“3040 맞벌이 부부를 중심으로 서울에 10억원 전후의 집을 사려는 수요가 늘고 있습니다. 3기 신도시 발표, 재건축 규제 등을 보니 서울에는 공급이 더 늘지 않을 것이라는 생각에다 집값이 바닥에 이르렀다는 판단에서지요” 최근 이야기를 나눈 한 부동산 전문가의 전언이다. 실제 필자가 아는 맞벌이 부부 후배(36)는 얼마 전 서울 강동구에 8억원대의 집을 샀다. 무주택자였던 그는 최근이 적기라고 판단하고 수개월간 주말마다 발품을 팔았고, 운좋게 급매로 나온 물건을 은행대출 40%를 받아 샀다. 서울을 벗어나지 말자는 게 원칙이었다고 했다.

정부의 부동산 대책 핵심은 서울 집값 잡기다. 정부가 고양일산, 파주운정, 인천검단 등 1ㆍ2기 신도시 지역 주민의 반대를 무릅쓰고 서울과 더 가까운 지역에 3기 신도시를 발표한 것도 이때문이다. 갈수록 고삐를 죄는 재개발ㆍ재건축 및 분양가 규제와 대출제한, 세제강화 등도 같은 맥락이다. 정부는 경기 부양을 위해 주택 시장의 규제를 완화하는 일은 없을 것이라는 게 일관된 입장이다.

하지만 시장은 다르게 움직인다. 서울 아파트, 특히 강남 아파트는 누구나 갖고 싶어한다. 한 부동산 전문가는 “서울아파트는 부동산이 아니라 캐시(현금)에 가깝다. 경제위기일수록 금이나 달러처럼 확보해두는 게 현명하다”고 할 정도다. 역설적이게도 최근 부동산 정책은 서울 아파트의 상대적 가치를 부각시키며 ‘서울불패’를 더 확고히 해주고 있다. 지표에서도 감지된다. 서울 재건축 아파트는 지난 7일 기준, 8주연속 상승세다. 9ㆍ13 대책 이후 30주 연속 하락하던 서울 주간 아파트 값은 낙폭을 줄이며 보합권으로 들어서고 있다. 서울 아파트 분양권과 입주권 거래량은 이미 9ㆍ13 대책 이전으로 회복했다.

정부는 서울을 벗어나 살 것을 권하고 있다. 서울 밖에 신도시를 많이 지어주고 교통망을 탄탄하게 만들어 줄테니 서울만 고집하지 말라는 것이다. 김현미 국토부 장관은 ‘강남이 좋습니까’라고도 했다.

서울 근접성을 강조하며 3기 신도시를 정하다보니 1ㆍ2기 신도시 지역주민들과의 사회적 갈등으로까지 번지고 있다.

시장경제에서 거주지역은 완전히 자기선택이다. 정부가 아무리 탈 서울을 외쳐도 소용없다. 되려 대출규제 등 수요억제책에 ‘한국엔 거주유연성도 없냐’는 말까지 나온다. 사람들은 집을 살 때 자녀 교육이나 직장 출퇴근 문제는 물론 투자까지 고려해 종합적 판단을 내린다. 집값에 영향을 미치는 요인은 복합적이고 다층적이다. 정부의 정책방향 설정과 관계없이 개인적 차원의 이유가 선택의 최우선이 된다. ‘집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳’이라고 외쳐도 국민정서상 소유 열망을 막기 쉽지 않다. 정부 말만 믿고 전세로 살다가 지난 몇 년간 껑충 뛴 집값을 보며 땅을 치고 후회하는 무주택자들도 많다. 자산의 가장 큰 부분을 차지하는 집은 사용가치는 물론 투자가치도 함께 있다. 문재인 정부의 입이었던 김의겸 전 청와대 대변인도 재산증식을 위해 부동산 투자를 한 것은 주지의 사실이다.

정부는 집값만 잡으면 부동산 정책이 성공했다고 자평할 지 모른다. 하지만 시장을 이기는 정부는 없다. 최근 3040 맞벌이 부부나 현금부자들의 서울 주택 매수는 정부정책이 아니라 시장의 흐름을 따른 움직임이다. 반면 현금이 없는 무주택 실수요자는 갈수록 소외되고 있다. 가치가 있는 곳에 수요가 몰리고, 공급이 필요한 것은 기본적인 경제상식이다. 정부가 정작 집값은 못 잡고 부동산 시장만 망쳤다는 이야기가 나올까 두렵다. 

권남근 소비자경제섹션 에디터 happyday@heraldcorp.com