가을 청약 시장에 ‘조정대상지역’ 변경 여부가 새로운 변수로 떠오르고 있다. 국토교통부가 조정대상지역을 새로 지정하거나, 기존 대상지에서 해제를 검토하고 있기 때문이다. 조정대상지역으로 지정되면 대출이 어려워지고, 세금부담이 커지며, 전매제한 및 청약 규제를 받는다.

9일 국토교통부와 지방자치단체 등에 따르면 정부는 이달 2일부터 조정대상지역 지정 및 해제를 위한 주거정책심의위원회(주정심) 심의를 하는 것으로 전해진다. 국토부 관계자는 “민감한 사안이기 때문에 구체적인 주정심 일정을 공개할 순 없다”면서도 “조정대상지역 변경 여부 등에 대해 종합적으로 검토하고 있다”고 말했다. 이에따라 조정대상지역 신규 지정 지역과, 해제 지역이 추석 직후 발표될 것이란 관측이 나온다.

조정대상지역은 LTV(주택담보대출비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50% 제한을 받고, 중도금 대출 요건도 강화된다. 양도세 중과 등 세금부담도 커지고, 분양권 전매제한, 1순위 자격 요건 강화 등 청약 자격도 제한된다. 현재 서울 전 지역과 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주 등 경기도 13개 지역, 부산 해운대구, 동래구, 수영구 등 3개 지역, 세종시 등이 지정돼 있다.

우선 집값이 별로 오르지 않은 지역을 대상으로 해제 지역이 나올지 관심이 쏠린다.

일단 경기도 남양주시에서 국토교통부에 조정대상지역 해제를 공식요청했다. 국토부는 심의를 거쳐 9월 내 해제 여부를 최종 결정할 예정이다. 남양주시 집값은 일단 안정된 상태다. 한국감정원에 따르면 남양주 아파트값은 최근 3개월간 거의 정체됐다. 6월 0.01% 올랐으나, 7월 0.06% 떨어졌고, 8월엔 0.11% 다시 상승했다. 3개월 누적치로 0.07% 올라 미미한 변동폭을 보이고 있다.

조정대상지역 지정 요건에 따르면 해당지역은 최근 3개월 해당지역 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배여야 한다. 그런데 지금은 마이너스 물가 상승률을 기록하는 시기다. 미미해도 집값이 소폭 오르면 물가 상승률보다 집값이 더 오른 것으로 기록된다. GTX-B노선 등 개발 호재가 있어 해당 지역 분양 시장이 들썩일 가능성이 있는 것도 조정대상지역 해제를 어렵게 하는 요인이다.

부산시 해운대구는 국토부에 조정대상지역 해제를 공식 요청할 예정이다. 해운대구 집값이 92주 연속 하락해 더 이상 규제 대상 요건에 부합하지 않는다는 이유에서다. 다만 부산시가 시내 다른 두 개 구(수영구·동래구)에 대해 동시에 조정대상지역 해제를 요청하자고 하고 있어 부산시와 해운대구가 의견을 조율중인 것으로 전해진다.

부산시 조정대상지역 해제에도 변수가 있다. 청약경쟁률이 높게 나오고 있다. 지난 6일 부산 수영구 남천동 ‘남천 더샵 프레스티지’가 1순위 청약 접수 결과 386가구 모집(특별공급 물량 제외)에 1만4730건의 청약 통장이 몰려 평균 38.16 대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했기 때문이다. 조정대상지역 지정 요건에 주택공급이 있던 최근 2개월간 청약경쟁률이 5대1 초과 등이 포함된다.

8월초 높은 청약경쟁률로 마감한 대구의 한 아파트 견본주택 모습.

조정대상지역에 신규 지정할 수 있는 후보도 있다. 수도권에선 최근 청약 과열 현상이 나타나는 지역으로 꼽히는 의정부시, 부천시 등이 거론된다. 부천시에선 지난 3일 청약 접수한 ‘일루미스테이트’가 있다. 평균 9.96대 1의 경쟁률로 해당지역 역대 최고를 기록했다. 의정부시에서도 중앙생활권2구역에 짓는 ‘의정부역 센트럴자이&위브캐슬’가 평균 17.72대 1의 경쟁률로 마감했다.

다만 이들 지역은 집값 상승률이 미미해 실제 조정대상지역으로 지정되기 어려울 것이란 분석도 있다. 의정부시 아파트값은 8월 0.06% 하락해 올 1월부터 8개월 연속 내리막길을 걷고 있다. 부천시의 경우 최근 2개월간 상승세로 돌아서긴 했지만 1~8월 누적치로 여전히 0.45% 하락했다.

지방에선 대전이 조정대상지역의 물망에 올랐다. 대전은 올해만 2.2% 올라 전국 집값 상승률 1위를 기록하고 있다. 이달 첫주만 0.26% 올라 8년내 주간 기준 최대 상승폭을 기록했다.

대구나, 광주 등도 최근 집값 상승폭이 크고 청약 단지마나 높은 경쟁률로 마감해 조정대상지역 후보로 거론된다.

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com