내년도 38만가구 입주 예정
자금줄 막히면 포기자 발생 가능
올해는 1990년대 들어 가장 많은 입주물량이 쏟아졌지만 우려했던 대규모 미입주 사태 등은 발생하지 않았다. 하지만 입주물량이 누적된데다 시장 온도도 싸늘해진 만큼 내년에도 입주리스크 발생 가능성은 여전히 높다는 지적이 나오고 있다.
10일 부동산114에 따르면 올해 입주를 했거나 예정된 물량은 45만 가구에 달했다. 2000년대 들어 입주물량은 2012년 18만 가구로 최저점을 찍은 뒤 2016년 30만 가구를 넘어서는 등 줄곧 크게 확대됐다.
올해 입주봇물을 이룬 건 부동산 호황기였던 2015년 분양된 52만 가구가 본격적으로 집들이에 들어갔기 때문이다.
단기에 입주가 몰리면서 과잉공급 등 탈이 날 것이란 우려가 있었지만 결과적으로 올해 큰 입주리스크는 없었다. 가장 큰 요인은 분양 당시보다 집값이 크게 뛰면서 시세차익이 어마어마했기 때문이다.
올해 전국 아파트 평균 시세는 1262만원으로 2015년 전국 평균 분양가(987만원)보다 27.9% 뛰었다. 서울은 같은 기간 분양가 대비 시세가 37.4%나 올랐다. 2010년 전후 입주 대란 당시 집값 폭락으로 많은 분양권 소유자가 입주를 포기했던 때와는 상황 자체가 다르다.
더군다나 초기 계약금이 낮아지거나 무이자 중도금 대출 등이 확산되면서 분양권 소유자가 짊어져야할 초중기 부담은 상당히 낮아졌다. 또 새 아파트에 대한 선호가 강해지면서 입주 아파트 거래가 활발한 것도 도움이 됐다.
‘분양권=돈방석’이란 공식은 하지만 올해부턴 달라진다. 2019년에는 38만 가구가 입주를 할 것으로 전망된다. 물량 자체는 줄었지만 여전히 적지 않은 수치다. 3년 동안 누적 입주물량은 100만 가구를 넘는다.
무엇보다 강화된 대출 규제로 자금 조달 부담이 커졌다는 점이 불안요소다. 준공후 입주시 전세입자로부터 전세금을 받아 잔금을 치르려던 계획도 전세가율 하락 등 전세시장이 불안해지면서 장담할 수 없는 상황이다. 여전히 전국 아파트의 시세 대비 분양가격이 20%가량 낮은 상황이지만 자금줄이 막히면 입주를 포기하는 사례가 나올 가능성을 배제할 수 없다.
특히 금리 상승에 따른 아파트 수요 감소가 쏟아지는 입주 물량과 맞물리면 입주 대란이 벌어질 수 있다. 집값 상승세가 꺾인 상황에서 대출 이자를 추가 부담하면서까지 집을 사야할 이유가 없어지기 때문이다.
한 부동산 전문가는 “서울과 서울 인접지역은 수요가 비교적 탄탄하기 때문에 입주로 인한 문제가 발생할 가능성이 적지만 단기 투자 수요가 몰린 지역은 대비가 필요하다”고 지적했다.
김우영 기자/kwy@
