종잣돈 활용 재산증식 발판
경기 침체시 위험부담 커져
지역전망·부대비용 확인을
부동산 시장이 다시 뜨겁다. 지난해 정부의 ‘11ㆍ3부동산 대책’과 대출규제 강화 등으로 빙하기를 맞는 듯 보였던 서울의 집값은 봄을 건너 뛰고 곧바로 이른 여름을 보내고 있다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난주 0.30% 오르며 활황 고점을 찍었던 2016년 10월 이후 7개월 만에 가장 높은 주간 상승폭을 기록했다. 특히 강남 재건축 단지는 ‘부동산 불패’의 땅임을 증명이라도 하려는 듯 오름세가 무섭다. 2018년까지 예고된 대규모 입주물량이 불러올 공급과잉과 그에 따른 조정국면은 앞다퉈 나가는 투자자들을 붙잡기 역부족인 모습이다. 이 같은 흐름은 투자의 기회인 동시에 내집 마련은 또 다시 미뤄야 하는 시름을 깊게 하는 동전의 양면을 갖고 있다. 부동산이 투자를 넘어 투기의 대상이 되면 실수요자의 설 곳은 더욱 줄어들 수밖에 없다. 하지만 반복된 학습효과로 부동산 시장은 능동적 참여자들로 재편됐다. 자신의 자산규모, 위험 감내 수준 등을 꼼꼼히 따져 시장의 열매를 따먹을 준비가 돼 있다. 자산가들은 수익형부동산 성공 노하우를 공부하고 중산층은 갭투자에 눈을 떴다. 실수요자들은 어느 때보다 청약을 통한 내집 마련에 열심이다. 부동산 시장의 앞날은 섣불리 예측할 수 없다. 적어도 시장의 흐름에 배제된 채 뒤늦게 한탄할 수는 없는 노릇이다. 시장의 현재와 그 속의 투자자 생태를 체크하고 자산전략을 세울 필요가 있는 시기다.
“2000만원 투자하면 2년 후 2000만원을 더, 수익률 100% 가능합니다”
경기도권 신도시의 지역별 온라인 카페에 갭투자를 추천하는 게시물이 잇따르고 있다. 지역의 전세가율과 매매가격 상승 전망을 전제로 소액으로 살 수 있는 단지의 목록을 정리한 글들이 대부분이다. 투자처가 마땅치 않은 중산층들이 갭투자를 재산증식의 발판으로 활용하면서다.
파주 운정신도시의 한 공인 관계자는 “취ㆍ등록세를 포함해 1800~3000만원을 투자하면 2년 뒤 수익을 기대할 수 있어 진입장벽이 낮은 편”이라며 “전국적으로 부동산 전망이 어둡다고 해도 모든 지역이 떨어지는 것은 아니다”고 소개했다.
전형적인 차입투자(leverage)인 갭투자는 매매가격이 오르고 전셋값이 떨어지지 않아야 한다는 전제가 붙는다. 지난 2013년부터 음지에서 활발하게 투자한 이들은 부동산 호황을 업고 큰 수익을 냈다. 그런데 갭투자자들이 휩쓸고 간 일부 지역에선 전셋값이 상승하거나 깡통전세가 잇따르는 부작용도 발생했다.
고양시의 A공인 관계자는 “작년까지 서울에서 수익을 본 이들이 집단으로 한 지역의 매물을 사들여 수익을 내고 빠지는 식의 투자형태가 몇 번이나 이뤄졌다”고 귀뜸했다.
지난해 11ㆍ3 부동산 대책 이후 청약 요건이 강화되고 대출 규제가 겹치며 분양권 거래가 어려워지자, 온라인 카페와 지역의 공인중개소 위주로 갭투자가 성행 중이다. 이들은 수익률을 높이기 위해 전셋값을 제외한 매입금액은 대출로 채웠다. 기대수익률도 올랐지만 위험부담 역시 더 높아졌다.
작년까지 갭투자로 수익을 냈다는 김 모(45) 씨는 “시장이 전체적으로 조정기에 들어가면서 과거 투자했던 이들은 정작 숨 고르기에 들어갔다”면서 “대출규제와 금리 인상, 경기 침체 등으로 시장이 위축이 우려되는 상황에서 무분별한 갭투자는 주의해야 하는 시기”라고 말했다.
전문가들은 갭투자가 경매처럼 전문지식이 필요하진 않지만, 시장 상황과 부대비용을 철저하게 계산해야 한다고 조언한다. 입주물량이 크게 늘면 역전세난이 발생할 수 있고, 매입가격이 비쌀수록 세금과 중개보수 부담도 커져서다.
이미윤 부동산114 연구원은 “부대비용이 임대소득과 시세차익을 합한 액수보다 작아야 수익률이 높고, 급매물 위주로 거래해야 한다”며 “지역만 보고 환금성이 떨어지는 아파트에 투자하는 것이 가장 위험하다”고 강조했다.
대선 이후 경기도권 입주물량도 무시할 수 없다. 닥터아파트에 따르면 경기 입주물량 상위 5곳은 화성(2만2331가구), 시흥(1만2729가구), 수원(1만2053가구), 김포(1547가구), 평택(7997가구) 순이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “전세가율을 밀어 올리는 요인은 다름 아닌 전세난으로, 공급 예정 물량이나 임대수요 등을 고려해야 한다”면서 “입주자가 대거 발생하면 전세수요가 줄어 역전세난 가능성이 커지고 집값 하락도 우려된다”고 조언했다. 입주물량이 있더라도 전세 수요가 뒷받침할 수 있는 소형 아파트를 노리라는 의미다.
단기투자보다 장기투자로 접근해야 한다는 조언도 제기된다. 새 정부의 부동산 방향이 구체화하지 않았고, 규제 정책이 나올 수 있어서다. 업계 한 관계자는 “집값이 떨어지면 전셋값을 낮춰야 하므로 부동산 시장이 하락할 경우를 대비해 여유자금이 있어야 한다”고 설명했다.
정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
