종부세 부과 대상… ‘세금폭탄’우려도
재건축 추진 아파트 조합원들이 기존 주택 크기(전용면적 기준) 내에서 새 아파트를 최대 두 채까지 분양받을 수 있는 제도가 만들어져 중대형 재건축 아파트에 관심이 커졌다.
선호도가 떨어지는 중대형 소유자가 자신의 집을 재건축하면 인기 높은 중소형 두 채를 분양받을 수 있어 추락하는 중대형 아파트의 인기가 되살아날 것으로 예상되기 때문이다. 하지만 전문가들은 이번 조치가 수익성에 영향을 미치는 것은 아니므로 큰 기대를 할 필요는 없다고 조언한다.
20일 재건축 추진단지 및 건설업계에 따르면 지난 17일 국무회의에서 대형 아파트 한 가구를 중소형 두 가구로 쪼개는 ‘1+1 재건축’을 허용하는 ‘도시 및 주거환경정비법 개정법’이 통과돼 사업 추진에 도움이 될 것이라는 기대감이 높다.
이 법에 따라 중대형 소유자는 중소형 두 채를 분양 받아 한 곳에서는 거주하고 나머지 한 곳은 임대용으로 활용해 임대수익을 올릴 수 있게 됐다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “중대형 아파트 소유자의 선택의 범위가 넓어져 재건축 사업 추진에 도움이 될 것”이라고 말했다.
부동산114에 따르면 ‘쪼개기’ 분양에 유리한 서울지역 전용면적 120㎡ 이상 가구는 48개 단지, 1만651가구에 달한다. 대부분(41개 단지) 서초구, 강남구, 송파구 등 강남권에 몰려 있다. 반포동 주공1단지는 3590가구 중 전용면적 120㎡ 이상이 780가구에 달한다. 송파구에선 잠실동 우성아파트가 1842가구 가운데 696가구가 전용면적 120㎡ 이상이다.
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| 기존 주택을 쪼개 두 채를 만들 수 있는 중대형 재건축 대상 아파트에 대한 관심이 커졌다. 사진은 지난 8월 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 전경. 이 아파트엔 전용 120㎡이상 중대형이 780가구에 달한다. |
부동산 전문가들은 하지만 ‘1+1 재건축’이 용적률을 높이는 등 사업성을 높여 주는 조치는 아니므로 큰 기대는 하지 않는 게 좋다고 강조한다. 사실 이미 기존 중대형 거주자는 재건축하면서 중소형을 선택할 수 있었다. 지난해 정부가 ‘1 대 1 재건축 시 기존 면적 축소’ 방안을 마련해 중대형 집주인이 면적을 줄여 배정받는 대신 일반분양을 늘려 분담금을 줄이거나 차액을 현금으로 돌려받을 수 있도록 했기 때문이다.
윤지해 부동산114 연구원은 “결국 이번에 허용된 ‘1+1 재건축’은 중대형 소유자가 기존엔 자신이 원하는 주택형을 선택하고 남은 크기를 돈으로만 돌려받았다면 이젠 아파트 분양으로도 받을 수 있도록 한 것”이라고 설명했다.
문제는 조합원이 분양을 받을 때 적용받는 조합원 분양가가 요즘은 일반분양가와 비교해 별로 싸지 않다는 점이다. 주택시장 침체가 심각한 지역에선 조합원 분양가가 오히려 일반분양가보다 높아지는 역전현상도 나오고 있다.
권순형 J&K부동산투자연구소 소장은 “시장 침체가 심각한 지역에선 중대형 소유자가 재건축을 할 때 두 채를 분양 받아 임대사업을 도모하기보다 현금으로 받아 분담금을 줄이는 게 더 이익일 것”이라며 “시장 침체가 계속되면 1+1 재건축의 장점은 별로 없다”고 말했다.
1+1 재건축으로 집을 두 채 소유하면 종합부동산세 부과 대상이 될 가능성이 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “주택시장 상황에 따라 임대사업 수익성을 장담하기 어렵고 세금 부담도 커질 수 있다는 점을 고려해야 한다”고 조언했다.
박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com
