[헤럴드경제=문호진 기자] 민간택지 분양가 상한제 시행 이후 서울 아파트 공급이 급감할 것이라는 우려가 현실화하고 있다. 가을빛이 완연한 10월은 통상 분양 성수기로 불리지만 서울에서 일반분양하는 아파트는 이번주까지 4주연속 ‘제로(0)’다. 10~12월 4분기 전체로 봐도 전망은 어둡다. 부동산114에 따르면 서울 4분기 분양 물량은 3분기 1만7730가구에 비해 25%(4409가구)나 줄어들 것으로 예측됐다. 반포 원베일리, 둔촌주공 등 4분기 공급이 예정됐던 재건축 핫플레이스도 분양가 검증, 새 조합 집행부 구성 등의 문제로 분양 일정이 불투명하다.

이같은 서울 공급 가뭄기에 서울과 경기 남부 공공택지지구 4곳에서 10~11월 5000여 가구의 아파트가 등장하는 가을분양 큰 장이 서 무주택자들의 가슴을 뛰게 한다. 이들 공공택지는 서울 송파구와 연접한 위례신도시와 고덕강일지구, 과천시 과천지식정보타운, 하남시 감일지구로 준강남급 입지인데다 공공분양과 함께 민영주택도 적지 않은 물량이 나온다. 공공택지지구는 분양가 상한제를 적용받아 분양가가 시세보다 절반 가까이 저렴하다. 과천지식정보타운의 경우 시세차익이 최고 10억원에 이를 것으로 점쳐진다. 특히 정부가 최근 30·40 젊은 층의 당첨 기회를 높이기 위해 특별공급 물량을 늘린 만큼, 신혼부부나 생애최초 주택 구입자는 이들 공공택지 청약에 적극 나서볼 만 하다.

▶위례·고덕강일·과천·하남 준강남급 입지…시세차익 7억~10억 향연

위례신도시· 고덕강일· 과천지식정보타운, 하남감일 등 연말 분양시장을 달굴 4곳은 내년부터 사전청약에 들어가는 3기 신도시를 능가하는 입지여건에 분양가가 주변 시세의 반값에 가까울 정도로 가격이 저렴해 청약 열기가 최고조에 이를 전망이다. 연말을 앞두고 수도권 노른자위 공공택지에서 막바지 ‘로또 분양’이 한꺼번에 쏟아지는 셈이다. 공공택지이지만 한국토지주택공사(LH) 등이 내놓는 전용면적 85㎡이하 중소형 공공분양만이 아니라 중대형까지 아우르는 민영주택도 나온다. 일부는 후분양이어서 내년 하반기부터 입주가 가능하다.

강남권 신도시인 위례신도시에서는 9년 만에 공공분양이 나온다. 서울주택도시공사(SH)와 LH가 경기도 하남과 서울 송파구에서 총 3개 단지 2012가구를 공급한다. 송파구 물량이 2개 단지 1676가구이며 모두 전용면적 85㎡ 이하다. 송파구 위례에서 공공분양은 2011년 말이 마지막이었다. 후분양이어서 내년 8월께 입주할 수 있다.

송파구와 SH에 따르면 위례아파트 2011년 분양가가 3.3㎡당 1200만원선이었다. 이때 분양한 단지들의 현 시세가 3.3㎡당 4000만원이 넘는다. 당시 분양가 3억원이던 59㎡가 현재 시세 12억원선, 4억5000만원이던 84㎡가 14억원 정도다. 84㎡ 최고 실거래가가 지난 7월 말 14억5000만원이다.

위례 분양가는 3.3㎡당 2000만원 안팎으로 예상된다. 전용면적 84㎡ 기준으로 보면, 발코니 확장 비용 등을 포함해도 7억원 수준. 지난해 말과 올해 초 분양한 85㎡ 초과 중대형 분양가가 3.3㎡당 2000만원(최고 2200만원) 정도였다. 주변 시세를 감안하면 84㎡ 기준으로 이번 분양가가 7억원 가량 저렴한 셈이다.

