MC 성기영: 12ㆍ7 부동산대책 발표에도 시장은 별 미동이 없습니다. 반짝하던 강남재건축 시장도 제자리로 돌아오고요. 근본적으로 주택시장 패러다임이 변화하고 있는 것으로 여겨집니다. 부동산전문가들을 대상으로 조사한 트렌드변화 설문조사 내용을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-부동산 전문가들, 어떤 사람들을 대상으로 무슨 조사를 했나요?
▲부동산 관련 많은 단체가 있는데요. 그중에서 주택학회는 대학교수들이 주축이 된 주택관련 전문가 모임으로 지난주에도 미국의 학자들을 초청, 글로벌 주택시장 동향에 대해 알아봤는데요. 이들 전문가 그룹과 또 정책담당자를 비롯해 실제 부동산에 종사하는 분들의 모임인 건설주택포럼이라는 단체를 대상으로 설문조사를 해봤습니다.
현재의 시장이 금융경제 불안으로 나타나는 일시적 현상인가, 아니면 큰 트렌드가 변화하면서 향후 방향이 그런 쪽으로 가는 것인지를 물어봤습니다.최근에 나타난 전ㆍ월세 문제를 비롯해 다운사이징, 지방-수도권 차별장세 등을 종합적으로 물어본 것입니다.
이는 앞으로 부동산정책은 물론 투자, 또 자산관리, 실제 이 부분에 종사하는 기업들에게 중요한 내용이자 길잡이가 될 수 있죠. 국내 최고 부동산전문가그룹의 시각이어서 더욱 관심을 끕니다.
-우리 부동산시장이 과거와 달리 구조적 변화, 패러다임이 변화하고 있다고 보고 있는 건가요?
▲정부와 업계, 연구소와 학계는 현재의 부동산 시장을 놓고 전ㆍ월세난 등이 경제 불황 등으로 나타나는 일시적 현상이라는 의견과 그렇지않고 큰 변화가 진행되고 앞으로도 그렇다고 보는 견해가 마주치고 있습니다.
전ㆍ월세난을 비롯해 다운사이징화, 지방과 수도권시장 차별화, 전세가와 매매가 디커플링 현상 등이 주택 시장의 구조적 변화에 의한 것이라는 견해와 그렇지않다는 의견이 충돌하고 있는 것입니다. 그래서 정책수립에도 애를 먹고있죠.
12ㆍ7대책에서 정부가 투기과열지구 해제를 했습니다만 일시적 시장변화라면 해제하는데 신중을 기해야 하지만 이미 큰 변화 속에 있다면 과감히 과거 규제를 걷어내고 새로운 패러다임에 적합한 정책을 내놔야 한다는 것이죠.
하지만 이번 설문조사를 보면 전체의 80% 이상이 패러다임이 변화하고 있다고 응답해 전ㆍ월세난을 비롯해 다운사이징화, 가격 침체 등이 앞으로 지속될 것임을 예고했습니다. 시장구조 변화가 이미 진행 중이라는 데에 공감하고 있는 것이죠.
-저도 관심이 많은데요. 소형 인기현상에 대해 부동산전문가들은 어떻게 보고 있나요?
▲소형 인기현상. 지난 2008년 이후 계속되고 있는데요. 이를 이른바 다운사이징화라고도 합니다. 소형인기 지속 여부에 대해 ‘그렇다’는 응답자는 전체의 80%를 차지해 앞으로도 다운사이징화가 계속될 것으로 내다봤습니다.
주택 투자, 자본이득에 대한 매력이 줄어들면서 실속형으로 선호도가 변화고 1-2인 가구가 많아지고 있는 가구변화를 반영한 것으로 풀이됩니다.
-지방=활황, 수도권=침체 현상도 금융위기 이후 나타난 현상인데요. 이런 현상도 계속될까요?
▲항상 주택부족시절 수도권이 문제였습니다. 수도권에서의 가격오름세가 지방으로 확산되고 침체도 마찬가지로 번져가는 것이 부동산 생리였죠.
그런데 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권은 냉랭한데 지방만 달아오르는 상황으로 변했습니다. 이른바 지방과 수도권의 시장 디커플링 현상이 생겨난 것인데요. 여기에 대해 주택전문가들은 51%가 계속될 것이라고 응답했습니다. 시장 차별화가 지속될 것으로 보고 있는 것이죠. 총량적 공급에 한계가 있을 수 있지만 공공기관의 지방이전 등이 영향을 미칠수 있다는 판단에서죠. 다만 31% 정도는 ‘아니다’ 라고 응답, 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
-전ㆍ월세난은 어떻게 보고 있는 것으로 나왔나요?
