분양가 오르며 매매가도 상승
공급도 늘고, 수익률이 떨어지는데도 상가 몸값이 상승하고 있다. 주택시장 보다 규제가 덜한 상가로 투자 발길이 늘어난 까닭이다.
19일 부동산114에 따르면 9월 기준 전국의 상가 분양가는 3.3㎡ 1층이 전년(2920만원) 대비 0.24% 오른 2972만원이었다. 서울은 이 기간 20.78%(2421만원→4924만원) 올랐다. 공급이 많았던 경기도가 14.79%(3502만원->2984만원) 하락한 것과 대비됐다.
전국 근린상가와 단지 내 상가 분양 물량은 지난해 기준 약 1000호로 전년 대비 32.5% 증가했다. 지역별로는 경기지역에서 6000호의 상가가 분양됐다. 전체 분양물량의 56.6%를 차지하는 규모다. 올해 경기지역의 분양 예정 물량은 약 5000호에 달한다.
거래량은 꾸준히 하락 중이다. KB경영연구소에 따르면 2012년 이후 증가세를 보였던 집합상가 거래량은 작년 4만9000건을 기록하며 전년 대비 10.3%(6000건) 줄었다.
지역별로는 수도권 거래량이 3만3000건에서 2만1000건으로 5.7% 감소했다. 주택시장과 함께 불황의 부침이 심한 비수도권은 거래량이 2만2000건에서 1만9000건으로 17.0% 줄었다. 특히 경기지역의 집합상가는 전년 대비 10.0% 감소하며 수도권 지역에서 가장 높은 감소율을 보였다.
벌이는 시원찮지만, 높은 분양가로 인한 매매가격 상승은 진행형이다. 순영업소득을 기초 자산가치로 나눈 소득 소득수익률은 하락하고 있지만, 부동산 자산가치의 증가로 산출되는 자본수익률이 오르면서 전체 투자수익률은 상승했다.
실제 한국감정원 자료를 살펴보면 집합상가의 소득수익률은 올해 2분기 1.23%로 지난해 같은 기간(1.24%)보다 0.01% 하락했다. 지난해 3분기 1.1%를 기록한 이후 소폭 상승했지만, 2014년 2분기(1.44%)에서 꾸준히 하락 중이다. 반면 자본수익률은 같은 기간 0.53%포인트(2014년 2부기 0.08%→2018년 2분기 0.61%) 올랐다. 이에 따라 투자수익률은 지난해 2분기 1.58%에서 올해 2분기 1.84%로 상승했다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “대출 규제가 없고 저금리 영향으로 상가 투자가 늘자 시장에 공급되는 물량이 많아졌다”며 “경기 침체와 금리의 영향을 많이 받는 상가시장의 특성상 향후 투자 리스크는 확대될 수 있다”고 말했다.
수익형 부동산에 대한 RTI(임대업이자상환비) 규제로 인한 후폭풍도 예상된다. 임대사업자 신규 대출 심사에서 연간 임대수익이 같은 기간 대출이자 총액의 1.5배가 넘어야 하기 때문이다. 기준 미달 임대업 대출 예외취급 한도가 폐지돼 부담은 더 커졌다. 수익이 나지 않는 상가를 대출을 끼고 매입한 이들의 자금 부담은 가중될 것으로 보인다.
정찬수 기자/andy@
