MC 성기영: 전세시장 안정에 대한 청신호가 계속 들려오고 있습니다. 매물이 많아지고 전세가격이 떨어진다는 얘긴데요. 세입자들 입장에서는 고무적인 일이 아닐수 없습니다. 전세시장이 지속 안정될 수 있을지 전망해 봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-우선 최근 전세시장이 안정됐다, 떨어졌다, 매물이 많아졌다 등의 뉴스가 잇따르고 있는데 동향부터 알아보죠.
▲최근 3년 동안 너무 많이 올랐고 꾸준히 상승한 탓인지 최근 전세가 안정이 부동산가에는 큰 뉴스가 되고 있는 것 같습니다. 특히 지방은 물론이고 수도권 서울권 등의 전세값이 모두 하락내지는 상승폭이 줄어들고 있어 고무적인 일로 받아들여지고 있습니다.특히 민간정보업체의 조사에서 서울 전세가 하락전환이 지난달부터 얘기가 나왔는데 국가공식 통계기관인 국민은행 시세조사에서도 서울지역 아파트 전셋값이 지난해 6월 28일 이후 1년5개월만에 처음으로 전주에 비해 0.01% 하락했다는데 큰 의미가 있습니다.
전체 25개 구 가운데 절반이 넘는 13개구에서 전셋값이 하락했고 강남권이 -0.04%로 하락세를 이끌었다고 볼 수 있습니다. 그동안 학군수요가 집중돼 전셋값 상승의 진앙지로 꼽히는 강남구와 양천구가 각각 0.08% 하락했고, 강동구(-0.16%)는 서울시내에서 가장 큰 폭으로 하락했습니다.
강북권은 한주 새 0.03% 올랐지만 전 주(0.06%)에 비해 상승폭은 절반으로 줄었고 수도권 평균 전셋값은 -0.05%로 2주 연속 하락했습니다.
경기도가 -0.09%로 지난달 말부터 3주 연속 하락했고, 지난주 0.1% 올랐던 인천은 이번주 들어 보합세로 돌아섰습니다.
지방광역시는 지난주 0.19%에서 이번주에는 0.12%, 나머지 지방도 0.23%에서 0.18%로 상승폭이 둔화됐습니다. 전국으로 보더라도 전셋값은 0.05% 상승했으나 상승폭은 전주(0.1%)에 비해 절반으로 줄었습니다.
-급하게 오르던 전세가격이 보합 내지는 하락하는 양상을 보인다니 다행인데요. 원인은 어디에 있다고 봐야 할까요?
▲일단 이사 성수기가 지났다는데서 1차적인 이유를 찾을 수 있을 것 같습니다. 9-10월의 성수가가 지나면서 대부분 지역의 전세가가 보합세를 보이고 있습니다. 11월부터는 계절적 비수기에 해당되거든요. 이사와 신혼, 멸실, 분가, 학군 수요 등이 마무리된 탓이죠. 또 그동안 많이 오른데 따른 후유증이라고 볼수 있습니다.
-문제는 이대로 안정될수 있느냐 하는 점인데 우선 과거 전세가 상승과 현재의 상승이 좀 다른 점이 있나요?
▲우선 전세가 수도권을 중심으로 빠르게 상승한 사례를 살펴보면 지난 1980년대 후반(1987~1990)과 IMF 외환위기 발생 이후(1999~2002) 연간 두자리 수 이상의 상승 폭을 기록한 적이 있습니다.
실제 최근 전세가격은 2008년 글로벌 금융위기 등에 따른 구조적인 영향으로 2010년(7.1%), 2011년(8월까지 9.1%) 다시 높은 상승폭을 기록하고 있는게 사실입니다. 최근 전세가 상승은 이같은 구조적 문제- 공급 및 입주물량 감소-외에 주택시장 침체에 따른 주택구매심리 약화, 전셋집의 월세전환 등에 기인할 것으로 분석됩니다.
또 과거 전세가격 상승은 매매가격 동반상승을 초래하는 특성이 있었으나 수도권의 경우 이같은 현상이 나타나지않는 점도 특이한 현상이라 할수 있습니다.
-그렇다면 전세수요는 여전한데 시장은 계속 좁아져 시장불안이 계속될 소지가 있는 것 아닌가요?
▲과거 우리나라 주택시장에서는 주택가격이 지속적으로 상승해 왔기 때문에 레버리지효과에 따른 일정한 투자수익이 가능하여 전세 비중이 높은 수준을 유지해 왔습니다. 하지만 주택보급률 100% 상회, 인구증가률 둔화 등으로 주택가격 상승에 대한 기대가 감소하면서 레버리지 효과를 통한 주택투자가 줄고, 주택에 대한 임차수요가 증가. 전세의 비중이 줄고 월세의 비중이 증가하는 현상이 지속될 수 밖에 없을 것입니다.
-또 오를수 있다는거죠?