▲글로벌 금융위기 이후 지속되고 있는 ‘전ㆍ월세 강세 현상도 지속될 것’이라는 응답이 64%, ‘전세가와 매매가 디커플링 현상이 지속될 것’이라는 답변이 53%를 차지해 임대 시장의 확대와 매매 약세 현상이 두드러질 전망입니다.
이는 향후 주택 가격 변화를 묻는 설문에서도 확인됐습니다. 전체의 30% 정도가 ‘총량적 한계로 주택 가격이 전반적으로 오르기 힘들다’고 보고있는 것으로 나타났습니다.
중요한 대목이죠. 과거와 달리 경제여건이 나아져도 주택이 투자수단으로 인식되기는 힘들다는 거죠.
심지어 ‘가격 거품, 공급 과잉, 수요 감소 등으로 하락 가능성이 크다’는 응답자 비율도 23%에 달했습니다. 주택 가격이 오르기 힘든 구조라는데에 전문가들이 동의하고 있는 것입니다.
부동산투자가 시들해지고 있는 것과도 맥을 함께하는 응답입니다. 주택 보급률, 자가 보유율, 인구구조 변화, 가구 변화, 경제 상황 등으로 인한 가격불신이 시장에 팽배해 있음을 엿볼 수 있지요.
-시장에 대해 부정적으로 보시는거군요. 우리 부동산시장이 일본시장을 따라간다는 의견에 대해서는 어떤 결과가 나왔나요?
▲그동안 많은 얘기들이 있었죠. 우리 시장이 과거 90년 이후 일본 부동산시장 대폭락 경험을 따라간다는 얘기가요. 실제로 일부 가격하락론을 주장하시는 분들은 그렇게 보고 있습니다.
이번 설문에서도 일본 부동산을 따라간다는 주장에 대해 ‘대체로 그렇다’고 응답한 전문가가 60%, 심지어 4%는 ‘그렇다’고 답변했습니다. 고령화 등 인구ㆍ가구구조 변화를 먼저 겪은 일본의 선례를 무시할 수 없다는 것으로 이해됩니다.
시장 침체와 이로 인한 후유증이 심해질 개연성이 높다는 것을 엿볼수 있죠.
하지만 일본경제와 달리 우리경제는 아직도 활기를 띠고 있고 부동산유형이나 담보대출 등에 있어서 많은 다른점이 있어 꼭 일본 처럼 간다고 보기에는 다소 문제가 있다고 보는 계층도 많은 것 같습니다.
-부동산 유형별 전망은 어떻게 보고 있나요?
▲향후 거래 및 가격 변화가 많을 것으로 예상되는 부동산 유형은 여전히 ‘주택’이 44%로 가장 많았습니다. 투자매력이 크게 떨어지고 실수요형으로 가지만 지역, 주택유형에 따라 시장이 세분화될 것으로 보여 이에 따른 가격등락은 있을 것으로 판단하고 있는 것이죠.
그다음이 ‘상가 등 상업용 부동산’ 27%, ‘레저부동산’ 16%, ‘토지’ 13% 순으로 응답해 상업용 부동산이 변화의 중심에 서 있을 보입니다.
-이같은 전문가들의 시장 흐름 의견을 감안, 향후 투자나 정책 대응은 어떤 방향이 되어야 할까요?
▲주택 공급량에 대해 ‘연 30만~40만가구 유지’(62%) 돼야 합니다. 아파트 등 공동주택과 단독의 선호를 묻는 설문에는 ‘공동주택 선호도가 여전할 것’이라는 응답이 60% 등으로 나타났습니다.
이 같은 시장 패러다임 변화를 감안한다면 향후 주택은 투자보다 거주, 편리성에 우선을 두고 구입해야 할 것입니다. 부동산 자산에 대해서도 관리에 신경을 써야하고요.
정책부문에 있어서는 한국 부동산 정책의 최대 문제점을 묻는 설문에 ‘정부의 뒷북 대책과 상황 인식 부재’(71%), ‘부동산업계의 후진성’(11%), ‘국회 입법 지연과 가수요 등 투기적 요인’이 각각 9% 순으로 지적했듯이 정부의 시장 이해와 적확하고 신속한 정책 대응이 절대 필요합니다.
이같은 패러다임 변화는 지금까지의 규제가 무의미합니다. 복잡한 청약절차나 세제, 지금까지의 소형주택의무비율 등 각종 규제도 재검토해봐야 합니다.
우선해결과제로 ‘세제 등 규제 완화’(33%), ‘주택 공급 대책’(26%), ‘임대주택 확대’(11%) 등을 꼽은 것도 같은 맥락으로 보입니다. 도시 재생에 대해서는 치밀한 실행계획을 수립해 접근하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
