강남, 과천 재건축 아파트가격이 최근 꿈틀대고 있다. 특히 지난 7월 말 기준 전국 미분양 아파트도 한 달 만에 다시 감소세로 돌아서는 등 부동산 시장에 훈기가 돌기 시작했다.

심각한 전세난으로 전셋값도 올라도 너무 올랐고, 반면 매매가격은 떨어져도 너무 떨어졌다. 여기에다 최근 정부가 시장 활성화를 위해 잇따라 규제를 완화하면서 오랜만에 부동산에 기대감이 살아나고 있는 것으로 분석된다.

▶미분양 아파트 옥석 가리기=주택시장이 회복되는 조짐은 가장 먼저 경매와 재건축 아파트 움직임에서 알 수 있다. 경매는 급매물 아파트보다 더 싼값에 매입할 수 있고, 재건축 아파트는 불황일 때 가격 하락폭이 다른 아파트에 비해 심해 시세차익을 노릴 수 있기 때문이다.

그 다음으로 움직이는 것은 미분양 아파트. 미분양 아파트는 중도금 무이자, 발코니 확장 무료 등 다양한 혜택이 주워져 메리트가 크다. 특히 최근에는 불황으로 주변시세가 떨어지면서 분양가도 낮아졌고, 이에다 분양가 할인을 해주는 아파트들도 많아 잘 만 찾으면 향후 시장이 호황일 때 시세차익을 기대할 수 있다.

하지만 분양가 할인 등을 통해 주변 시세보다 분양가 경쟁력은 높지만, 향후 시세 상승 메리트가 없다면, 실패 작품이다.

또한 파격적인 혜택을 제시한더라도 실제로 분양가 경쟁력이 있는지 체크해야 한다. 원래부터 분양가가 높아 파격적인 혜택에도 주변시세보다 비싼 경우가 허다하기 때문이다.

미분양 아파트를 선택할 때에는 무엇보다도 향후 시장이 호황일 때 시세 상승 여력이 있는 아파트를 고르는 것이 좋다. 특히 요즘처럼 투자 수요에서 실수요자로 재편된 시장에서는 무엇보다 옥석가리기가 중요하다.

옥석을 가리는 방법은 바로 향후 프리미엄 가치가 있는 아파트다. 프리미엄은 크게 조망권, 교통 호재, 개발 호재 등 세가지로 나눌 수 있다. 조망권 아파트는 프리미엄 요인 중에 가장 크다. 실제로 한 단지 내에서도 조망이 가능한 로얄층과 비로얄층은 1억원 이상이 차이 나기도 한다. 특히 수도권 내에서는 조망권 확보는 쉽지 않아 희소가치가 더욱 크다.

그리고 교통 호재는 개발 계획 발표, 준공, 완공 3단계에 걸쳐 크게 오른다. 향후 완공 후에 역세권 아파트로 자리잡게 되면 수요가 많아 환금성이 뛰어나 불황에도 시세가 쉽게 떨어지지 않는다.

개발 호재는 미래 발전가능성을 말해준다. 현재에는 주변에 노후화된 주택들이 즐비해 있더라도 주변에 대규모 재정비 사업이 진행되고 있거나, 수요 유입을 이끄는 법조타운, 공공기관 이전 등의 대규모 사업이 있다면 해당 아파트의 가치가 달라진다.

만약 한 아파트가 조망과 교통, 개발 호재 3대 프리미엄을 갖춘 아파트라면, 투자 가치는 세배로 늘어나는 셈이다.

▶조망, 교통, 개발 호재 3대 프리미엄을 갖춘 주요 미분양 아파트 =현대엠코는 서울 중랑구 상봉동 일대에 주상복합 ‘상봉 프레미어스 엠코’를 분양 중이다. 58~190㎡로 전체 497가구 중 473가구가 일반에 공급된다. 중앙선 망우역과 인접해 있으며, 지하철 7호선 상봉역도 도보로 10분 거리다. 2013년에 완공예정인 암사대교가 인접해 있다. 암사대교가 개통되면 강남ㆍ북간 이동 소요시간이 30~40분에서 10분대로 크게 단축된다. 중랑상봉 재정비 촉진지구 내에 위치하고 또 동북권 르네상스 수혜지로 개발 프리미엄이 기대된다. 이마트,코스트코 등 대형마트도 도보 5분 거리 내에 있다. 분양가는 3.3㎡당 1400만원 대다.

