“분양가 상한제 어떻게 될 것 같아요?” 얼마 전 만난 한 전자회사 임원이 대뜸 이렇게 물었다. 개인적인 재테크 차원에서의 질문이 아니었다. 회사 걱정때문이다. 민간택지 분양가 상한제가 입법예고를 거쳐 10월부터 실제 시행되면 아파트 공급은 줄어든다. 신규아파트 입주 때마다 대거 생기는 가전수요 역시 사라질 수밖에 없다.

건설경기에 악영향을 주는 분양가 상한제는 경제·사회 전반에도 ‘뜨거운 감자’다. 전자회사 임원의 걱정처럼 전후방 산업에 미치는 영향도 크다. 우려의 목소리 또한 갈수록 높아지고 있다. 지난달 12일 국토교통부의 분양가 상한제 시행 발표 이후 한달도 안돼 주변 상황도 급변하고 있다. 불안한 국제정세 속에, 한국경제는 사상 초유의 디플레이션 공포감이 휩쓸고 있다. 이낙연 국무총리와 홍남기 경제부총리도 잇달아 “부동산 시장 상황을 보면서 판단하자”며 신중함을 나타냈다. 홍남기 부총리 패싱 이야기까지 나오면서 강하게 밀어부쳤던 김현미 국토부 장관으로선 난감해졌다. 여기에 야당의원들은 분양가 상한제 시행을 저지하는 법안을 잇달아 발의하고 있다. 재건축·재개발 조합원들의 반발도 거세다. 재개발·재건축조합 연합 모임인 미래도시시민연대는 9일 저녁에 서울 세종문화회관 인근에서 ‘분양가상한제 소급적용 저지 조합원 총 궐기대회’를 열었다.

문제는 다른 지점에도 있다. 분양가 상한제는 사실상 재건축·재개발이 많은 서울 강남이 타깃이다. 본지가 입수해 단독보도한 서울시 정비사업추진현황에 따르면 분양가 상한제가 시행될 경우 바로 적용되는 정비구역의 55%(5만3722가구)가 서울 ‘강남4구(강남·서초·송파·강동)’에 몰려있다. 김현미 장관이 분양가 상한제 시행을 위한 주택법 시행령 개정 시 기존에 면제되던 관리처분인가를 받은 곳까지 소급적용키로 하면서 대상에 포함됐다. 국토부가 재산권 침해 등 ‘위헌논란’을 무릅쓰고 소급적용한 이유가 바로 여기에 있다. 2~3년 뒤 시장에 나올 이 아파트들에 소급적용하지 않으면 분양가 상한제를 시행해도 당장 정책효과를 기대하기 어렵기 때문이다. 그 사이 현 정권의 임기도 끝난다.

하지만 강남권 재건축 아파트만 겨냥한 ‘핀셋규제’가 말처럼 쉽지 않다. 25개구 자치구 모두 투기과열지구인 서울에서 강남권만 규제해 정부 주장대로 이 지역의 분양가가 20~30% 싸졌다고 치자. 그럼 바로 인근 마포·용산·성동·동작구 등이 강남권보다 분양가가 더 비싸지는 역차별 현상이 생길 수 있다. 그래서 여기까지 포함하면 동대문·서대문·양천구 등 다른 인접 구에서 같은 현상이 벌어진다. 결국 이를 우려해 서울 모든 구를 지정한다면 서울 바로 옆 광명이나 하남은 어떻게 하나. 그렇다고 과천, 분당, 세종, 대구 수성구 등 전국 투기과열지구 31곳을 모두 적용하기도 쉽지 않다. 딜레마는 여기에 있다. 해도 욕먹고, 안해도 욕먹는다.

분양가 상한제는 지난 6월 말, 김현미 장관이 언급할 당시부터 타이밍이 부적절하다는 지적이 많았다. 애초부터 ‘규제 끝판왕’이라고 불릴 정도의 강력한 이 제도를 칼 집에서 뺄 시점이 아니었다. 대출억제로 돈줄을 꽁꽁 틀어막은 9·13대책을 시행한 지 1년도 안됐다. 시장에선 시행을 기정사실로 받아들이면서 공급부족에 따른 우려로 청약광풍이 불고 있다. 집값을 낮추려고 내놓은 정책때문에 집값이 오르는 역설적인 현상도 벌어지고 있다. 정부는 시행예고한 분양가 상한제의 부작용으로 생기는 신축 집값 상승을 역으로 분양가 상한제 시행 근거로 삼아서는 안된다.

분양가 상한제는 정부가 시장에서 원하는 공급확대라는 답을 애써 피해가려고만 하다보니 나온 무리수였다. 경제상황, 시장부작용 등 여러 면에서 냉철한 판단을 하면 시행은 유보하는 게 맞다. 거대한 경제위기의 쓰나미가 몰려오는데 ‘집값 잡기’에만 몰두하는 것은 경제정책의 엇박자만 부른다. ‘집값 잡으려다 경제만 잡는다’는 말이 바로 나온다. 시장이 가장 싫어하는 것은 ‘불확실성’이다. 애매한 표현은 더욱 혼란만 부추길 뿐이다. 이를 없애려면 정부가 분양가 상한제 시행여부에 대해 명확히 입장을 밝혀야 한다.

권남근 건설부동산섹션 에디터/happyday@heraldcorp.com