관리지역에 8만 7700채 쏟아져
시장 침체 악순환 우려 목소리
가뜩이나 미분양이 쌓인 수도권과 지방에 올해도 엄청난 신규 분양이 예정돼 있다. ‘설상가상’의 미분양 대란이 우려된다. 무턱대고 많이 팔 욕심에마구 아파트를 지어댄 건설사들과 지역경기부양과 세수에 눈먼 지자체들의 ‘짬짜미’가 오히려 ‘부메랑’이 돼 지역경제에 치명타를 가할 전망이다. ‘대란’을 막기 위해 분양공급 조절기능을 가진 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 역할이 요구된다.
17일 부동산114에 따르면 국토부 산하 HUG가 지정한 미분양관리지역 23곳에 올해 예정된 분양물량은 총 8만7700여 가구다. 이는 지난해 같은 지역에서 분양된 물량(6만5000가구)보다 35%가량 늘어난 수치다. 해당 지역에 올해 입주할 물량은 15만 가구에 달하는 점을 감안하면 기존의 미분양 물량이 촉발시킨 신규 아파트 시장 조정이 미입주로 이어지고, 여기에 추가 분양이 덮치면서 주택시장 침체라는 악순환으로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있다.
지역별로 보면 용인시에 무려 20배가 넘는 6500가구가 분양을 예고하고 있다. 이어 충남 당진시와 경남 창원시, 강원 원주시 등도 2~4배 가량 분양물량이 늘어날 것으로 추정된다.
미분양관리지역은 HUG가 미분양주택 수와 인허가 실적, 청약경쟁률 등을 종합해 매달 선정하는 것으로, 해당 지역은 용지매입 전부터 분양보증 예비심사를 받아야 하는 등 주택사업이 깐깐해진다. 분양보증을 독점하고 있는 HUG가 주택공급량을 관리하는 수단인 셈이다.
이를 감안하면 이들 지역에 들어설 새 아파트 수는 다소 줄어들 가능성이 있다. 또 10ㆍ24 가계부채 종합대책 등을 통해 금융권의 아파트 집단대출 문턱이 높아졌다. 실제 2017년 분양물량은 당초 40만 가구에 달할 것으로 예측됐지만 실제로는 32만 가구 수준에 그쳤다. 비교적 사업성이 떨어지는 미분양관리지역 내 신규 분양은 더욱 어려워진다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “HUG의 분양보증과 금융권으로부터 자금조달 등을 감안할 때 실제로 얼마나 분양이 나올지는 두고봐야 한다”고 설명했다.
그러나 분양 일정이 조금 미뤄졌다고 하더라도 언젠가는 시장에 풀릴 물량이란 점에서 시한폭탄이 될 가능성은 충분하다. ‘미분양의 무덤’으로 불리는 용인시가 대표적이다. 지난해 300가구 분양에 그치며 한숨 돌리긴 했지만 1~2년 안에는 결국 공급될 수밖에 없다. 건설사들이 무작정 땅을 빈 채로 놀릴 수 없기 때문이다.
또 단순도급인 경우 사업주체인 시행사가 밀어붙이면 건설사도 받아들일 수밖에 없다. 건설사 나름대로 사지(死地)에서 살아남을 경쟁력을 찾아낼 수도 있다.
조은상 리얼투데이 차장은 “미분양이 나는 가장 큰 이유인 입지는 하루이틀 만에 좋아지지 않는다”며 “분양가 등 다른 장점으로 승부를 보려하는 경우가 많다”고 말했다.
김우영 기자/kwy@heraldcorp.com
