MC 성기영: 겨울비수기에 북한돌발변수까지 등장, 부동산시장의 침체장세는 깊어만 가는 양상입니다. 올 한해 부동산 시장을 키워드를 중심으로 간추려 봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-올해 집값흐름을 분석해주시죠.
▲올 한해 전체적으로는 전북 등 지방강세가 이어지면서 집값이 오른 것으로 나타나고 있습니다. 하지만 수도권 아파트시장은 정부의 활성화 대책에도 불구하고 얼어붙은 매수심리로 인해 아파트값이 하락세를 면치 못했습니다. 특히 서울 등 수도권 아파트의 2011년 연간 매매가격 변동률이 평균 0.65% 떨어져 연초 상승세가 이어지가질 못하는 상황이었습니다. 하지만 전년(-2.11%) 대비 하락 폭이 둔화된 것으로 나타났습니다.
저가 매수세 및 소형주택을 중심으로 매매전환 수요가 증가하면서 올 1분기까지 오름세를 유지했지만 전반적인 경기불황과 3월말 DTI 규제완화 종료, 5차 보금자리지구 발표, 시중은행 가계대출 중단 등의 여파로 시장 관망세가 짙어졌고 이로인해 결국 하락세로 돌아선 것으로 풀이됩니다.
특히 수도권에서는 과천이 2010년에 이어 가장 많이 내렸고 서울(강동ㆍ송파ㆍ강남), 인천의 집값하락이 두드러진 것으로 나타나고 있습니다. 신도시에서는 일산ㆍ평촌ㆍ분당 순으로 내렸습니다.
-침체 불황을 극복하기 위해 6차례나 정부가 대책을 내놨는데 이에 대한 평가 및 내년 정책 전망은 어떻게 보십니까?
▲침체와 불황 여파 속에서 거래부진, 분양실적 저조, 공급업체 애로 등이 겹친 한해였습니다. 정부정책도 6번이나 발표됐지만 이같은 난관을 극복하는데 한계가 있었다고 생각됩니다. 특히 거래활성화를 위한 매입금융 지원을 비롯해 전ㆍ월난 해소에 정부정책이 맞춰졌는데 효과는 제한적이었습니다. 급기야 12ㆍ7 대책에서 강남 3구 투기과열지구 해제, 오늘부터 적용에 들어갔지만 반짝효과에 그쳤습니다. 내년에도 매입쪽으로 일부 임대수요를 이끌어내면서 전ㆍ월세 안정을 기하는 정책을 내놓을 것으로 예상되나 내년 선거 등을 감안해 볼때 정부정책을 거래활성화에 맞추기에는 다소 한계가 있어보입니다. 국회 내 규제완화 지원을 받기도 쉽지않아 정책집행이 쉽지않을 전망입니다.
-올해 트렌드를 짚어볼까요?
▲첫번째는 소형 인기현상. 지난 2008년 이후 계속되고 있는데요. 이를 이른바 다운사이징화라고 합니다. 주택 투자, 자본이득에 대한 매력이 줄어들면서 실속형으로 선호도가 변하고 1-2인 가구가 많아지고 있는 가구변화를 반영한 것으로 풀이됩니다. 전세가 오르면서 소형매매가도 큰 폭으로 오른 이유가 여기에 있습니다. 미분양이 모두 중대형에서 발생하는 점도 같은 맥락이구요.두 번째는 지방=활황, 수도권=침체를 꼽을 수 있겠습니다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권은 냉랭한데 지방만 달아오르는 상황으로 변했습니다. 이른바 지방과 수도권의 시장 디커플링 현상이 생겨난 것인데. 이는 내년에도 마찬가지일 것으로 전망됩니다. 시장 차별화가 지속되고 있기 때문이죠.
지방의 경우 공급이 모자라 수급불균형이 된 반면 수도권은 경제민감도가 커지면서 시장불황이 깊어졌기 때문으로 이해됩니다. 물론 공공기관의 지방이전 등도 영향을 미친 것으로 봐야겠죠.
-전ㆍ월세난도 더욱 심화된 거죠?
▲2009년부터 시작된 ‘전ㆍ월세 강세 현상은 수치에서도 확연히 드러납니다. 올해 수도권 아파트 매매가는 평균 0.65% 하락했는데 전세값은 5.7%가 올랐습니다. 전세가 상승의 심각성을 엿볼수 있는 대목이죠. 이같은 오름세는 지난해 3.09% 보다 높습니다. 지방권은 이미 매매가 대비 전세가 비율이 60%대를 넘어서 90%에 달한 지역이 나올 정도입니다. 전셋집이 월세로 바뀌는 현상이 발생, 전세난을 더욱 부추기는 양상이 되었습니다.
임대사업 지원 확대를 주요 골자로한 8ㆍ18대책에도 불구하고 수도권 전세시장 강세는 계속되었는데 서울은 월간 1.56%의 상승을 기록하며 2002년 8월이후 9년만에 가장 많이 올랐다.
서울 신도시 경기 인천 순으로 올랐고 인천을 제외하고는 모두 지난해의 2배 수준이었습니다. 중랑 성북 강북 노원순으로 올라 강북이 주류를 차지했고 강남은 재건축 이주 주변지역이 강세를 보였습니다.
경기도는 안성 오산 용인 구리 등이 9%대 이상 올랐고 점차 확대되는 양상이었습니다. 저금리, 주택가격하락으로 인해 이같은 현상은 계속될 것이며 내년에도 재건축 재개발로 인한 멸실발생, 수도권 신규입주물량 감소 등으리 영향으로 전ㆍ월세 시장 불안이 지속될 것으로 보입니다.
-수익형 부동산 강세현상도 올 특징중 하나이겠죠?
▲그렇습니다. 송파 등지에서 분양된 주거용 오피스텔 분양에 수 천명이 몰리면서 북새통을 이뤄고 서울 수도권 뿐만 아니라 지방권까지도 오피스텔 투자바람이 강하게 분 한해였습니다. 집은 못사도 수익형 부동산 하나쯤은 구입, 월세를 받는게 유리하다는 투자자가 많았던 이유죠. 실제로 베이비부머들의 직장은퇴와 함께 큰 집팔아 작은집 사고 나머지로 오피스텔이나 도시형생활주택 하나를 매입, 임대사업을 하려는 수요층이 많았습니다.
이같은 현상은 경기불황 등으로 안전자산, 수익형자산으로 자산이 이동하는 것으로 보여 새해에도 지속될 가능성이 큽니다. 다만 입주시 과잉공급여부를 따져보는게 좋겠죠.
-세종시 바람이 하반기 강하게 불었는데요, 내년에도 계속될까요?
▲올해 분양시장 중에서 가장 관심을 끈 지역이 바로 세종시죠. 상반기까지만 해도 전혀 공무원들이 움직이지 않았고 일반 투자자들도 관심이 없었죠. 하반기 민간분양을 앞두고 바람이 일면서 3000가구가 인기 속에 완전 분양되는 이변을 낳았죠. 중앙부처 공무원 이전이 기정사실화된데다 첫마을 단지준공, 프리미엄 등이 작용한 것으로 보입니다. 이는 1만4000명의 공무원들이 내년 9월부터 연차적으로 이전할 계획이어서 새해 분양에도 관심이 집중될 것으로 보입니다. 아파트와 더불어 상가투자 열풍도 불어 LH상가가 완전분양되는 결과를 낳았습니다. 인구흡인력이 투자에 중요한 요소임을 확인시켜준 사례였습니다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
