[헤럴드경제=성연진 기자] 서울 강남권 재건축 대장주인 반포 주공 1단지 아파트가 최근 시세보다 10억원 떨어진 가격에 거래되면서 의구심을 자아내고 있다. 분양가상한제 적용 지역에 속한 이 아파트는 조합 내의 갈등으로 재건축 사업이 더뎌지고 있으나 입지적으로 뛰어나 시장의 주목을 받는 곳이다.

13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 해당 아파트는 104.89㎡(이하 전용면적)로 27억 4677만원에 거래됐다. 같은 면적은 지난 7월 37억원과 37억2000만원에 거래된 바 있다. 무려 10억원 가까이 가격 하락이 일어난 것이다.

반포주공1단지 1,2,4주구 전경 [헤럴드DB]

이 거래가 수상해보이는 까닭은 비슷한 규모인 107㎡이 9월까지 39억원에 실거래됐기 때문이다. 분양가상한제 적용 지역인 데다가 사업 속도가 느리긴 하나 반포주공 1단지는 강남권 정비업계 최대어로 불려왔기 때문에 10억원 낙폭은 상식 밖이라는 게 현장 반응이다.

주변 공인중개업소는 우선 가족 등 특수관계인에게 증여한 물건으로 보고 있다. 갑자기 거래가가 낮을 경우 ‘지분 거래’에 나선 것이라는 분석도 있지만 국토교통부는 실거래가 시스템에 지분 거래를 공개하지 않는다. 아파트 전체가 10억원 낮은 가격에 매매된 것이다.

때문에 편법 증여 가능성을 이야기하는 이들이 많다. 매수가를 낮춰 거래를 하게 되면 세금 부담이 줄어든다. 당장 매도자 입장에선 양도소득세 부담을 줄이고, 매수자 입장에선 매수가격 뿐 아니라 취·등록세를 낮출 수 있다.

인근에서 30여년 간 공인중개업을 하고 있는 B공인중개업소 관계자는 “가족 등 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격에 매수·매도 계약을 해 세부담을 줄이고자 하는 이들이 있다”면서 “하지만 소득세법 시행령 98조에 따라 시가와 거래가액 차액이 3억원 이상이거나 혹은 차액이 시가의 5% 이상 금액이라면 조세를 부당하게 감소시킨 행위로 인정된다”고 말했다.

그는 “해당 거래 내역에 편법 요소가 있는지 100% 관련 조사가 들어올 것”이라고 예상했다.

이 같은 형태의 편법 증여가 아니라면 가등기를 해둔 물건일 수 있다. 가등기는 본등기의 우선순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기로 대부분 절세 목적으로 주로 친족이나, 지인간에 이뤄진다. 가격 상승이 본격화되기 전 가등기 후, 수년 뒤 본등기에 나서면 매수자의 취득세 절감이 가능하다. 또 매도자의 양도소득세도 상승분을 제외하고 부과된다.

실제 부동산 가격 상승이 본격화되기 전인 2017년 7월에는 반포주공 1단지 104.89㎡의 실거래는 27억원 선에서 이뤄졌다. 만약 당시 가등기 후 최근 본등기를 진행해 매매신고가 이뤄졌다면 이 거래는 현 시세대로 과세가 되지 않는다.

반포주공1단지 아파트는 5층 이하로 구성된 2120 가구 규모의 단지다. 재건축 후 최고 35층, 5388가구로 재탄생되면서 일부 조합원은 ‘1+1’로 2주택 신청이 가능했다. 재건축한 옆 단지 ‘아크로리버파크’의 일부 세대가 3.3㎡당 1억원에 실거래되면서 재건축 이후를 기대하는 투자 수요가 몰린 바 있다.

yjsung@heraldcorp.com