▲현재의 시장을 전세 안정으로 보기엔 무리가 있습니다. 그동안 전셋값이 워낙 오른데다 계절적 비수기에 접어들면서 전세 아파트 수요가 많이 줄어든 일시적 현상으로 보는게 맞다는 것이죠. 전셋집이 달리는 상황을 감안하면 수요가 많아지면 또 가격이 오를수 있겠죠. 서울 수도권에서 매매가와 전세가가 같아지는 현상까지도 생겨날 수 있다고 봅니다.
당장 수능이 끝나면 학군전세수요가 생겨나는데 대치동이나 목동 노원 등지에서 이같은 현상이 방학철에 다시 나타날 것으로 봅니다.
현재의 전셋값 안정세가 올 연말까지는 비교적 계속되다가 내년 봄철 신학기 및 이사수요가 생겨나면 또 다시 반등할 가능성이 있다고 봐야죠.
더구나 설이 1월말로 예년보다 빨라 시장이 비교적 일찍 움직일 가능성 마저 없지않습니다.
매매 거래가 계속 부진한 것에 비춰볼 때 잠재적 전세 수요는 여전한 것으로 볼 수 있고 내년 봄이 다가오면 전셋값 오름세가 다시 이어질 가능성이 높습니다.
주택부동산 관련 연구소별로도 내년 전세가가 금년보다는 다소 누그러지겠지만 여전할 것으로, 5%이상 상승전망을 내놓고 있는 것도 같은 맥락입니다.
-다소 오 를수 있다니 대비책이 필요할 것 같습니다. 우선 정부 정책이 마련돼야 할텐데요.
▲전ㆍ월세시장 관련 정책은 지난 2010년 8월 29일 발표된 ‘실수요 주택거래 정상화와 서민ㆍ중산층 주거안정 지원방안’, 2011년 1월 13일 발표된 ‘전ㆍ월세시장 안정방안’, 2011년 2월 11일 발표된 ‘전ㆍ월세시장 안정 보완대책’, 2011년 8월 18일 발표된 ‘8ㆍ18전월세시장 안정방안’ 등에서 각종 정책이 제시됐습니다. 이를 분류해보면,
- 신규주택건설 확대 및 임대사업자 지원 등을 통한 공급확대정책
- 재건축ㆍ재개발 시기조정 및 매매수요 전환 유도 등 수요조정정책
- 전세자금 지원 등 임차서민 주거안정정책
- 전ㆍ월세 관련 정보시스템 확대 등 시장 투명성 강화정책 등으로 구분해 볼수 있는데요. 뚜렷한 효과를 거두지 못한게 사실이죠. 주택시장 특성상 바로 효과가 나올 수 없고 빗나간 면도 없지않습니다.
-어떤 정책이 보완돼야 할까요?
▲우선 장기공공임대주택 재고의 확충이 필수입니다. 입주의사와 입주능력을 감안한 국민임대주택의 수요는 약 200만호 수준으로 분석되고 있습니다. 이러한 수요를 감안해 향후 전체 주택 재고 대비 12% 이상의 장기공공임대주택의 재고가 확충돼야 한다고 봅니다. 최근 장기공공임대주택은 착공이 되지않아 실제 입주물량이 크게 부족한 상황입니다.
여기에는 지역별ㆍ계층별 특성을 감안한 임대주택의 공급이 절대적입니다.
공공임대주택이 이주거리가 10㎞에 미치지 않으나 도시외곽의 택지지구에 공공임대주택이 공급되면서 여기에 입주하는 가구의 이주거리와 통근거리가 멀어질 가능성이 높으며, 이는 입주가구의 주거비를 상승시킬 우려가 크기 때문이죠.
이외에도 현행 임대차보호법에 규정된 임대차 기간을 확대해 임차가구의 주거안정성을 높이는 방안에 대해 검토도 필요합니다. 평균 임대차 적정기간이 3.6년으로 나타나고 현행 2년은 중ㆍ고등학교 학제와 상이해, 이로 인해 발생하는 문제점도 크다고 할 수 있습니다. 또 전세난에 대비, 임대료 저축형+보험 결합상품 개발도 필요하다고 봅니다.
-전세이사 가실 분들 또 걱정일텐데요. 조언 좀 해주시죠.
▲구조적인 문제이어서 당장 해결이 어려울 것으로 보입니다.도시형생활주택 등이 많이 지어지고 있다고는 하지만 2-3인 가족이 살기에는 공간이 부족하고 주차문제가 심각하죠. 그래서 아파트로 몰리고 멀리 수도권 단지로 가는 경우가 대부분입니다. 미리 서두르는게 좋구요, 대단지 입주아파트, 서부권이라면 김포한강신도시, 북부권은 일산 파주중심의 입주단지, 동부권은 남양주권, 남부권은 용인과 수원권 가운데 직통버스, 전철연계지역을 선확보하는 것이 필요하다고 봅니다.
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