“강남 집값을 안정시키는 게 1차적 목표다.” 김상조 청와대 정책실장은 지난 15일 한 라디오 방송에 출연해 부동산 규제의 직접적인 대상으로 서울 강남을 콕 집었다. 문재인 대통령이 신년 기자간담회에서 “위화감을 느낄 만큼 급격한 가격 상승이 있어 ‘원상회복’해야 하는 지역이 있다”고 언급한 다음날이다.

서울 강남3구(강남·서초·송파구)에 있는 아파트 33만6943채의 가격이 급등하자 정부가 또다시 전면전을 선언했다. 이번엔 상승폭을 줄이는 차원이 아니라 ‘원상복귀’시킨다고 으름장을 놓고 있다. 정부는 작년 12월 대출, 세금 등을 망라한 역대 최고 강도라는 ‘12·16대책’을 내놓았고, 이달부터 문 대통령을 시작으로 청와대 참모들의 잇따른 추가 부동산 규제 발언으로 공세를 높이고 있다.

당장 집을 사려는 사람들은 바짝 움츠러들었다. 집주인이나 사려던 사람들이나 눈치만 보는 상황이다.

KB국민은행에 따르면 이달 둘째 주(13일 기준) 강남 매매거래지수는 22.6까지 떨어졌다. 12·16대책 직전인 작년 12월 첫째 주(2일 기준)는 48.4였다. 이 지수는 중개업소를 대상으로 조사하는 데 0~200 사이 범위에서 100보다 낮을수록 거래가 없다고 응답한 중개업자가 많다는 뜻이다. 강남구 개포동 중개업소 대표는 “정부가 매일 투기 단속한다며 강남을 쳐다보고 있고, 더 센 규제책을 내놓겠다는데 누가 집을 사겠냐”고 반문했다.

‘규제대책-단속강화-주택 거래위축’은 문재인 정부 들어 18번의 부동산 대책이 나오는 동안 반복된 패턴이다. 이는 강남3구 거래량 변화에 그대로 드러난다. ▶관련기사 4면

서울시에 따르면 강남3구 아파트 연간 거래량은 2015년(2만371건)과 2016년(1만9125건), 2017년(2만643건)까지 2만건 전후를 기록했다. 그런데 2017년 5월 문 정부 출범 이후 하반기 각종 부동산 규제 대책이 나오고, 2018년과 2019년 각각 1만1228건, 1만2973건 수준으로 급감했다.

월간 기준으로 보면 정책 영향이 더 뚜렷이 드러난다. 2017년 강남을 투기지구로 지정하고 재건축 규제를 강화하는 내용의 ‘8·2대책’이 나온 직후인 8월 한 달간 강남3구 거래량은 전달 2770건에서 706건으로 4분의 1로 준다. 2018년 종합부동산세, 대출규제 강화 등을 골자로 한 ‘9·13대책’이 나오자, 8월 2280건이던 강남3구 거래량은 9월 1112건, 10월 419건, 11월 242건 등으로 급감한다. 재건축·재개발 전문가인 전영진 구루핀 대표는 “시장이 활기를 띠는 시점에 번번이 강남 아파트 거래량이 급감한 건 정부 규제 효과 외에 다른 변수는 없다”고 설명했다. 규제로 억지로 거래를 못하게 했다는 뜻이다.

일반적으로 시장 흐름에 따라 거래량이 줄면 집값이 떨어지게 마련이다. 급히 집을 팔아야하는 집주인이 생길 수밖에 없고 급매물이 하나둘 거래되면서 시세가 하락한다. 그런데 인위적으로 거래를 줄인 강남은 달랐다.

거래량은 연간 기준 반토막으로 줄었는데 집값은 매월 폭등했다. 예를들어 강남구 아파트 중위값은 2014년 12월 8억150만원에서 5년이 지난 작년 12월 16억1000만원으로 두 배 급등했다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월(10억1750만원) 이후만 따져도 6억원가량 올랐다. 아파트별로는 수십억원씩 뛴 곳도 수두룩 하다.

강력한 규제 이후 짧으면 2~3개월, 길면 6~7개월 가량 잠잠하다가 이후 조금씩 거래가 늘면서 다시 전 고점 이상으로 오르는 현상이 반복됐다. 거래위축이 침체로 이어지지 않고 ‘거래 회복-전고점 회복-추가 규제 발표’로 이어지는 패턴이다. 곽창석 도시와공간 대표는 “문정부 들어 내놓은 강남 규제는 시장 안정이 아니라 일시적으로 거래를 떨어뜨리는 효과만 있었다는 이야기”라고 설명했다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “경제구조상 강남에 집을 사고 싶은 부유층은 계속 증가해 왔는데, 강남 아파트는 최근 10년간 거의 늘지 않았다”며 “상대적으로 부족한 공급때문에 나타나는 강남 집값 상승세를 정부가 수요만 압박한다고 해결되지 않을 것”이라고 말했다.

박일한 기자