정부의 2·4 부동산 대책으로 공공주도 개발 사업지 내 신규 주택 매수자는 현금청산 당할 수 있다는 우려가 확산하면서 서울 아파트 매수세가 주춤하고 있다. 시장에서는 이번 대책이 공급 기대를 심어주기보다는, 일시적으로 불확실성을 더해 수요를 억제하는 측면이 더 강하다는 평가도 나온다.

22일 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.08% 올라 전주(0.09%)보다 오름폭이 줄었다. 2주 연속으로 상승폭이 줄어드는 추세다.

서울 아파트 매매수급지수는 110.6으로 전주보다 1.3포인트 하락했다.

정부가 발표한 2·4 대책과 설 연휴 등의 영향으로 시장 전반에 관망세가 확산했다는 분석이 나온다. 이번 대책은 공공 직접시행 정비사업, 도심 공공주택 복합사업 등 공공의 주도 하에 서울 32만가구를 포함해 총 83만가구를 공급하는 내용을 핵심으로 한다.

대책발표일 이후 사업지 내 신규 주택 매입자에게 우선공급권을 주지 않기로 한 정부 방침은 매수자의 움직임에 영향을 주고 있다. 새로 매입한 주택이 추후 공공주도 개발 사업지에 포함되면 현금청산 대상이 될 수 있어서다. 현금청산은 통상 시세보다 낮은 감정평가액으로 보상받는 것을 말한다.

서울에서는 마포구(0.11%), 송파·도봉구(0.10%), 강남·양천·노원구(0.09%) 등의 아파트값 상승률이 높았는데, 신축이나 공공의 사업참여 가능성이 낮은 재건축 아파트 위주의 강세는 여전했다. 강남구에선 조합 설립에 속도를 낸 압구정동 재건축 단지, 양천구에선 재건축 1차 안전진단 관문을 넘어선 단지 등에선 신고가도 포착됐다. 공공이 접근할 가능성이 작다는 것만으로도 희소성이 부각되는 상황이다.

이렇다 보니 ‘민간 재건축 사업을 하겠다’는 뜻을 선언적으로 밝히는 단지들도 속속 나타나고 있다. 일부 단지는 이런 내용을 담은 현수막까지 내걸었다. 사업 대상지가 될 가능성이 있다는 것만으로도 ‘거래 절벽’이 나타날 수 있기에 선제적인 조치에 나선 것이다.

빌라 시장은 직격탄을 맞았다. 이달 들어 22일까지 서울의 다세대·연립주택 매매건수는 1206건을 기록했다. 아직 실거래 신고기한이 남았으나, 거래량이 폭발적으로 늘었던 지난해 12월(5439건)이나 올해 1월(5242건)에는 한참 못 미칠 것으로 전망된다. 전문가들은 시장 전반에 불확실성이 더 커졌다고 진단했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부는 7월 중 공공주도 개발사업의 후보지를 선정한다는 방침인데 그전까지는 어느 곳에 현금청산의 위험이 있는지 알 수 없다”면서 “사실상 반년 가량 거래하지 말고 기다리라는 것이나 다름없다”고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “공공과 민간 중 누가 재개발·재건축을 하느냐에 따라 보유 주택에 대한 가치평가가 다시 이뤄져야 하는 상황”이라며 “매수자는 현금청산 가능성이 낮은 신축 아파트가 아니라면 적극적으로 매입하기 어렵고, 구축을 소유한 매도희망자는 입주권이 부여되지 않을 수 있어 자신의 집에 대한 가치평가가 애매해졌다”고 했다.

이어 “2·4 대책의 시범지역이 확정되거나 법적인 권리관계 내용이 명확해지기 전까지는 매도자와 매수자 간 줄다리가 국면이 이어질 것”이라고 내다봤다. 양영경 기자