MC 성기영: 봄 이사철을 앞두고 주택시장이 어디로 움직일지 비상한 관심을 모으고 있는 가운데 국토해양부와 서울시의 정책싸움이 가열되는 분위깁니다. 금주 부동산 관련 이슈, 간추려 드립니다.
헤럴드경제 장용동 대기자입니다.-이제 2월 중순을 넘어서는데 시장 분위기는 어떤가요?
▲기존 주택시장과 분양시장의 향방에 관심이 집중되고 있으나 아직 특별한 징후는 드러나지 않고 있습니다. 사실 2월은 연중 가장 집값이 많이 오르는 달인데요, 매매시장은 여전히 하향안정세를 유지하고 있습니다. 강남ㆍ서초 등 재건축 단지가 많은 곳도 수천만원씩 하락하는 양상이 나타나고 있습니다. 거래도 드물구요. 서울시 뉴타운, 재개발 구조조정계획이 시장에 큰 혼란을 주고 있는데다 경제회복문제가 여전히 걸림돌로 작용하고 있기 때문으로 보입니다.
전세시장은 매매 보다는 다소 움직이는 양상이지만 역시 지난해에 비해서는 거래나 가격면에서 크게 떨어지는 분위기입니다. 고덕동 등 재건축 등으로 전세주택이 많이 필요한 일부 지역 등을 제외하고는 그리 크게 움직이는 양상이 아닙니다. 경우에 따라서는 봄철 전ㆍ월세난이 실종될 수도 있다고 보여집니다.
학군수요와 신혼수요 등이 크게 줄어든데다 그동안의 오름세로 피로도가 쌓였기 때문으로 분석됩니다.
분양시장 역시 문이 열리고 있습니다. 저는 지금 광교신도시에 와 있는데요. 분양열기가 대단합니다. 수도권 친환경 신도시로 행정ㆍ연구ㆍ주거복합단지의 성격이 강하기 때문으로 보여집니다.
선거분위기를 감안해 주택건설업체들이 3월 분양 물량을 크게 늘리고 있어 분양시장은 공급이 넘쳐날 것으로 예상됩니다.
-광교신도시는 상황은 어떻습니까?
▲기반시설에 아파트 신축, 거대한 호수공원조성 등 그야말로 열기가 뜨거운 상황입니다. 오는 2016년쯤 대략 완공될 예정인데요. 광교산 자락에 영동, 경우, 용서 등 3개 고속도로가 교차하고 신분당 전철선이 들어오는 등 입지여건이 양호한 것이 요인으로 분석됩니다.
여기에 테크노밸리 등 연구단지와 도청 등 행정기능이 복합되어 수도권 남부권 복합신도시에 관심이 모아지고 있습니다. 판교 IT단지가 자족기능을 살렸듯이 광교신도시는 테크노밸리에 경기대 아주대 경희대 등의 대학이 입지, 인구흡수력이 양호할 전망입니다.
지난해 말부터 1차 입주가 시작됐는데 최근 들어 서울권과 용인, 수원권에서 수요층이 몰려 전세값이 오르는 상황이며 평형대별로 최고 수천만대의 프리미엄도 형성되어 있는 상황입니다. 사통팔달 교통 뿐만 아니라 거래한 호수가 2개나 되는 등 친환경요소가 매력을 끌고 있는 것으로 보입니다. 주상복합아파트, 오피스텔, 상가 등의 분양이 경쟁적으로 이뤄지고 있는 것도 같은 맥락입니다.
-화제를 바꿔 보죠. 국토해양부와 서울시가 주택정책을 놓고 서로 부딪침이 많아지고 있는데요. 이번에는 재건축 소형 50% 의무 건설을 놓고 마찰을 빚고 있죠?
▲서울시는 아파트를 재건축할 때, 60m² 이하인 기존 소형 아파트 가구수의 절반은 다시 소형으로 지어야 한다는 신정책을 내놨습니다. 현행 기준은 새 아파트 수의 20%만 소형으로 채우면 되는데, 이런 식으로 바뀌면 소형이 많은 재건축 단지는 채산성이 크게 떨어집니다.
