MC 성기영: 주택시장과 함께 토지시장도 침체국면을 벗어나지 못하고 있는데요, 오늘은 토지시장 흐름과 투자동향, 요령에 대해 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
-1월 지가동향발표를 보면 지속적으로 땅값이 오르는 것으로 나왔죠?
▲주택시장과 마찬가지로 토지가격이 지속적으로 오른다는 것이 피부에 닿지않을텐데요. 1월 전국지가는 전월 대비 0.09%가 오른 것으로 집계됐습니다. 지난 2008년 10월 글로벌금융위기 전고점보다는 0.98%가 낮은 수준이지만 15개월째 오르고 있는 것으로 발표됐습니다.시군구별로 경기도 부천시, 소사구, 전남 여수시, 대구 동구 등의 순으로 많이 오른 것으로 나타났는데요. 부천은 옥길 보금자리주택지구 개발, 광명시흥 보금자리주택지구 발표로 인한 기대감이 호재로 반영된 것으로 풀이되며 전라남도 여수시는 엑스포 개최로 인한 개발 기대감, 대구광역시 동구, 강원도 평창군도 개발 호재가 작용한 것으로 풀이됩니다.
-주택시장이 침체 속에서 가격이 오른다는 통계가 그렇듯이 실감나지않습니다. 왜 그렇죠?
▲일부 국지적인 상황이 크게 반영될 뿐 가격이 떨어져 거래가 안되는 부분은 반영되지 못하고 있기 때문에 발생하는 통계적 오류에 의한 것으로 보입니다. 1억짜리가 5000만원으로 하락해 매물로 나왔으나 거래가 되지않으면 실거래가 신고가 되지않아 동향에 반영되지 않기 때문이죠. 실제로 토지급매물은 엄청나게 많이 나와있습니다.
또 침체상황은 거래량에서도 드러나는데요, 1월 거래량을 보면 총12만9000여필지로 전년 동월보다 무려 32%가 감소한 것으로 나타나고 있습니다. 면적으로도 크게 줄어들었습니다.
전월에 비해서도 필지수로 50%가 감소, 침체가 깊어진 모습입니다.
-시장침체원인을 어디서 찾을 수 있을까요?
▲우선 주택시장과 마찬가지로 경기침체영향이 크다고 봐야 합니다. 부동산시장 위축 영향이 크다고 봐야겠죠. 내부적 요인으로는 실거래가 신고영향이 지대하게 미치고 있다고 봐야 합니다. 지난 2007년 이후 실거래가 신고를 하도록 함으로써 양도차익이 엄청나게 발생하는 상황이 발생, 양도소득세가 몇 십배 늘어난 것이죠. 예를 들면 시가 1억원짜리 땅이 공시지사로는 1000만원선에 불과했습니다. 그런데 2억원으로 올라 공시가가 2000만원에 팔면 1000만원에 대한 양도소득세를 물어야 했지요. 하지만 현재는 1억원에 대한 양도소득세를 물어야 하기 때문에 엄청난 세금을 내게 됩니다. 부모님한테 물려받은 토지를 팔면 엄청난 세금이 나온다고 봐야 합니다. 바로 이 때문에 팔려는 사람이 적극적으로 매도를 하지않게되죠.
사는 사람도 마찬가집니다. 경기침체 속에서 쉽사리 토지를 사려하지 않을 뿐만 아니라 지난해 취ㆍ등록세 감면혜택이 끝나 매입원가가 많이 들게 됩니다. 수요이탈까지 겹쳤다고 봐야 합니다.
-나름대로 토지시장에 호재가 있긴한데, 어떻습니까, 토지거래허가구역 해제효과는요?
