서울시내 상가 투자에 따른 위험률이 오피스 투자에 따른 위험률보다 0.6% 포인트 가량 높은 것으로 나타났다.

26일 상가투자컨설팅(www.sanggatuja.com)이 서울시내 1층 신규상가 33동과 오피스 빌딩 82동을 대상으로 각각의 자본환원이율을 분석한 결과, 상가의 자본환원이율은 평균 5.97%, 오피스의 자본환원이율은 5.35%로 각각 조사됐다.

자본환원이율이란 부동산 가격 대비 임대수익의 비율을 의미하는데, 특정 부동산에서 발생하는 임대수익을 자본환원이율로 나누면 적정한 투자가치가 얼마인지 알아볼 수 있다. 동일한 임대수익이 발생하는 부동산도 자본환원이율의 차이에 따라 그 투자가치가 달라지게 되는 것.

상가의 자본환원이율이 오피스에 비해 0.6% 포인트 정도 높다는 것은 투자에 따른 위험률이 오피스에 비해 그만큼 높다는 것을 의미한다. 상가투자컨설팅 조성남 연구원은 “자본환원이율이 높다는 것은 투자에 따른 위험요소가 많아 투자가치가 상대적으로 낮다는 것을 의미한다”며 “상가의 자본환원이율이 오피스보다 0.6% 포인트 가량 높다면 상가 투자시에 그만큼 요구수익률을 높게 설정해야 한다”고 말했다.

상가의 경우 오피스보다 자본환원이율이 높게 나타날 수 밖에 없는 원인은 많다. 상가는 임차인의 영업능력에 따라 그 가치가 얼마든지 변동할 수 있어 투자자 입장에서는 다소 위험이 따르지만 오피스의 경우는 상대적으로 그러한 위험이 덜하다. 또한 상가는 대학가나 업무시설의 중심에 위치해 입지가 좋다고 하더라도 방학이나 주말의 매출이 저조하기 때문에 특정 시점에 대한 투자위험이 따르지만 오피스의 경우는 일단 임차인 확보 이후에는 특별한 상황에서의 위험이 크지 않다.

문화적 콘텐츠나 대중교통시설의 존재 여부도 상가와 오피스의 자본환원이율 차이에 영향을 주는 요인이다. 상가는 집객을 유도하는 특별한 문화적 콘텐츠가 들어서거나 사라짐에 따라 가치가 크게 달라지나 오피스는 이에 큰 영향을 받지 않는다. 대중교통과의 연계성 정도에 의해 받는 영향도 상가의 경우가 보다 크기 때문에 오피스보다는 상가 투자에 대한 위험이 클 수 밖에 없는 것이다.

상가와 오피스는 위험요소의 크기가 다르고 위험률에도 차이가 있으므로 투자에 있어서 서로 다른 접근이 필요하다. 상가투자컨설팅 경국현 대표는 “이번 조사에서 나타난 상가의 자본환원이율은 5.97%이지만 이는 1층 상가만을 대상으로 한 결과”라며 “상층부 상가의 자본환원이율은 6%를 크게 넘을 것으로 보이므로 투자가치 산정시 이를 반드시 반영해야 투자실패를 최소화 할 수 있다”고 전했다.

강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com