여시구진(與時俱進). 1910년 중국의 윤리학자 채원배에 의해 중국이론학사에 등장한 말로, ‘시대의 흐름에 맞게 앞으로 나간다’는 뜻이다.

우리 국민들은 과거 산업화를 통한 고성장 시대를 거치면서 경제성장의 주축인 도로건설과 도시개발, 인구집중현상 등을 통해 자산을 축적해왔다. 자본차익형 수익 모델인 주택 및 토지의 가치상승이 주요 원인이다.

현재의 저금리ㆍ저성장ㆍ고령화 시대는 부동산을 금융시장과 마찬가지로 고배당ㆍ가치 성장의 투자시장으로 변화시켰다. 특히 2008년 미국 리먼사태 이후 부동산시장과 금융시장의 동조화 현상은 강화되고 있다. 이처럼 변화하는 시대 흐름에 대처하기 위해 개인투자자들은 부동산 투자에 대해 어떠한 시각으로 바라봐야 할까.

첫째, 투자관점에서 부동산과 금융은 별도의 시장이 아닌 ‘융합적 개념’의 시장이 되고 있다. 이는 간접투자 방식의 부동산 투자를 의미있는 시각으로 주목할 필요가 있다는 뜻이다. 타 자산대비 부동산자산의 가장 큰 약점은 ‘환금성’에 대한 위험이다. 이는 부동산자산을 타 자산으로 변경 또는 이동하기가 현저하게 어렵다는 의미로 표현될 수 있다. 결국 시간에 대한 투자손실로 이해할 수 있다.

부동산자산의 투자손실에 대한 위험관리 방법으로는 매년 일정수준의 배당수익을 창출하고 금융시장에 상장돼 있는 부동산펀드 또는 리츠펀드를 고려해 볼 수 있다. 이러한 부동산 간접투자는 안정적인 임대수입과 더불어 부동산 자산의 환금성에 대한 기회손실 비용을 최소화 할 수 있다.

두번째, 부동산 투자의 수익을 자본차익이 아닌 철저한 ‘현금흐름’의 수익모델로 접근하고 집중해야 한다. 현금흐름에 집중하라는 의미는 ▷해당 부동산면적이 다양한 임차인에게 유연한 공간활용성을 제공할 수 있는가 ▷해당 상권이 소비자가 지속적으로 소비활동을 창출할 수 있는 상권인가 등을 고려해야 한다는 의미다.

즉, 부동산 투자에 있어 대상 상권과 부동산이 다양한 임차인 및 스마트한 소비자들에게 ‘지속적으로 공간 활용을 제공할 수 있는가’를 투자가치의 본질로 삼아야 한다는 것이다.

투자자들이 부동산 투자패턴과 수익모델 변화에 집중해야 하는 이유는 새로운 투자환경 변화에 능동적으로 대처하는 것만이 급변하는 흐름 속에서 부동산 투자에 성공하는 유일한 전략이기 때문이다.

부동산투자는 여전히 유효하다. 다만 시대의 변화를 이해하고 대처할 수 있는 부동산 투자에 대한 ‘창조적 유연성’이 필요한 시점이다. 

윤환진 신영증권

APEX패밀리오피스 차장