정부는 올해에만 벌써 네번이나 주택시장 정상화 내지 활성화 대책을 내놓았지만 시장은 좀처럼 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다. 오히려 지속되는 집값 하락에 대한 불안감과 보금자리주택공급에 따른 민간부문 위축, 금융규제(DTI, LTV), 금리 인상, 분양가상한제 폐지 지연 등으로 수요심리가 더욱 위축되는 양상이다.
서울부동산정보광장에 따르면 서울에서 5월 한 달 동안 거래된 주택건수는 1378건에 불과하다. 올해 1월 주택거래 건수가 7349건임을 감안할 때 1월 대비 19%수준으로 급감했다. 전년 동기(4,699건)대비로도 29% 수준으로 사실상 주택거래가 실종되었다고 해도 지나친 표현이라 할 수 없는 상황에 이르렀다.
통계에 의하면 전세가격은 지난 2009년 이후 26개월 연속 상승하고 있고 더욱이 실제 입주자를 모집하는 분양실적은 2007년 약 30만세대에서 지난해에는 약 20만세대로 급감하여 향후 2-3년내 수급불균형으로 인한 또 다른 주택시장 불안이 재현될 소지도 많다.
글로벌 경제위기 이후 유독 주택시장만이 이처럼 침체를 지속하고 있는 데에는 정부정책이 시대착오적인 대응으로 실기하고 있다는 지적이 많다. 대표적인 예로 과거 주택가격이 급등하던 시절에 가격통제, 중복분양제한, 투기근절 등을 위해 도입된 정책들이 3년이상 지속되는 하락시장에서도 그대로 유지되고 있다는 것이다.
먼저 유주택자도 참가할 수 있는 선착순 분양(3순위 마감후 분양)이 종종 성공을 거두는 최근의 분양패턴을 보더라도 이제는 구매력이 있는 유주택자를 차별하는 정책은 하루 빨리 개선할 때라고 본다. 현행 주택공급규칙은 수도권 민영주택의 경우에 전용면적 85㎡ 이하는 공급물량의 75%를, 전용면적 85㎡초과는 공급물량의 50%를 청약가점제를 적용하고 나머지에 대해서는 추첨제를 적용하는 등 주택규모와 지역에 따라 청약가점제를 달리 시행하고 있다.
청약가점제는 주택가격이 급등하던 2007년 8월에 도입하였으나, 미분양이 속출하는 현 시장상황에서는 그 실효성에 대한 검토가 있어야 하며, 1인당 주거면적의 증가, 소득수준 향상 등 시대적 여건변화에 대한 정책적 고려가 반드시 이루어져야 할 것이다.
또 한 가지는 다주택자에 대한 양도세 중과제도이다. 양도차익에 대하여 1세대 2주택은 50%, 1세대 3주택 이상은 60%의 중과율을 적용한다. 다만 부동산 시장 침체로 인해 한시적으로 내년 말까지 일반세율(6~35%)을 적용하고 있기는 하지만, 주택가격이 급등하는 시기에 다주택자들이 보유하고 있는 주택을 양도하게끔 유도하는 제도가 주택가격이 지속적으로 하락하고 있는 현 시점에는 존속할 이유가 사라졌다.
우리나라도 자가보유율은 60% 수준으로 높아졌지만 아직도 국민의 절반가량이 다주택자가 제공하는 주택에 살고 있음을 감안할 때 다주택자는 더이상 투기자가 아닌 무주택서민의 주거안정에 기여하는 계층으로서 인식의 전환과 정책적 배려가 필요한 때이다. 나아가 다주택자가 거주하는 주택에 대해서도 1세대 1주택자로 간주하여 양도세 비과세도 검토해볼만하다. 이는 부자감세가 아니라 OECD 주요 국가와 같이 다주택자의 주된 거주주택에 대해서는 양도세를 면해주는 것이다. 이러한 다(유)주택자에 대한 인식과 정책적 전환이야말로 현 주택시장 상황에서 내수진작의 최우선 해결과제이기 때문이다.