▲호재는 분명합니다. 토지시장 수요층은 꼭 필요한 수요층만 있는게 아니라 투자성으로 매입해 나중에 분할 매각, 보상 등을 감안한 경우가 많거든요. 그래서 실수요층이 아니라고 볼수 있기 때문에 허가구역 해제는 분명히 호재로 작용하게 됩니다. 지난 17일 서울시가 해제한 한남 흑석 아현 거여·마천 등 뉴타운 28곳도 10년 만에 토지거래허가구역에서 해제, 예전 같아선 시장반응이 나왔을 법합니다. 국토부가 지난달말 허가구역 절반이상 해제발표에도 시장은 역시 냉랭한 반응이었습니다. 허가없이 거래할 수 있지만 바로 앞서 말씀드린 양도세와 수요층 이탈로 살 사람이 없기 때문입니다. 당분간 이같은 양상이 지속될 것으로 보입니다.
-도시형생활주택 신축 등으로 역세권 다가구 단독이나 택지지구 단독용지 등은 어떻습니까?
▲현재의 토지시장을 주도하는 것은 역시 이같은 단독이나 단독용지라고 봅니다. 도시형생활주택 신축이 급증하면서 대도시권 등에서는 다세대나 단독주택용지가 크게 거래된 것으로 나타나고 있습니다. 광교신도시 등 단독용지나 점포주택용지 등은 수천만원대 프리미엄이 형성되어 있는 상황입니다. 전ㆍ월세난과 맞물려 있는 대목입니다. 토지투자도 양도차익 매각 패턴에서 수익형으로 바뀌고 있다고 봐야지요
-강원도에 계시죠, 펜션이나 레저용 토지거래는요?
▲시장 침체와 과잉공급 여파가 크다고 봅니다. 매물만 수북 쌓여있는 상황입니다. 펜션은 연중 35일도 채 영업이 되지않는 것으로 파악되고 있습니다. 물론 잘 되는 곳은 연중무휴로 잘 되지만요. 평창 등 강원도 일부펜션은 외국관광객을 받아들이는 업체까지 생겨났습니다. 내국인으로 안된다는 판단에서죠.
일부 소규모 전원단지 등은 거래가 되기도 합니다. 과거 처럼 고급전원은 여전히 거래가 되지않는 상황이지만 100평 미만 20-30평으로 건축된 1억원 미만의 전원주택은 솔솔 나가는 분위기입니다. 주5일 수업 등도 레저용 토지 거래에 호재로 작용할 전망입니다. 벌써부터 생태체험학습장 등의 개발바람이 부는 상황입니다.
-토지투자, 어려운데요. 매입요령 좀 소개해주시죠.
▲목적이 분명해야 합니다. 시세차익인지, 아니면 실수요층인지, 실수요라면 귀농을 위한 것인지, 펜션신축을 위한 것인지 등 구체적인 목적으로 매물선별작업을 해야 합니다.
또 확신이 서고 검증이 가능한 사람으로부터 소개받고 그런 곳에 위치한 매물을 구입해야 합니다. 땅은 친정, 시댁, 지인이 있는 곳에 사라는 말이 있습니다.그만큼 믿을만한 사람한테 구입해야 한다는 얘기죠. 토지는 시세가 불명확한게 대부분입니다. 철저하게 검증이 필요하며 많이 현장을 봐야 합니다.
토지 관련 공부, 토지이용계획확인원, 지적도 등을 철저히 참고하고 전문가 컨설팅을 받는 것이 절대적으로 필요합니다. 토지사기나 땅을 잘못사서 고생하는 사람들 대부분 이부분에 문제가 있기 때문이죠. 해당지역 건축 조례 등도 확인할 필요가 있습니다.
-유망지역으로 눈여겨 볼 만한 지역은요?
▲역시 관심지역인 양평, 홍천, 평창, 원주 횡성 등이 1순위지역으로 꼽히고요, 오산 화성 안성 당진 등도 유력지로 평가되고 있습니다.
유망권보다 더 중요한게 현장확인 발품을 파는 일입니다. 교통망이 새롭게 뚫리는 지역, 향후 개발전망이 확실한 곳 등을 찾아 나서는 것이 유효합니다. 실수요층, 수익을 중시하는 장기 투자가 트렌드로 자릴 잡아갈 것으로 예상됩니다.
<장용동 대기자>/ch100@heraldcorp.com
