MC 성기영: 아파트 분양전이 서서히 달아오르는 것 같습니다. 시장여건은 지난해와 마찬가지로 별로 안좋지만 지방 강세-수도권 약세현상이 지속될지 관심입니다. 지역별로 분양, 청약동향과 관심있는 단지를 전망해 봅니다.헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
-먼저 올 분양시장 어떻게 보세요?
▲올해 전체적으로 공급될 아파트는 총 13만여 가구에 달할 것으로 추정됩니다. 지난해 17만여 가구가 공급됐으니 지난해 보다는 다소 줄어들 전망입니다. 지방공급이 다소 줄고 수도권 분양이 늘어나는게 특징입니다. 수도권의 경우 서울에서는 여전히 재개발 재건축 일반분양이 주를 이루고 경기권에서는 광교신도시를 비롯해 동탄신도시, 인천권 등지에서 공급될 예정입니다. 보금자리 주택도 세곡 등지에서 공급, 관심을 끌 것으로 예상됩니다.세종시가 올 공급의 문을 열었고 이어 이달말 광교 등 수도권에서도 공급이 시작될 것으로 보입니다. 주택건설업체의 자금난 등 여파로 공급여건이 갈수록 취약, 공급물량은 줄어들 수 밖에 없는 형편입니다.
-봄철에 많이 공급되나요?
▲올 공급시장은 불리한게 많습니다. 4월에는 국회의원선거 선거 후유증이 계속되다 7-8월에는 휴가와 런던올림픽...그리고 가을철 반짝후 12월 대통령 선거. 이렇게 보면 적절한 공급시기가 3월과 9,10월 밖에 없습니다. 공급업체들의 고민이 많지요.
이달말부터 내달 대거 공급할 수 밖에 없는 여건입니다. 주택수요층 입장에서 보면 역으로 제대로 고르고 좋은 조건으로 분양받을 수 있는 기회가 주어지는 셈이죠.
-지역별로 공급 및 청약전망을 알아보죠. 먼저 연초부터 세종시가 관심을 끌고 있는데요.
▲지난해 세종시는 일년 내내 열기가 달아오른 지역입니다. 연초에는 다소 냉랭했으나 하반기부터 본격 달아올라 청약경쟁이 치열했죠. 이같은 분위기가 올해로 이어져 지난 1월에 이어 이달에 추가로 공급된 민간 아파트 역시 수십대 1의 경쟁 속에 마감됐습니다. 올해 대략 16개 단지 1만1000가구 정도가 공급될 예정인데 지난해 대형건설사와 달리 올해는 중견업체들이 대거 참여합니다.
세종시는 아시다시피 3차례에 걸쳐 이전을 하게되는데요. 올해 9월 1차로 4000명 정도가 내려가 입주하게 됩니다. 게다가 과학벨트 입지지정고시가 됨에 따라 수요층의 관심이 여기로 쏠리고 있습니다. 올 최고의 청약경쟁지역이 될 것으로 보입니다. 특별분양으로 일반분양이 쉽지않은 점도 있구요. 정부가 유일하게 투기단속을 벌이는 것도 같은 맥락이지요.
기존에 분양, 입주한 아파트 등의 프리미엄이 형성되어있어 외지투자자들도 대거 동참할 것으로 예상됩니다.
-그 다음이 부산권이죠. 지난해 청약열기가 뜨거웠는데요.
▲그렇습니다. 지난해 최고청약경쟁률이 부산 해운데 일반아파트에서 나왔죠 수백대 1의 청약경쟁이 빚어진 가운데 부산권 열기가 뜨거웠습니다. 부산은 올해도 6000여 가구가 추가로 공급될 예정입니다. 집값도 소형중심으로 많이 오르고 공급이 부진, 당분간 입지에 따라 청약경쟁이 이어질 것으로 보입니다.
하지만 최근 3년 동안 공급이 이뤄진데다 수요층의 소진 등으로 올해부터는 경쟁이 다소 낮아질 것으로 예상되며 차별적 장세가 연출될 전망입니다. 명륜동 등지의 재개발단지도 관심이 높은편인데 분양가가 얼마에 책정되느냐가 관건입니다.
