남북 접경지 토지보상 호재도
“임대료 전가 영향 제한적”
정부는 ‘2019년 표준지 공시지가’를 공시하면서 ‘조세 형평성’을 가장 중요한 원칙으로 내세웠다. 부동산 유형, 지역, 가격대별 형평성을 높인다는 기본 원칙에 따라 현실화율(실거래가 반영률)을 조정했다는 것이다.
표준지 공시지가는 전국 3309만 필지 중 대표성이 있는 50만 필지다. 이를 기준으로 전국의 모든 개별지 공시가를 산정한다. 이는 재산세, 종합부동산세 등 각종 부동산 조세의 기준이 되며, 보상ㆍ담보ㆍ경매평가 등 각종 평가의 기준으로도 활용된다. 표준지 공시지가 인상에 따라 세금부담이 얼마나 늘지 가늠해 볼 수 있는 것은 물론, 대규모 택지지구나 SOC(사회기반시설) 개발 사업을 앞둔 지역에선 토지보상금 인상폭이 얼마나 될지 판단하는 수단이 될 수도 있다. 3기신도시 등 수도권에서 대규모 개발사업이 예정된 만큼 표준지 공시지가에 대한 관심이 높을 수밖에 없다.
▶0.4% 고가토지 대폭 올려= 일단 국토교통부는 최근 지가가 급등했거나 그동안 현저히 저평가 됐던 중심상업지, 대형 상업, 업무용 건물 밀집지역 등 고가토지를 중심으로 현실화율을 높였다고 했다. 앞서 발표했던 표준 단독주택은 시세 15억원 이상 고가주택의 공시가격을 많이 올렸다면, 표준지는 ㎡당 2000만원이 넘는 고가토지를 타깃으로 했다. 이들 고가토지의 공시지가는 올해 평균 20.05% 올랐다. 대표적으로 ‘서울 강남구 삼성동 ×××-×’ 토지 공시가는 ㎡당 6090만원으로 전년(4600만원) 대비 32.4%나 인상됐다.
하지만 이들 고가토지 비율은 전체 표준지의 0.4%(872필지)에 불과하다. 99.6%에 해당하는 대다수 일반토지(전, 답, 임야나 주거, 상업, 공업용 등)는 인상폭이 7.29% 정도로 시세 상승폭 수준으로 올랐다. 특히 영세 자영업자에 영향을 미치는 지역 공시가는 경기를 반영해 인상폭을 줄였다. 예컨대 서울 중구 오장동 중부시장, 경기도 안성시 안성시장, 대구 남부시장 등은 1% 전후로 올리거나 가격을 오히려 내린 곳도 있다.
고가토지 인상폭이 높다보니 이들 땅이 밀집한 지역 표준지 공시가격 변동폭이 큰 것으로 나타났다. 시군구별 전국 최고 변동지역은 서울 강남구로 23.13% 올랐다. 서울 중구(21.93%), 영등포구(19.86%), 부산 중구(17.18%), 부산 진주(16.33%) 등이 뒤를 따랐다.
▶전년 대비 공시가격 덜 올린 곳 더 많아= 지역별로 공시지가 인상률은 제각각이다. 같은 경기도에서도 땅값이 많이 오른 서울은 13.87%나 올랐지만, 경기(5.91%)나 인천(4.37%) 상승폭은 전국 평균(9.42%)에도 미치지 못한다. 부산(10.26%), 광주(10.71%), 제주(9.74%)는 전국 평균 이상 공시가격이 올랐지만, 지역 땅값 상승에 따른 것이라는 게 국토부 설명이다.
올해 표준지 공시가격을 많이 올렸다고 하지만 실제론 오히려 작년 보다 인상폭이 작은 지자체가 더 많은 점도 주목해야 한다. 17개 시도별 지역 가운데 9곳(부산, 울산, 세종, 강원, 충북, 충남, 전북, 경남, 제주)은 오히려 2018년보다 표준지 공시지가 상승폭이 작았다. 제주도는 2018년 공시가가 16.45%나 올랐지만 올해 9.74% 상승했고, 2018년 9.34% 오른 세종은 올해 7.32% 인상하는데 머물렀다. 울산도 2018년 8.22% 뛰었지만, 올해는 5.4% 오르는 그쳤다. 지난해 지가 상승은 서울 등 수도권 일부 지역에 국한됐고, 전국 대부분 지역은 오히려 더 침체됐기 때문이란 게 국토부 설명이다.
전국적인 차원으로 땅값이 많이 올라 표준지 공시가 현실화율 상승폭도 별로 크지 않은 것으로 나타났다. 올해 표준지공시지가 현실화율은 64.8%로 전년도(62.6%)보다 2.2%포인트 상승했다.
▶일부지역 토지보상 호재로 작용할 듯= 이번 표준지 공시가격 인상은 지역에 따라 토지보상 호재로 작용할 것으로 보인다. 국토부는 올해 5.91% 표준지 공시가격이 오른 경기도에 대해 과천 주암지구 개발사업, 평촌스마트스퀘어 준공, 2차 공공택지지구 지정(남양주, 과천, 하남) 등으로 상승폭이 큰 지역을 반영했다고 설명했다. 대규모 택지 개발 사업이 진행된 곳이나 3기 신도시 지정 지역의 공시가를 많이 올렸다는 뜻이다. 남북 경협 개발 기대감이 큰 접경지역 공시가격도 올렸다. 공시가가 5.79% 오른 강원도의 경우도 ‘접경지역 투자수요 증대’가 주요 상승 원인으로 꼽혔다.
▶“임대료 전가 우려없다”=그동안 표준지 공시지가 인상은 임대료 전가의 원인이 될 수 있다는 지적이 많았다. 토지가격은 건물주에겐 보유 부동산의 기본이 되기 때문이다. 표준지 공시지가를 올리면 상업지역 건물주들이 임대료로 임차인에게 부담을 전가할 수 있다는 것이다. 국토부는 “영세 상인 및 자영업자에게 부담이 되지 않도록 전통 시장 내 표준지 등은 공시가격을 소폭 올렸고, 고가토지의 경우는 임차인 보호장치가 존재하기 때문에 임대료 전가 영향은 제한적일 것”이라고 설명했다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “보유세 인상에도 내수경기 침체로 공실이 늘고 있어 세입자에 대한 조세전가는 일부 인기 지역을 제외하곤 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
정부는 젠트리피케이션 우려에 대해 대비책을 마련하고 있다고 설명했다. 국토부는 올 4월 '상가건물임대차분쟁조정위원회'를 설치해 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 지원하고, 상가임대료 동향 및 공실률 모니터링도 강화할 계획이다.
박일한/jumpcut@heraldcorp.com
