MC 성기영: 매매와 전ㆍ월세 가격이 하락국면에 접어는 드는 상황에서 12ㆍ7 대책이 발표됐습니다. 과연 시장에서는 어떻게 반응하고 받아들이고 있는지 궁금한데요. 부동산 시장 동향 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-어떻게 시장이 다소 밝아진 분위기인가요. 침체와 불황 목소리가 컸었잖아요?
▲그렇습니다. 전ㆍ월세 약세현상은 무주택자나 소액임대 수요자들에게 그나마 다행한 일이지만 매매가가 재차 가라앉고 있는 것은 여러 가지 면에서 생각해 볼 일입니다.
집값이 낮아져 주거비용이 적게 든다는 것은 반길 일이지만 미국의 서브 프라임 문제, 일본의 부동산 대폭락 등도 결국 부동산 가격 폭락에서 비롯됐기 때문입니다. 부동산가격 경착륙은 결국 금융시장을 망가뜨리고 이게 다시 경제에 발목을 잡고 자산시장 디플레현상을 낳게 되죠. 서서히 연착륙을 유도하는 것이 중요한 이유가 여기에 있습니다. 연초 1월 전국 0.22, 서울 0.07% 정도로 플러스에서 출발한 집값이 11월 현재 전월 대비 전국 0.08, 서울 0.2%가 하락하는 상황으로 변했거든요.
그런 면에서 이번 대책은 과거 5번의 대책과 달리 좀더 정부가 현실감있는 정책을 내놨다는 평가를 받고 있습니다. 그동안 터부시해왔던 강남규제를 풀었다는 점에서 그렇죠. 강남 3구의 투기과열지구 해제는 당장 강남시장에 영향을 미쳐 일부 급매물이 사라지는 결과를 가져오고 있습니다.
개포 반포 재건축 단지에서는 동별로 서너개씩 나와있던 조합원 매물이 회수되는 양상이 빚어지고 있습니다. 값싸게 안팔겠다는 것이죠. 시장이 빠르게 반응하고 있다고 봐야죠. 내년봄 정도면 시장활성화 영향이 재건축 부분에 있어서는 확연해질 공산이 큽니다.
-12ㆍ7 대책 가운데 역시 최고 관심은 강남 3구 투기과열지구 해제인데 실제 어느 정도 시장부양효과가 있을까요?
▲투기과열지구에서 풀리면 면적별로 3~5년인 전매제한 기간이 1~3년으로 단축되고, 재건축 조합원 지위도 자유롭게 사고팔 수 있게 됩니다. 이번 조치로 조합 설립 인가가 난 서울 강남 등 26개 재건축단지 1만9000가구, 조합 설립을 추진 중인 22개 단지 2만2000가구가 혜택을 볼 것으로 예상됩니다. 시간이 지나면서 여유계층이 강남권 매물을 하나 둘 사게 되고 이로 인해 거래가 풀려갈 수 있는 여지가 있다고 봐야겠죠.
하지만 시장이 얼어붙어 있는 상황에서 당장 거래가 되살아나기는 역시 힘듭니다. 여전히 투기지구로 묶여 있어 DTI 등 대출규제를 받고있는 상황에서 고가의 강남 매물을 사들인다는 게 쉽지않죠.
그럼에도 불구하고 이번 대책이 긍정적인 반응을 얻고 있는 것은 노무현정부 이후 5년 동안 족쇄를 채운 강남 규제를 일부 풀었다는데 있습니다.
정부의 시장에 대한 시그널이 강하게 전달, 즉 향후 시장상황을 봐 가면서 강남 규제 뿐만 아니라 토지 등의 규제를 풀 수 있다는 기대감이 생겨났다는 점입니다. 부동산 시장에 심리적 영향이 크고 실제 여유자금이 움직일 수 있는 곳의 힘이 크다는 점을 감안하면 더욱 그렇습니다.
강남시장은 서울 부동산시장을 움직이는 힘이었고 또 전국시장이 관심갖고 지켜보는 시장이기 때문에 심리적 영향이 클 것으로 보입니다.
또 하나는 재건축 초과이익 부담금이 2년 동안 부과중지됨에 따라 재건축 사업지들이 속도감을 가질수 있다는 점입니다. 재건축 사업이 과다한 규제, 조합과 비대위측 대립, 비용문제, 세입자문제 등으로 겉돌고 있는 상황에서 집값이 하락, 서울 등지의 도시재생사업이 지지부진해지고 있는 상황입니다.
신규공급이 제대로 되지않을 경우 새집에 대한 니즈는 커지고 수급불안이 가중, 추후 집값 상승으로 이어질 개연성 마저 큽니다.
바로 이런 점을 감안, 지속적인 규제완화와 함께 합리적으로 추진될 수 있도록 정부가 초과이익 부담금 부과중지나 뉴타운 기반시설 설치비 지원 확대 등을 통해 활성화될 수 있도록 지원한 것입니다. 역시 당장효과 보다 서서히 영향을 미칠 것으로 봅니다.
-12ㆍ7 대책 중 또 하나는 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지 잖아요. 역시 시장반응이 궁금합니다.
▲아직도 이에 대해 반론이 많이 제기되고 있는데요. 과연 다주택자를 우리사회에서 어떻게 봐야 하는가 입니다. 과거 주택이 총량적으로 부족했던 시절, 일부 투기의 대명사였음은 부인할 수 없는 사실입니다.
