가격은 높을 전망이다.
용산공원과 이태원을 연결하는 완충지이자 용산공원의 관문이지만, 사업성은 미지수다. 설명회를 진행한 김규정 NH투자증권 연구위원도 부동산 위축 가능성을 우려하며 장기적인 안목으로 접근하라고 조언했다.
김 연구위원 “용산정비창 개발과 상가ㆍ녹지가 정비되면 주거환경 개선은 용산 우측부터 속도를 낼 것”이라며 “압구정ㆍ반포 재건축ㆍ재개발이 3.3㎡당 5000만원으로 책정된 상황을 고려하면 차별화된 고급주택 전략이 요구된다”고 분석했다.
용지는 전용면적 85㎡ 초과 780가구의 공동주택 건축이 가능하다. 단 공동주택은 지상 연면적의 40% 이하로, 오피스텔은 공동주택을 포함해 70% 이하로 제한됐다. 업계 관계자들은 30% 초과 가능한 기타 시설에 눈독을 들였다. 사실상 용지의 전부를 오피스ㆍ판매시설ㆍ호텔로 채울 수 있어서다.
한 시행사 관계자는 “높이 제한과 용도비율 제한으로 수익성을 논하기엔 이르다”며 “기타 시설과 구성을 어떻게 계획하느냐가 관건”이라고 평가했다.
층높이가 2.5m라고 가정하면 건축물은 최고 27층 정도의 높이로 제한된다. 결국 복합시설과 고급주택의 효과적인 배치가 수익성의 과제로 꼽힌다.
참석자들은 매각가격이 1조원을 쉽게 넘을 것이라고 예상했다. 경제정의실천시민연합은 공급예정가격은 헐값 매각 수준으로 민간특혜라고 꼬집었다. 인근 시세를 통해 추정한 3종 주거지역의 땅값이 3.3㎡당 6100만원에 달하는데, 일반상업지역의 특성상 두 배 이상 높다는 설명이었다. 한남뉴타운 시세가 1억원 내외로, 1조원에 매각된다면 약 5000억원의 시세차익을 얻을 수 있다는 내용도 덧붙였다.
한 건설사 관계자는 “외인아파트의 재건축 이후 분양가가 3.3㎡당 6000만원대로 높아졌고, 한남더힐 역시 8000만원을 웃도는 현실을 보면 최고 7000만원까지 분양가를 높일 수 있으리라 본다”며 “용산공원과 신분당선 연장으로 장기적으론 서울에서 최초로 평당 1억원이라는 타이틀도 욕심낼 수 있을 것”이라고 했다.
LH미군기지본부로 발을 옮기던 한 투자자는 “높은 가격으로 경쟁하려면 컨소시엄이 유리하지만, 고가주택을 바라보는 인식이 곱지 않고 용산공원 조성이 준비단계라 조심스럽다”고 귀띔했다.
정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
