• 준공업지역·저층주거지 개발방안 속속…도심 공급확대 묘수될까 [부동산360]
변 장관, 준공업지역·저층주거지 활용 거론
서울 내 낙후 준공업지역 개발…3~4곳서 추진
저층주거지 용적률 법적상한의 120% 적용

[헤럴드경제=양영경 기자] 서울 도심 내 준공업지역이나 저층주거지를 활용해 주택공급을 확대하는 방안이 구체화하고 있다. 이들 지역은 변창흠 국토교통부 장관이 고밀개발 후보지로 꼽은 곳이어서 사업 추진에도 관심이 쏠리고 있다.

7일 국토교통부·서울시 등에 따르면 이날부터 내달 25일까지 ‘민관합동 준공업지역 순환정비사업’ 공모가 시작된다.

서울의 빌라·다세대 밀집지역의 모습 [연합뉴스]

이 사업은 서울 내 공장비율이 50%가 넘는 3000㎡ 이상 준공업지역 용지를 대상으로 한다. 준공업지역 내 노후화한 공장부지를 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)의 참여 하에 산업·주거 복합공간으로 탈바꿈, 산업기능을 살리고 주택공급도 확대하는 내용이 핵심이다. 시범 사업지가 될 3~4곳은 올해 3월 확정된다.

준공업지역, 저층주거지, 역세권 등은 변 장관이 장관 후보자 시절부터 고밀개발을 통해 도심 내 주택공급을 확대할 수 있다고 꼽은 지역이기도 하다. 설 연휴 전에 발표될 주택공급 확대 방안에서도 중심 축이 될 것으로 보인다.

사업에 참여하는 토지주 등은 각종 인센티브를 받는다. LH·SH가 공공임대 등 공공시설을 확보할 경우, 부지 내 주택비율 확대와 도시재생과 연계한 사업비 기금융자 지원 등이 적용된다.

앞서 서울시의회에선 공공이 참여한 준공업지역 개발사업의 산업시설 의무비율을 50%에서 40%로 낮추는 도시계획조례 개정안도 통과됐다. 60%에 해당하는 면적만큼은 주택을 조성할 수 있게 된 것이다.

국토부는 이런 방식으로 2022년까지 7000가구를 확보한다는 계획이다. 주택공급 활성화를 위해 용적률 인센티브를 강화하거나, 산업시설 의무비율을 추가로 인하하는 방안도 검토 중인 것으로 전해진다.

서울 내 저층주거지를 개발해 주택공급을 확대하는 ‘공공 소규모 재건축 사업’ 방안도 나왔다. 이는 천준호 더불어민주당 의원이 국토부·서울시 등과 논의를 거쳐 대표 발의한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 담겼다.

소규모 재건축 사업은 대지면적 1만㎡ 미만에 200가구 미만이면서 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진된다. 개정안은 LH 등 공공기관이 사업에 참여하면 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주되, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하도록 했다.

모든 소규모 주택정비사업은 전체 주택의 20% 이상을 임대주택으로 지으면 용적률을 법적 상한까지 높여주는데, 공공개발 방식을 도입하면 용적률 인센티브를 추가로 준다는 것이다. 이에 따른 용적률 최고치는 2종 일반주거지역, 3종 일반주거지에서 각각 300%, 360%가 된다.

건축규제 완화는 공공참여형 가로주택정비사업에 준한 수준으로 이뤄진다. 제2종 일반주거지역의 층수 제한은 7층 이하에서 15층 이하로 완화된다. 타 공공참여형 사업처럼 분양가상한제도 적용되지 않는다.

다만, 이런 사업들은 민간의 호응이 관건이다. 그간 준공업지역에선 영세사업자가 밀집해 이해관계를 조율하기 쉽지 않다는 문제가 있었다. 지금까지 움직이지 않았던 토지·주택 소유주를 설득하려면 과감한 규제가 필요할 것이라는 지적이 나온다. 저층주거지 개발 역시 사업성이 떨어지고 사업을 이끌 주체도 마땅치 않아 활성화되지 못한 바 있다. 여기에 주변 집값에 미치는 영향을 어떻게 차단할 것인지도 과제가 될 것으로 보인다.

y2k@heraldcorp.com

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