준강남권인 과천지식정보타운에서는 대우건설이 분양하는 민영주택 3개 단지(S1·S4·S5블록)가 동시에 나온다. 총 1698가구다. 주택형이 전용면적 74~120㎡로 다양하다. 과천지식정보타운의 규모가 66만㎡가 넘어 과천뿐 아니라 수도권 전역에서 청약할 수 있다. 전용 85㎡를 넘는 중대형 물량은 모두 541가구다. 한 개 블록은 이미 골조공사가 끝나 내년 말 준공할 수 있다. 대우건설은 청약 대기수요가 많은만큼 이달 3개 단지를 동시 분양할 계획이다. 다만 당첨일이 달라 청약자들이 3개 단지 모두에 중복청약할 수 있다.

과천지식정보타운은 지난 6월 첫 분양가가 3·3㎡당 2371만원이었다. 과천시 분양가심의 결과 이번 3.3㎡당 평균 분양가는 2373만~2403만원에 책정됐다. 대우건설의 S1블록 2403만원(74~84㎡ 435가구), 대우건설·금호산업의 S4블록 2376만원(84~120㎡ 679가구), 대우건설·태영건설의 S5블록 2373만원(84~107㎡ 584가구)이다. S1블록 2403만원을 적용하면 84㎡가 8억원 선이다. 과천 도심 새 아파트 시세는 3.3㎡당 최고 5000만원 정도다. 2018년 입주한 래미안과천센트럴스위트 84㎡가 17억5000만원까지 거래됐다. 이 단지와 비교하면 분양가가 최고 10억원가량 저렴한 셈이다.

1698가구 가운데 1주택자에게도 기회가 주어지는 85㎡ 초과가 4,5블록에 걸쳐 541가구가 포함돼 있다. 과천지식정보타운 첫 중대형 분양이다. 전용 85㎡ 초과 물량은 절반 청약가점제, 절반 추첨제다. 추첨제 물량에서도 75%를 무주택자에게 우선 주고 25%만 앞선 경쟁에서 탈락한 무주택자와 1주택자를 합쳐 추첨한다. 1주택자도 입주 후 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 하는 조건이다.

서울 동쪽 끝자락 고덕강일지구에서는 브랜드 인지도가 높은 대형건설사가 참여하는 민영주택들이 나온다. 이곳에선 SH의 60㎡ 이하 공공분양만 있었다. 현대건설이 ‘고덕 힐스테이트’ 전용 84~101㎡ 809가구를 연말에 선보일 계획이다. 민영주택 단지가 하나 더 있는데 내년 대림산업이 같은 주택형 600가구를 내놓을 예정이다. 지난 6월 이 곳 공공분양 분양가가 3.3㎡당 1900만원 정도였다. 59㎡가 4억6000만~4억7000만원에 책정됐다.

고덕강일지구엔 아직 입주한 아파트가 없다. 인근 공공택지에 2011년 입주한 공공분양 59㎡ 시세가 3.3㎡당 3000만원 정도인 7억8000만~8억원이다. 현대건설 등의 민영주택 분양가는 3.3㎡당 2000만원 정도로 예상된다. 지하철 5호선 강일역이 오는 12월 운행 예정으로 교통 여건이 좋아진다.

송파구 마천동과 맞닿아있는 하남시 감일지구에서는 마지막 분양물량인 대우건설 주상복합아파트 ‘감일푸르지오마크베르’가 나온다. 전용면적 84~114㎡ 496가구로 단지 하층부에는 연면적 3만8564㎡ 규모의 프리미엄 상업시설이 들어선다. 16일 사이버 모델하우스를 공개하고 분양에 돌입했다. 3·3㎡당 평균 분양가가 1700만원선으로 저렴하다. 지난 5월 한양이 분양한 84㎡ 분양가가 3.3㎡당 1800만원으로 6억1600만원 정도였다. 2016년 6억1000만원 대에 분양해 지난 3월 입주한 공공분양 84㎡ 실거래가격이 최고 8억5000만원까지 오르기도 했다는 게 중개업소의 전언이다. 이재국 금융연수원 겸임교수는 “송파구와 가까운 하남 주택시장은 3기 신도시 가운데 선호도가 가장 높은 것으로 나타난 교산지구를 끼고 있어 주목도가 갈수록 높아지고 있다”고 말했다.

