서울 홍대입구역 근처 상권 모습. [상가정보연구소 제공]

공공주택사업자가 오피스·상가를 매입해 1~2인 주거용 공공임대주택으로 공급할 수 있게 된다. 국토교통부는 11일 열린 국무회의에서 이런 내용을 담은 ‘공공주택특별법’ 일부 개정안이 통과됐다고 밝혔다.

이는 5·6 수도권 주택공급 대책에 따른 후속 조치로 이뤄진 것이다. 정부는 입지가 우수한 도심 내 공실 오피스·상가의 전체 또는 일부를 매입해 리모델링을 거쳐 1~2인 주거용 공공임대주택으로 활용하겠다는 방안을 내놨다.

▶상업용 부동산, 공공리모델링 통해 임대주택 공급=이번 개정안에 따라 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사) 등 공공주택사업자가 공공임대주택 공급을 위해 매입할 수 있는 대상이 주택·준주택에서 오피스·상가·숙박시설 등으로 확대된다.

민간사업자가 공공주택사업자와 매입약정을 체결해 1~2인용 공공임대주택 공급에 참여하면, 주차장 설치 의무가 가구당 0.3대로 완화 적용된다. LH나 SH공사는 주차장 완화 기준을 적용 받은 약정주택이 지어지면 1개월 이내 민간사업자에게 팔도록 요구해야 하고, 민간사업자는 요청받은 후 2개월 이내 매도해야 한다. 주택도시기금은 매입 시 적용되는 호당 단가 1억5000만원 중 95%를 지원한다.

국토부는 오피스 등을 포함한 공공리모델링 사업을 통해 2022년까지 서울 등에 공공임대주택 8000가구를 공급한다는 계획이다. 서울 도심권에서도 오피스 공실률이 높은 지역 위주로 관심을 보일 것으로 예상하고 있다. 올해 2분기 기준 공실률은 종로 12.2%, 충무로 19.8% 등이다.

김정희 국토부 주거복지정책관은 “이번 법 개정으로 역세권 등 우수한 입지에 공공임대주택을 공급해 저소득층의 주거 안정에 기여할 것”이라며 “1인가구 증가 등 주거트렌드 변화에 시의적절하게 대응할 수 있도록 지속적으로 제도를 개선하겠다”고 했다.

이번 개정안은 올해 10월 18일부터 시행된다. 국토부는 하위법령 개정을 통해 매입 가능한 건축물의 종류를 구체화하고 매입 약정 시 주차장 완화 기준을 적용하기 위한 세부 절차도 마련할 계획이다.

▶상가·오피스, 주택 변경 쉽지 않다= 시장에선 공급 효과가 크지 않을 것으로 보고 있다. 특히 공공사업자의 민간 상업용 부동산 매입가가 제한적이라는 것과 상업용 부동산의 용도 전환 비용 문제가 제기된다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “공실이 높거나 수익성이 나지 않는 상가는 참여할 수 있겠으나, 매입가가 현실화되지 않으면 상업용 기능을 완전히 상실한 곳 아니면 참여가 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 그는 “기대한 만큼의 공급효과가 나타날 지는 의문”이라고 덧붙였다.

상업용으로 지어진 상가나 오피스를 주거가 가능토록 리모델링 하는 것도 만만치 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “층고가 높고 바닥난방도 되지 않는 상가나 오피스를 주거용으로 리모델링을 하는 것도 어렵고 비용도 문제가 될 수 있다”면서 “당장 건축법에 따르면 보일러 설치 시 외기와 접촉 가능토록 창을 내야 하는데 상업용 부동산은 이를 해결하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

무엇보다 ‘공급 시그널’의 효과가 미흡하다는 비판이 나온다. 최근 부동산 시장의 혼란은 3040 세대의 ‘패닉바잉(공포심에 사로잡혀 매수)’에 따른 것이란 게 대다수 전문가들의 판단이다. 시장에서 원하는 건 3~4인 가구가 안정적으로 거주할 만한 아파트인데, 상대적으로 공급이 충분한 1~2인용 임대주택을 더 짓는다고 주택시장에 미치는 공급 확대 효과는 크지 않다는 것이다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “1~2인 가구가 늘어나기 때문에 이에 맞는 주택 공급도 정부가 고려해야 할 부분은 맞지만, 공공임대주택에 20~30년 거주가 가능하다고 내 집 마련이라고 생각하는 사람은 없다”고 지적했다.

건산연은 ‘8·4대책의 주요 내용과 평가’ 보고서에서 8·4 공급안에 계획된 13만2000호 공급량 중 실질 공급량은 절반도 안되는 6만2000호에 그칠 것으로 내다봤다. 특히 임대주택 공급확대가 아닌 중산층의 내 집 마련을 위한 공급안에 대한 고민이 필요하다고 밝혔다.

김 부연구위원은 “서울 주택가격 상승은 중소형 중심으로 나타나고 있다”며 “시장 불안을 잠재우기 위해선 확실한 공급량과 소비자가 선호하는 양질의 주택공급을 위한 시장 친화적 인센티브 재설계가 필요하다”고 말했다. 성연진·양영경 기자