동부건설은 용산구 동자동 동자4구역에는 ‘센트레빌 아스테리움 서울’ 주상복합아파트를 분양 중이다. 전용면적 기준 128~208㎡ 총 278가구로 구성된다. 남산 조망이 가능하다. 용산 민족공원이 조성되고 ‘남산르네상스’ 프로젝트가 추진 중이다. 용산역세권 개발과 용산 미군기지 국가공원 조성, 서울역 국제교류단지 개발 등의 호재도 풍부하다. 지하철 서울역 12번 출구와 연결되는 등 3대 프리미엄을 모두 갖추고 있다. 평균 분양가가 3.3m당 2200~2500만원선(47~56평형 기준)으로 주변보다 20~30%이상 저렴하다.

STX건설은 수원시 장안구 이목동에 ‘수원 장안 STX칸’을 분양 중이다. 지하 2층, 지상 15~26층, 13개 동 전용면적 기준 59~124㎡ 947가구의 중소형 위주의 대단지다. 광교신도시와 인접해 있어 후광효과와 7500여 가구의 수원 장안브랜드타운 대규모 민간택지개발이 진행 중에 있다. 광교산 조망과 서호천 조망도 함께 가능하다. 올 연말에는 과천~의왕간 고속화도로 확장사업이 완료돼 강남 이동 거리시간이 크게 줄어든다. 분양가는 3.3㎡당 967~1천150만 원대이며, 중도금의 50%를 무이자로 지원해주며, 계약금은 5%이다.

동부건설은 경기도 용인 영덕동 ‘영덕역센트레빌’ 잔여물량을 분양 중에 있다. 총 233가구로 지하 2층~지상 19ㆍ20층, 총 3개 동이며 전용면적 84㎡, 101㎡ 두 주택형으로 구성된다. 2013년 말까지 순차적으로 개통되는 분당선 연장선 구간 중 영덕역을 도보 700m로 이용할 수 있다. 단지와 1.7km 거리에 삼성디지털시티가 있고, 오는 2013년에는 삼성전자의 디지털연구소 ‘R5’도 삼성디지털시티에 건설된다. 용산공원이 인접해 있어 조망이 가능하다. 분양가는 3.3㎡당 1000만원 대다.

한라건설이 경기도 김포 한강신도시 Ac-12블록에서 한강신도시 ‘한라비발디’를 분양하고 있다. 전용 105~126㎡ 857가구로 구성된다. 단지 바로 앞으로 김포한강로가 지나 교통이 편리하며, 이외에도 올림픽대로 확장(2012년 완공예정)과 김포우회도로 및 48번국도 마송~누산IC구간 6차로 확장(2012년 완공예정)으로 서울, 일산, 인천으로의 접근성이 더욱 탁월해질 전망이다. 한강이 단지 바로 앞에 있어 한강 조망이 가능한 한강신도시내 최고의 입지를 자랑한다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1060만원 선이다.

대우건설은 인천 송도국제도시5공구RM1블록에 ‘글로벌캠퍼스푸르지오’ 주상복합 아파트를 분양 중이다. 전용면적 84~221㎡ 총 1703가구로 구성된다. 인천지하철 1호선 테크노파크역이 도보 5분 거리에 있으며, 인천대교, 제3경인고속도로, 제2서울외곽순환도로, 인천국제공항철도 등을 이용할 수 있다. 글로벌 대학캠퍼스 단지, IBM바이오연구단지, 연세대학교 국제화복합단지 등 조성될 예정이다. 약 245,021㎡규모로 조성되는 문화공원과 맞닿아 있어 조망권도 확보한다. 분양가는 3.3㎡당 1300만원 선이다.

강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com