개포지구가 첫 표적이 됐는데요. 재건축이 이뤄질 경우 모두 8400세대가 새로 생기는데 이중 3400세대, 전체의 40%를 소형으로 지어야 하기 때문에 종전 20% 규정보다 2배 많은 겁니다.
당연히 반발이 많을 수 밖에 없습니다. 강남 요지에 고급 주거단지를 꿈꿨던 집주인들은 집단행동도 불사하겠다며 거세게 반발하고 나섰습니다.
-소형 50% 신축 정책은 왜 나왔습니까?
▲서울시의 논리는 이렇습니다. 소가구화 현상이 생겨나면서 소형주택이 많이 필요하게 됐습니다. 바로 이런 급증하는 수요에 대응하기 위해서는 공급을 늘려야하는데 바로 재건축 단지를 중심으로 이같은 정책을 펴겠다는 것입니다.
소형공급 확대를 위해서는 필요한 일이라고 봅니다. 하지만 이것을 공공이 아닌 민영에 의탁하는 것, 또 강제화하는 것 등은 문제가 있다고 보여집니다. 평형성도 문제구요.
공공은 공공의 역할, 민간은 시장의 역할로 수용하는 것이 필요하죠. 또 소형만 몽땅 짓게되면 추후 경제회복 등으로 중대형이 필요한 상황이 올 수도 있는데, 이 때에는 또 시장 혼란이 생길 수 밖에 없죠. 그동안 열악한 집에 살면서 국민주택규모 아파트로 늘려보겠다는 사람들의 심정도 충분히 헤아려야죠.
-국민주택규모 85제곱미터를 60제곱미터로 줄여달라는 서울시 의견도 있는 모양이죠?
▲각종 세제 지원 등이 이뤄지는 국민주택규모 85제곱미터,,흔히 33평형 아파트를 다소 크니 이를 60제곱미터 규모로 줄이자는 것인데요. 이것은 서울시가 오세훈 시장 때부터 계획에 갖고 있던 것이었습니다.
자재, 설계면에서 발달해 이제는 60제곱미터 규모라도 베란다 등을 확장, 크게 쓸수 있다는 판단에서죠.
하지만 이것 역시 전향적 검토는 필요하지만 신중을 기해야 합니다. 청약예금통장 기존 가입자들의 평형성 문제라든지 향후 1인당 주거면적 증가, 수요변화 등을 충분히 검토해 결정해야 할 것으로 보입니다.
-정치권 역시 선거를 겨냥, 부동산정책을 쏟아내고 있는데 시장에 미치는 영향은요?
▲서울시와 마찬가지로 정치권이 정부와 아무런 협의없이 주택 관련 정책들을 제시하고 있습니다. 그러다 보니 정책 대부분이 소모적 논란만 일으키는 형국입니다..
새누리당과 민주통합당이 서민주거 복지 정책의 일환으로 내놓은 전·월세 상한제는 오히려 전세 공급량을 줄이고 이로 인해 세입자 부담만 늘릴 것이라는 국토부의 반박이 나오면서 구체적인 논의가 진행되지 않고 있습니다.
보금자리주택 정책도 마찬가지입니다. 공급을 중단하고 임대 물량을 늘려야 한다고 정치권이 주장하자 권도엽 국토부 장관이 “(이는) 과거 국민임대주택으로 회귀하자는 것으로, 공급은 못하고 부작용만 늘릴 것”이라고 반대하면서 향후 갈등 요인으로 남아 있습니다.
정치권에서 선거를 겨냥, 주택 정책에 관련된 이슈거리를 만들고 있지만 시장은 아주 냉담합니다. 정부든 정치권이든 주택정책 자체를 믿지 못하는 거죠.
부동산 정책이 시장에서 충분한 효과를 거두려면 기본적으로 실현 가능성에 대한 신뢰가 뒷받침돼야 하는데 현 상황은 그렇지 못하는게 현실입니다.
주택 정책은 거시적인 관점에서 오랫동안 준비하고 시행해야 안정적으로 운영된다는 점을 알아줬으면 합니다. 아니면 말고 식은 국민들에게 혼란만 안겨 줄 뿐입니다.
<장용동 대기자> / ch100@heraldcorp.com
