작게는 수백만원 크게는 수억원이 오가는 부동산 계약. 핵가족시대를 넘어 1인 가족시대로 변하고 있는 지금, 경험이 부족한 2030 젊은이들이 부동산 계약에 섣불리 나섰다가 낭패를 보는 경우가 자주 일어나고 있어 주의가 요구된다.

서울시가 지난 8월 인구주택 총조사 자료를 기초로 발표한 ‘2010 서울 가구구조 변화 분석’에 따르면 2010년 서울의 가구 유형 중 가장 높은 비중을 차지하는 유형은 ‘1인 가구’(전체의 24.4％, 85만4606가구)로 나타났다.

특히 1인가구 중에는 20∼30대 청장년층이 대다수를 차지했다. 평균 결혼 연령이 높아지면서 결혼 전 부모로부터 독립해 사는 1인 가구의 비율이 높아진 결과로 분석된다.

직장인 A씨(30세ㆍ디자이너)도 최근 오피스텔을 얻어 혼자 살기 시작했다. A씨는 직장 생활 하며 알뜰 살뜰 모아온 돈으로 독립을 준비한 터라 발품을 팔아 스스로 집 계약까지 했지만 그 과정에서 자칫 보증금을 다 날릴 뻔 했다.

동네 정보지에 생각보다 큰 집이 저렴하게 나와 관심을 갖던 중 애완견도 키울 수 있다고 해 덜컥 계약을 했는데 알고보니 경매가 진행중인 집이었던 것.

A씨는 독립을 준비하고 있는 사람들에게 “부동산 계약이 처음이었는데 생각보다 체크해야 할 내용이 많았다. 관련 지식을 충분히 숙지하거나 전문가의 도움을 받는게 안전한 것 같다”고 조언했다.

최근 1인 가구가 늘고있는 추세를 반영해 부동산 계약 경험이 없는 2030 세대를 위한 안전한 전ㆍ월세 계약 노하우를 알투코리아부동산투자자문(주)의 최영규 부동산 전문가를 통해 알아봤다.



<2030세대의 안전한 전ㆍ월세 계약을 위한 점검사항>

▶등기부와 친해지자= 500원이면 누구나 등기부 확인이 가능하다. 

등기부는 주택의 권리관계를 보여주는 서류다. 등기부를 통해 실제 집 주인이 누구인지, 집을 담보로 얼마나 돈을 빌려쓰고 있는지, 다른 채권자들이 집에 대해 압류 등을 하지 않았는지를 미리 알 수 있다. 등기부에 기재사항이 많을수록 향후 문제가 될 만한 소지가 크므로 주의해야 한다. 인터넷 대법원등기소 사이트(http://www.iros.go.kr)를 통해 500원만 결제하면 누구나 등기부를 열람할 수 있으니 등기부 기재내용을 체크해 봐야한다.

▶계약 내용을 철저하게 검토하자= ‘중개대상물확인설명서’를 꼼꼼히 확인해야 한다.

대부분의 공인중개사 사무소에서는 대한공인중개사협회에서 제시한 ‘표준임대차계약서’를 사용하기 때문에 큰 문제가 없다. 그러나 표준 계약서에 포함돼 있지 않은 내용에 대해서는 ‘특약사항’으로 별도 기재하게 되는데 이 때 특별한 주의가 필요하다. 주로 ‘관리비가 별도로 부과되는지’, ‘주차장 사용은 가능한지’, ‘유선방송 및 인터넷 등의 비용은 누가 부담하는지’ 등을 사전에 확인해야 한다.

또한 공인중개사는 부동산 계약시 필수적으로 ‘중개대상물 확인설명서’를 작성토록 돼 있다. 따라서 계약할 집을 꼼꼼히 체크해 파손된 부분을 발견하면 반드시 이를 ‘중개대상물 확인설명서’에 기록하고 집 주인에게 알린 뒤 수선을 요구해야 한다. 이 점을 간과하면 계약기간이 끝나고 퇴거 시, 이전에 살던 사람이 파손한 부분에 대해 대신 수리를 해주고 나가야 하는 등 불미스러운 상황이 발생 할 수 있다.

