윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원

지난해 주택시장에서 등장한 ‘영끌’이나 ‘패닉바잉’은 MZ세대(통상 1980~2004년 출생자)의 주택구입 현상을 설명하기 위해 활용된 용어이다. ‘영끌’은 주택담보대출이나 신용대출 등 가용한 모든 대출을 영혼까지 끌어 주택을 구입한다는 의미라면, ‘패닉바잉’은 가격상승 및 물량에 대한 불안으로 가격에 대한 고민 없이 부동산 등을 구입하는 현상을 의미한다. 이런 용어들은 단순하게 사회적인 현상을 쉽게 설명하고 있지만, 한편으로는 이들 세대의 주택구입에 대한 다소 부정적인 의미도 갖고 있다. 이는 주로 ‘현재 부동산 시장에 대한 명확한 분석 없이 시장의 분위기에 휩쓸려서 주택을 구입한다’는 인식을 바탕으로 한다. 그런데 MZ세대의 주택구입이 일정시간 지속된 최근에는, ‘주택가격 상승의 결과를 놓고 봤을 때 패닉바잉에 나선 그들이 옳았다’라는 주장도 점점 힘을 얻고 있다. 이러한 측면에서 MZ세대의 주택구입을 ‘영끌’이나 ‘패닉바잉’이라는 용어만으로 단정 짓는 것은 주택시장의 흐름을 제대로 해석하지 못하는 다소 편협한 접근일 수 있다. 실제로 다양한 지표와 시장의 변화들이 이를 뒷받침하고 있다.

최근 서울 아파트시장의 매매거래 중 약 절반가량이 ‘2030 세대주’를 통해서 발생하고 있다는 사실을 아는 사람은 많지 않다. 다시 말해 현재 서울 아파트시장의 핵심 수요자로 2030세대가 떠오르는데, 2년째 지속되는 현상을 단순히 ‘패닉바잉’이라는 용어만으로 제한하여 정의하고 있다. 실제로 국토교통부의 아파트 매매거래량 자료에 따르면 ‘19년 1월 서울시 아파트 매매거래량에서 2030세대의 거래 비중은 29%에 불과하였으나, ‘21년 1월에는 45%까지 증가하였다. 또한 ’2020년 서울시 연령대별 가구수 대비 연간 아파트 매매거래량‘을 비교해보면 30대는 4.6%를 기록한 반면, 40대는 3.4%, 50대는 2.0%를 기록했다. 쉽게 말해 지난해 ’30대‘의 주택구입이 인구수 대비로도 가장 활발하게 이루어진 것이다. 이런 현상은 마케팅의 측면에서 ‘주 소비층’인 MZ세대의 소비증가 현상과도 궤를 같이한다고 볼 수 있다. 소비재 산업에서 MZ세대의 구매력이 확대되면서 마케팅도 이들 세대의 마음을 사로잡기 위한 방향으로 변하고 있다. 주택시장에서도 주택을 더 잘 팔기 위해서는 MZ세대의 선호를 고려하지 않을 수 없게 되는 것이다.

두 번째로 ‘영끌’이라는 용어로 대표되는 MZ세대의 대출 활용도 시선을 조금 틀어서 바라보면 ‘대출 능력’으로 해석될 수 있다. 물론 개인의 상환능력을 초과하는 범위에서 무분별하게 대출을 활용하는 것은 문제가 될 수 있지만, 평균적인 가구를 놓고 판단한다면 이야기가 달라질 수 있다. 2013년 기준 우리나라의 평균 LTV는 49%였는데, 이는 주택을 사는데 필요한 비용의 절반가량을 주택담보대출로 활용하고 있다는 것을 의미한다. 한편 2021년 현재 MZ세대 거주 비중이 높은 대부분의 수도권 및 대도시 지역에서는 40%의 LTV규제가 적용되고 있다. 단순하게 주택가격 대비 대출 비중을 고려할 때, 과거에 비해 현재 주택가격 대비 대출 가능 금액 비중이 10%p가량 줄어들었다. MZ세대는 이렇게 과거 세대보다 부족한 주택구입자금을 신용대출과 같은 형태로 충당하고자 한다. 이렇게 주택담보대출을 활용할 수 있는 절대적인 비중이나 시대별 규제상황을 고려하지 않고, 다른 대출을 이용해 주택구입에 활용한다는데 집중하여 이를 모두 ‘영끌’이라고 표현하는 것은 다소 성급한 일반화의 오류가 될 수 있다. 더불어 ‘4/29 가계부채 관리방안’에서는 청년층의 장래 소득 증가율을 감안하여 DSR을 산정하도록 하겠다고 발표하였다. 이러한 정책 방향은 MZ세대가 대출의 활용과 금융의 건전성 측면에서 잠재적인 능력을 갖추고 있다는 것을 정책적으로도 일부 인정하고 있다는 의미로 해석될 수 있다. 결과적으로 청년층의 대출 활용을 모두 영끌 현상으로 접근할 것이 아니라 ‘자신에게 주어진 범위 내에서 적극적으로 대출 능력을 활용하고 있다’고 바라볼 필요도 있다는 것이다.

마지막으로 MZ세대의 주택 구입은 과거보다 더 많고 정확한 정보를 바탕으로 빠르고 쉽게 이루어지고 있다. 정보화시대의 도래로 삶의 많은 부분이 편리하고 긍정적으로 변화하였고, 부동산 시장에서도 프롭테크 산업의 발전 등으로 언제 어디서든 정보 확인과 거래가 이루어질 수 있게 되었다. 다시 말해 과거보다 주택구입에 필요한 의사결정의 시간이 급격히 줄어든 것이다. 실제로 오프라인보다 온라인에 더 친숙한 MZ세대의 주택 구입은 ①플랫폼에서 관심 지역의 아파트 매물 및 시세를 비교·분석하고, ②실 거주자들의 후기나 VR등을 통해 매물을 평가하고 ③인터넷 뱅킹으로 대출 한도 및 금리를 금융사별로 비교한 뒤, ④의사결정에 필요한 절차상 준비가 완료되었을 때 현장을 방문하고 계약서를 작성하는 형태로 진행된다. 불과 5년 전만 해도 공인중개사를 만나고 대출 상담을 위해 은행을 방문해야 했던 많은 절차들에 비하면 엄청난 변화가 이루어진 것이다. 특히 정보탐색과 활용이 훨씬 익숙한 MZ세대는 이러한 시장의 변화에 더 민감하게 반응하고 빠르게 대응함으로 다른 세대들에 비해 상대적인 우위를 가져갈 수 있다. 이러한 측면에서 누군가에게 ‘패닉바잉’으로 판단될 수 있는 현상이 또 다른 누군가에게는 ‘발빠른 시장 대응’으로 해석될 수 있는 것이다.

다주택자에 대한 세금 강화, 신혼부부·청년 중심의 주택공급 확대 등 다양한 부동산 정책의 시행은 주택시장을 점점 더 실수요자 중심으로 변화시키고 있다. 이렇게 주택시장이 실수요자 중심으로 개편될수록 MZ세대의 시장 영향력은 점점 더 확대될 것으로 예상할 수 있다. 결과적으로 지금까지 MZ세대가 주택시장의 변두리로 인식되었다면, 이제는 시장을 움직이는 또 다른 중심축으로 인식하고, 주택시장의 소비자는 이러한 변화를 조금씩 받아들일 준비가 필요한 것이다.

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