대규모 택지개발 어려워져
재개발ㆍ재건축 공급량 한계
[헤럴드경제=김우영 기자] 하반기 대규모 입주물량이 예고되면서 집값 조정 가능성이 커지고 있지만 서울, 특히 과열 양상을 보이는 재건축ㆍ재개발 지역은 한발 비켜난 모습이다. 워낙 수요가 강해 공급이 늘어나도 그 즉시 소화되기 때문이다. 대규모 택지공급도 불가능해 재건축ㆍ재개발 만으로는 수요우위 시장구조를 바꾸기 어려워 보인다.
16일 부동산114에 따르면 올해 하반기 전국에 22만9708가구가 입주를 압두고 있다. 이 가운데 경기지역에 41% 가량인 9만4202가구가 집중돼 있다. 서울과 인천 등을 모두 합치면 11만9664가구로, 전체의 52%에 달한다.
입주물량 증가는 수요와 공급의 측면에서 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 변수다. 하지만 서울에선 시장의 변화를 이끌 만한 변수로 받아들여지지 않고 있다.
서울 서초구의 한 중개업소 대표는 “서울 강남 지역은 물량이 많으면 실수요자와 투자수요가 늘어나 가격도 함께 오른다”며 “웬만한 대규모 신규 공급 물량이 아니고서야 큰 영향은 없을 것”이라고 말했다.
실제 아파트 가격 급등의 진원지인 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)에서 같은 기간 입주가 예정된 물량은 4300가구에 불과하다. 강동구의 경우 입주물량은 1600가구에 불과하지만 재건축에 따라 이주를 해야하는 둔촌주공1~4단지의 가구만 5390가구에 달한다. 당장 이들을 받아낼 물량이 없는 셈이다.
재건축ㆍ재개발이 활발한 다른 구 역시 마찬가지다. 아파트는 지역 대체성이 낮은 상품이란 점을 감안하면 일부 지역의 공급증가가 시장 전체의 가격을 끌어내리는데는 한계가 있다. 이들 지역 아파트 가격이 공급보다는 임박한 정부의 규제책에 더 민감한 모습을 보이는 이유다.
이 같은 현상은 서울 내 공급증가 방법이 사실상 재건축ㆍ재개발밖에 없는 상황에서 지속될 것이란 지적이다. 2기 신도시와 보금자리주택 등이 최대 5년내 입주가 완료된다는 점에서 추가 택지개발이 없다면 결국 주택공급은 재건축ㆍ재개발 같은 정비형 분양에 의존해야 한다. 대규모 택지 개발에 비해 정비형 분양에 따른 순수한 추가 공급 물량은 적을 수밖에 없다. 때문에 재건축ㆍ재개발이 속도를 내 빠른 시일 안에 양질의 주택을 다량확보할 수 있도록 과감한 지원책이 필요하다는 주장이 힘을 얻고 있다.
한편 수도권 입주 물량까지 증가하면 서울 집값도 일부 영향을 받을 수 있다는 견해도 있다.
허윤경 주택산업연구원 연구위원은 “서울이 섬은 아니기 때문에 올해 하반기부터 경기도 주택입주물량이 늘어나면 영향을 안 받는다고 볼 순 없다”며 “올해 같은 강세는 내년부터 약해질 것”이라고 전망했다.
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