▶계약 후 주민등록 옮기고 확정일자 받아놓자= 동사무소에 전입신고를 하면서 확정일자를 꼭 받아둬야 한다. 

우리나라에는 주택 임대차보호법에 의해 세입자를 보호하고 있다. 임대차계약을 맺은 후 주민등록을 옮기고 계약서에 확정일자를 받아두면 나중에 집이 다른 사람에게 넘어가는 경우, 임차 보증금을 안전하게 보호받을 수 있다. 확정일자를 받는 방법은 임대차 계약서를 지침하고 가까운 법원이나 등기소에 가도 되지만 가장 손쉬운 방법은 동사무소에 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받는 것이다.

▶입주한 후 등기부 한번 더 떼 보자= 특히 신축건물의 경우 주의가 요구된다. 

신축건물의 경우 ‘임대차 계약후~입주일 사이’에 집주인이 대출을 받는 경우가 있다. 그 경우 근저당 일자가 전입일자나 확정일자보다 빠르게 돼 보증금이 안전하지 않을 수 있다. 따라서 입주 후 등기부를 다시 한번 떼서 확인해 보고, 만약 그 사이에 거액의 근저당등이 새로 설정돼 있으면 즉시 계약 해지 및 보증금 반환을 요구해야 한다.



<기타 알아두면 유용한 정보>

▶확정일자 받는 것은 보증금 지키는 지름길

주민등록상 전입신고를 하는 순간부터 세입자의 ‘대항력’(보증금을 돌려주지 않으면 나가지 않을 권리)이 생기고, 확정일자를 받으면 ‘우선변제권’(주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리)을 획득한다. 따라서 집을 계약하게 되면 빠른 시일내에 확정일자를 받아두는 것이 만약의 사태를 대비해 보증금을 지킬 수 있는 지름길이다.

▶계약기간 만료가 다가올 때 알아둬야 할 임차인의 권리

원룸이나 오피스텔 등 소형 주택의 임대차 계약은 1년 단위로 맺는 경우도 있다. 하지만 주택임대차보호법상 2년 이하의 계약은 2년으로 간주되므로 임차인이 원할 경우 2년까지는 기존 조건으로 거주할 권리가 있다. 또한 계약기간이 끝나기 1개월 전까지 집주인으로부터 별도의 통지가 없을 경우 묵시적 갱신으로 인정되므로 임차인은 기존 조건으로 다시 2년간 더 살수 있는 권리를 갖게 된다.

▶아는 사람과의 계약은 더 조심하고 전문가의 도움 받기
 
‘믿는 도끼에 발등 찍힌다’는 말이 있듯이 아는 사람과의 부동산 계약은 더 신중을 기해야 한다. 대개 지인이라는 이유로 당사자간 계약을 하게되면 부동산에 대한 권리분석 이해 부족으로 자칫 곤란한 상황에 빠지는 경우가 생기기 쉽다. 예컨대 친구가 임차한 집을 재임차하는 경우(전대차) 권리관계가 불분명해 복잡한 상황에 빠지기 쉬우므로 공인중개사의 도움을 받거나 가급적 집주인과 직접 계약을 하는 것이 좋다. 또한 공인중개사 자격증을 가진 사람은 사무소 명칭에 반드시 ‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산 중개’라는 문구를 사용하게 돼 있다. 따라서 이런 명칭이 포함된 중개사무소를 이용해 집을 구하는 것이 안전하다.

▶집주인 확인은 필수

계약 상대방이 집주인이 맞는지 주민등록증등을 통해 확인해야 한다. 원룸같은 경우 집주인의 위임을 받아 중개업자가 대리로 계약을 하는 경우가 자주 있는데 이 경우 반드시 집주인의 인감증명이 첨부된 위임장을 확인해야 하며 계약 직전에 집주인과 직접 통화를 해 볼 필요가 있다.

<황유진기자@hyjsound> /hyjgogo@heraldcorp.com