8ㆍ2 종합 부동산 대책은 세금과 대출 규제는 물론 청약제도까지 모두 포함한 메가톤급 규제다. 정권 초기에 부동산 시장을 확실히 잡아 5년 내내 집 값에 끌려다닌 참여정부의 악몽을 되풀이하지 않겠다는 의지에서 비롯된 조치다.

이번 대책은 현시점에서 시행 가능한 방안들을 총망라하고 있다. 투기과열지구가 적용된 곳엔 재건축 조합원 지위(입주) 양도가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화됐다. 전매 제한 기간도 5년으로 늘어났다. 실거래가 기준 양도소득세는 물론 탄력세율까지 적용해 무거운 세금이 매겨진다. 심지어 1가구 1주택까지도 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 거주해야 한다. 이른바 갭(Gap)투자를 막기 위한 복안이다. 9월부터는 각종 법률과 시행령 개정에 따라 분양가 상한제, 청약 1순위 자격요건 강화와 가점제 당첨자 재당첨 제한 등 추가적인 규제가 진행된다. 오피스텔 등으로 옮겨가는 풍선 효과 억제 방안까지도 포함됐다. 실거주가 아닌 투자 목적으로는 집을 사는 게 거의 불가능해졌다. 심지어 1주택자의 ‘갈아타기’조차 쉽지 않게 됐다.

정부는 집값 상승이 강남과 세종시 등 일부 지역에서 특히 문제되며 주요 원인이 다주택자 등 투기세력이라고 판단했다. 옳은 진단이다. 실제로 올해 5월 무주택자나 1주택자가 집을 산 비율은 작년 동기와 비교하면 줄었다. 하지만 다주택 보유자가 집을 산 비율은 강남 4구에서만 무려 53% 증가했다.

8ㆍ2 대책 정도면 투기 억제 효과는 확실할 것으로 기대된다. 하지만 부동산 정책의 문제는 강경할수록 미래의 부작용도 그만큼 크다는 점이다. 규제이외에 사후관리 방안이 마련돼야 하는 이유다.

부동산 시장은 경기나 시중유동성에 따라 주기적으로 과열과 침체를 반복한다. 역대 정부들의 부동산 정책이란 시장 상황에 따라 억제와 진흥책을 선택하는 것이었을 뿐이다. 부동산 시장은 생물이다. 누르면 들어갈 뿐 언젠가는 다시 튀어 나온다.

오늘날 강남 투기과열의 문제는 과거 참여정부때 투기과열지구 지정, 초과이익환수제 도입 등으로 재건축 사업을 아예 중단시켰을 때 잉태됐다. 박근혜 정부 이후 규제 완화로 사업이 본격화되고 가격도 큰 폭으로 오른 건 그 결과일 뿐이다.

부동산 시장은 과열도 금물이지만 급랭으로 인한 경기침체 등 부작용도 무시할 수 없다. 그래서 부동산 정책의 관건은 속도조절에 달려있다. 정책의 완급 조절로 해결되는 문제가 아니다. 시장의 속성을 이해한 공급으로 수요 해소의 길을 터주어야 한다.