입지와 분양가 등에 따라 양극화현상이 나타나면서 미분양도 재차 늘어날 소지가 있는 것으로 분석됩니다. 다소 열기가 식어가는 추세로 보면 됩니다.
-지방권에서 또 눈여겨 볼만한 곳은요?
▲광역시 중심으로 청약열기가 이어졌는데 전ㆍ월세 비중이 높은 광주광역시도 관심입니다. 과학벨트지정과 세종시 바람을 타고 있는 대전시도 눈여겨 봐야할 듯 합니다. 또 지방도시 가운데 그동안 공급이 부진했던 위성도시급에서 나오는 아파트도 중소형 평형을 중심으로 청약강세가 이어질 것으로 보입니다. 지난해 전주에서 공급된 아파트가 조기에 계약이 이뤄졌는데 이같은 흐름으로 봐야할 것 같습니다.
-자, 수도권 시장을 좀 분석해 볼까요?
▲여전히 잠에서 깨어나지 못하는 상황입니다. 기존 주택시장이 거래부진에 약세장이 이어지다 보니 신규분양 역시 미분양만 속출하는 형국입니다. 더구나 올해 대규모 물량이 예정돼 있어서 미분양이 늘어날 전망입니다.
하지만 현재 분양중인 강남권 재건축 아파트 일반분양에 관심이 많듯이 서울 요지 아파트는 청약이 마감될 것으로 보입니다. 지난해 조합원분 물량의 전매가 허용됐지만 거래가 부진, 되레 일반분양보다 조합원 매물을 구입하는 것이 층이나 가격면에서 유리한 경우도 나올 듯 합니다.
수도권 외곽에서는 김포 한강신도시를 비롯해 광교, 동탄2신도시, 인천 등지에서 대거 공급계획이 잡혀있습니다. 김포한강신도시는 지난해 교통여건은 다소 나아졌으나 여전히 미분양, 미입주에 시달리고 있습니다. 따라서 올 청약전망도 밝지않다고 봐야 합니다.
서쪽과 북쪽의 전망은 어두운 반면 남쪽인 광교와 동탄은 그래도 밝은 편입니다. 광교는 친환경 신도시로 기분양된 아파트에 프리미엄이 붙어있는데다 도청 등 인구유발시설 등이 대거 입지, 전망이 밝은 편입니다. 이달말부터 중심권에서 공급이 개시, 주택수요층의 관심을 끌 것으로 보입니다.
동탄2신도시 역시 삼성전자 등의 산업단지가 배후입지여서 관심을 끄는 지역입니다. 6월부터 대략 9000여 가구가 순차적으로 분양될 예정입니다. 소형 위주로 청약경쟁이 생겨날 가능성이 큽니다. 동탄1신도시의 가격이 3.3㎡당 1100만원 수준을 넘어서는 등 강세를 보이고 있습니다. 분양가가 1000만원대 이하에서 결정된다면 수요층이 움직일 것으로 보입니다.
-올 내집마련층에게 조언 좀 부탁드립니다.
▲시장체력이 떨어진 상태여서 내집마련층은 다소 여유있는 접근이 필요합니다. 세곡동 보금자리 등에는 관심을 둬야 하지만요. 입지ㆍ분양가ㆍ자금조건 등을 잘 비교해보면서 청약에 임할 필요가 있다는 얘깁니다. 또 철저하게 실수요측면에서 접근해야하며 자금여건이 부족한 사람은 임대아파트로 눈을 돌려보는 것도 요령이죠.
임대사업을 위한 투자용 청약에 관심이 많은데 아파트 임대수익률이 2-3%대 머물고 있는 반면 도시형생활주택이나 오피스텔 등의 수익률은 5%대를 넘고 있는 점도 참고해야 합니다. 향후 입주물량이 어느정도 되는지 파악하는 것은 임대사업에 있어서 필수입니다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
