부동산 규제정책 무엇이 문제인가

금융자산 10억이상 매년 3만명 증가
유동성 넘치는데 출구없이 때리기만…
오락가락 임대주택등록제 정책불신
“서울 상승요인 많아 떨어지진 않을것”

“부동산, 죄송합니다. 올라서 미안하고 국민을 혼란스럽게 하고 한 번에 잡지 못해서 미안합니다.”

2007년 1월23일 고 노무현 대통령의 신년연설 중 일부다. 2006년 아파트 값은 전국 기준 14%, 서울 기준 24% 폭등했다.

11년이 지난 2018년 서울 아파트값은 8월까지만 6.85% 올랐다. 이 추세면 연말까지 두 자릿수를 넘어설 것으로 보인다. 현재까지만 따져도 2006년 이후 연간 기준과 비교해 가장 높은 상승률이다. 8월 들어 상승세는 강남지역 뿐 아니라 강북까지 확산되고 있다. 집을 사겠다는 사람은 참여정부 수준까지 많아졌다. 집을 사려는 사람 동향을 조사한 ‘매수우위지수’는 올해 8월 128로 2006년 11월(143.6) 이후 가장 높다.

▶다주택 규제 ‘똘똘한 한채’로 돌파들=전문가들은 집값이 많이 오르는 이유로 넘치는 유동성을 첫 번째로 꼽는다. 부자들의 수가 급증했다. 금융자산 10억원 이상 부자가 2017년 기준 27만8000명이다. 2013년 16만7000여명에서 매년 평균 3만명 정도씩 늘었다. 그런데 경기 침체로 인한 저금리 기조가 이어지면서 이들이 투자할 대상은 마땅찮다.

작년 8월 역대 가장 강력한 부동산 대책이라는 ‘8.2대책’을 발표할 때만 해도 시장은 반신반의했다. 일시적으로 거래량이 크게 줄며 소강상태를 보였다. 하지만 올 초 양도소득세 중과 조치를 앞두고 급등하기 시작했다. 부자들이 인기없는 지역 주택을 팔고, 가격상승 가능성이 높은 ‘똘똘한 한 채’에 집중하면서 강남권 집값은 급등했다.

재건축 초과이익 환수제 시행, 안전진단 요건 강화 등의 규제로 새 아파트 희소성은 더욱 부각됐다. 이미 재건축안전진단을 통과한 단지 집값은 치솟았다.

곽창석 도시와공간 대표는 “재건축 아파트는 역대로 집값 상승의 ‘진앙지’로 꼽힌다”며 “이번에도 과거 패턴처럼 먼저 강남 재건축 아파트가 오르면서 강남 일반 아파트로 확산됐고, 용산구, 마포구 등 한강변 인기 지역, 강북 등으로 집값 상승세가 이어졌다”고 설명했다.

▶‘부메랑’ 된 임대사업등록 혜택=정부가 거래세(양도세 중과)를 먼저 올리고, 임대주택등록제를 통해 세금 감면 혜택 기회를 넓히자 시장에 매물은 종적을 감추기 시작했다. 세금을 많이 내고 집을 팔 바에 임대주택으로 등록해 세를 놓는 게 훨씬 유리해서다. 지난해 7월 22만9000명이던 민간 등록 주택 임대사업자 수는 1년 만에 33만6000명으로 늘었다. 등록된 임대 주택은 거래가 불가능하니 매물은 더 줄었다.

이러자 김현미 국토교통부 장관은 지난달 31일 임대주택등록자 혜택 축소를 언급했다. 얼마 전까지 임대주택등록을 적극적으로 하라더니 이에와서 말을 바꾼 셈이다. 정부 불신은 더욱 커졌다. 이런 분위기는 ‘규제 지역에 포함되면 집값이 오른다’는 정부를 조롱하는 듯한 반응에 그대로 드러난다.

서울 동작구 한 중개업소 관계자는 “투기지역과 투기과열지구는 집값이 오르기 때문에 그 지역에 사는 건 ‘훈장’을 단 것”이라고 말했다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “정부 의지에 상관없이 집값이 오른다는 걸 확인한 매수자들의 불안이 커졌다”며 “정부 불신은 커졌고 ‘오를 곳은 더 오른다’는 ‘부동산 불패’ 학습효과는 더 강화됐다”고 말했다.

서울 집값 상승세는 당분간 이어질 것이란 전망이 많다. 이영진 이웰에셋 대표는 “집값이 오를 것이란 기대 심리에 따른 상승 동력이 강한 만큼 당분간 집값이 떨어지긴 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.

박일한·정찬수 기자/jumpcut@heraldcorp.com