그래서 지난 2003년 10ㆍ29대책에서 1세대 3주택 이상 보유자 양도세율을 60% 수준으로 인상했고 강남 처럼 투기지역으로 묶인 지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용하여 최고 75%세율을 매겼던 것입니다. 간단히 말하면 시세차익의 75%를 세금으로 환수한 것입니다.
그리고 2005년 8ㆍ31대책에서 재차 1세대 2주택 보유자에 대한 양도세율을 50%로 중과했습니다.
하지만 주택시장의 패러다임이 변해 전ㆍ월세난이 지속적으로 심화되고 수도권보다 지방주택시장이 활황세를 보이는 상황에서 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과는 되레 주택시장 정상화에 해가 되고 있는게 사실입니다. 전ㆍ월셋집을 보다 많이 공급할수 있도록 하는 것이 전ㆍ월세난을 감소시킬 수 있는 길인데 세금무서워 여유자금들이 주택매입에 부정적이기 때문입니다.
더구나 정부가 서민 임대주택을 많이 짓지 못해 당장 전ㆍ월세난을 해소할 수도 없는 상황입니다. 결국 민간임대사업자로서의 순기능을 더 높게 이를 해결한다는 차원에서 규제의 물꼬를 틀 수 밖에 없습니다. 돈 있는 사람은 집을 사라는 강력한 신호이지요. 매매시장 활성화와 전세주택을 안정시키겠다는 포석입니다. 다주택자의 매물로 시장이 더욱 나락으로 떨어지는 것도 방지하구요.
물론 지난 2005년 8ㆍ31대책 당시 1세대 2주택 양도세 중과에 따라 ‘똘똘한 집 한 채를 갖자’ 라는 인식으로 중대형 선호현상이 높았던 것 처럼 이제 이 규제가 폐지되면 현재 가속화되고 있는 소형 쏠림현상이 더 두드러지고 일부 고가아파트 보유자들에게 유리한 것도 사실입니다.
하지만 다주택자 양도소득세 중과 폐지로 불확실성이 제거되면서 급매물 출하를 분산시키는 효과를 가져와 주택시장에 다소 여유가 생겨날 것으로 보입니다. 베이비부머나 은퇴자들을 중심으로 집을 하나 더 사서 임대사업을 하는 사람들이 있을 것입니다.
-서민주거안정 지원 대책도 포함됐죠?
▲생애최초 주택자금의 대출대상을 연소득 5000만원까지 확대하고 이자도 4.2%로 낮춰 지원하기로 했습니다. 대학생 전세임대 1만가구 공급, 저소득층 전세임대 1만5000가구 공급, 1인가구 전ㆍ월세 소득공제 적용 등 서민주거 안정을 위한 지원책도 다수 포함되었습니다.
매입을 통해 전ㆍ월세난을 해소하고 차하위 계층에게는 전ㆍ월세금을 지원하는 투트랙의 방식을 택했다고 봅니다.
-실수요자 입장에서 이번 대책의 활용이 중요합니다. 집을 팔사람, 살사람, 전ㆍ월세층 각기 어떻게 움직이는 것이 좋을지요?
▲최근 주택학회와 건설주택 포럼 회원들을 대상으로 주택시장 패러다임 변화에 대한 설문을 조사한 결과가 주목됩니다. 여기 회원들은 부동산 전문가들 중 전문가들이죠. 이들의 의견이기 때문인데요.
향후 집값이 어떻게 될 것 같은가..라는 설문에 전체의 30% 정도가 총량적 한계로 주택가격이 전반적으로 오르기 힘들다, 가격 거품, 공급과잉, 수요감소 등으로 하락 가능성이 높다는 응답이 23%에 달할 정도였습니다. 주택가격이 오르기 힘든 구조라는데 전문가들이 동의하고 있는 것이죠. 주택보급률, 자가보유율, 인구구조 변화, 가구변화, 경제상황 등으로 인한 가격불신이 시장에 팽배해 있음을 엿볼 수 있는 대목입니다.
이제 주택은 자본이득이나 투기적 이득보다는 편안한 거주의 개념으로 구입하셔야 할 것으로 보입니다.
또 전ㆍ월세난을 비롯해 다운사이징화, 지방과 수도권시장 차별화, 전세가와 매매가 디커플링현상 등이 주택시장의 구조적 변화에 의한 것이어서 향후에도 이런 현상이 지속될 것이라는 견해를 보였습니다.
-실수요자 전략은요?
▲집을 파셔야 할 분들은 주택경기를 감안할 경우 내년 1월 이후 봄철 매기가 살아나는 시기를 고려하셔야 할 것 같습니다. 3주택 양도세 중과 폐지를 감안하면 양도차익이 별로 없는 주택부터 매각하시는게 유리합니다.
주택을 구입하시는 분들은 지금시기가 좋을 듯 합니다. 기존주택 매입이나 분양 모두 바닥세에 머물러 있어 유리한 조건에 구입할 수 있기 때문입니다. 실수요층이라면 가급적 기존주택 보다 신규분양을 택하는게 유리하죠. 청약을 받고 있는 위례신도시, 하남 미사 보금자리도 좋은 실례이구요. 도심권 재건축 아파트 일반분양도 고려해봄직 합니다.
전ㆍ월세층은 내년 봄철 성수기가 다소 빨라질 것으로 보여 조기에 움직이는게 유리할 듯 합니다. 하락국면에 있는 현재가 구입 적기라 할수 있죠. 하지만 지역별 규모별로 다르기 때문에 매물비교를 철저히 해봐야 할 것입니다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