▶청약저축액 2200만원· 청약가점 70점 이상돼야 당첨 안정권

4곳의 공공택지 아파트 분양에는 청약돌풍이 일 것으로 보인다. 3기 신도시 분양 전에 로또를 잡으려는 청약통장이 대거 몰릴 수 밖에 없기 때문이다.

올해 공공택지들에서 분양한 단지의 일반공급 청약경쟁률이 평균 118대 1이다. 올해 수도권 평균 경쟁률(30대 1)의 4배에 가깝다. 청약가점·청약저축액 당첨 하한선도 높다. 민영주택 청약가점이 70점가량, 청약저축액은 2200만원이어야 안정권에 든다.

올해 과천지식정보타운 청약경쟁률이 평균 151대 1이었다. 135대 1의 경쟁률을 기록한 민영주택의 당첨자 최저 청약가점이 과천을 제외한 경기도와 기타 수도권 경쟁에서 대부분 69~70점이었다. 69점이 나오려면 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 각각 15년 이상으로 만점 (각각 32점, 17점)을 받고 부양가족 수가 3명(20점)이어야 한다.

한국감정원에 따르면 경쟁률이 194대1인 공공분양에서 가장 많은 당첨 저축액이 2640만원이었다. 매달 10만원씩 22년 납입해야 하는 금액이다.

이같은 ‘좁은 문’을 통과해 당첨하더라도 상당한 기간 재산권 행사 제약을 받는다. 분양가가 주변 시세의 80% 미만일 것으로 예상돼 10년간(입주 후 7년간) 팔지 못한다. 공공분양은 5년간 거주의무도 있다. 민영주택은 내년 2월 18일까지 분양하는 단지엔 거주의무가 없다.

▶생애최초·신혼부부 특공에도 넓어진 문…2030, 추점제 적극 활용할 만

부동산 전문가들은 혼인한 지 7년 이내인 신혼부부나 생애최초 주택 구입자의 경우 이들 4곳 공공택지에 적극 도전해볼 것을 권한다. 최근 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 공공분양의 생애최초 특별공급 비율이 25%(종전 20%)로 높아졌고 신혼부부 특별공급은 신청자 소득 기준이 완화됐다. 특히 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부가 분양가 6억~9억원 주택을 공급받을 때 소득 기준이 외벌이의 경우 130%(맞벌이 140%)로 높아진 점을 잘 활용할 필요가 있다. 소득 130%는 4인 가족 기준으로 월 809만원이다. 내년부터는 140%(맞벌이 160%)로 더 완화된다.

부동산 업계에선 생애최초와 신혼부부 특공 요건을 갖추고 자녀를 둔 신혼부부라면 위례신도시와 과천지식정보타운을 청약 1순위 후보로 꼽는다. 특히 자녀 수가 2명 이상이라면 어떤 곳에서도 당첨권에 속할 전망이다. 또 신혼부부는 아니지만 생애최초 특공에 신청하는 무주택자의 경우는 추첨 방식으로 입주자를 뽑는 만큼 어떤 곳에서도 당첨 기회가 열려 있다.

생애최초나 신혼부부 특별공급으로 공공분양을 청약하려는 수요자라면 기본적인 자격 요건에 유념해야 한다. 생애최초는 입주자 저축액이 600만원 이상이면서 혼인했거나 자녀가 있는 사람으로서, 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세 납부 실적이 있어야 한다. 또 신혼부부 특공은 혼인한 지 7년 이내인 부부나 예비부부로 입주자 저축에 6개월 이상 가입해야 한다. 여기에다 생애최초나 신혼부부 특공 신청자는 공통적으로 부동산(토지, 건축물) 2억1550만원 이하, 자동차는 2764만원(평가액) 이하의 자산 보유 요건을 갖춰야 한다.

만일 소득이나 자산 요건을 맞추기 어려운 수요자라면 민영주택의 특공 물량을 노려야 한다. 이달부터 공공택지 내 민영주택 전용 85㎡ 이하도 생애최초 특공으로 15%의 물량이 새로 신설됐는데, 소득 기준은 도시근로자월평균소득의 130%(맞벌이는 140%)를 적용받지만 자산 요건은 따로 갖추지 않아도 된다.

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