MC 성기영: 봄 이사철 거래성수기가 무색할 정도로 찬바람이 불고 있습니다. 서울시의 뉴타운, 재건축 정책방향 전환이 시장에 강한 영향을 주고 있기 때문으로 풀이되는데요. 한 주간 부동산 이슈를 분석해드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
-예년 같아서는 거래가 좀 늘면서 시장이 해빙되는 3월인데, 실제 시장상황은 어떤가요?
▲오늘 아침 조간신문들은 항상 강남 아파트의 중심에 서있었던 대치동 은마아파트의 가격폭락 기사를 실었습니다. 전용 77제곱미터 아파트의 실거래가격이 8억원 밑으로 떨어졌다는 것인데요. 최고가격이던 2006년 11월 11억6000만원과 비교하면 무려 3억5000만원, 2010년 1월 9억5000만원에 비해서도 무려 1억5000만원이상이 빠진 것입니다. 재건축 아파트만 하락하는게 아니라 수색 등 뉴타운지구도 낙폭이 커지고 있는 상황입니다. 경제적 상황 등 여러요인이 있겠지만 서울시의 뉴타운 및 재건축 정책의 불확실성이 큰 영향을 미치고 있는 것으로 분석됩니다. 또 서울의 여파가 경기권으로 확산, 전반적으로 거래가 되지않는 상황입니다.
기존아파트는 거래부진과 가격하락은 분양시장에도 영향을 미쳐 유명세를 탔던 인천 송도 아파트분양 등이 순위권 청약에서 미달되는 등 청약시장 위축현상도 두드러지고 있습니다.
이에 비해 전ㆍ월세시장은 다소 느긋하게 출발하는 모습니다. 비교적 물량이 풍부, 다른 봄철 보다는 비교적 용이한 것으로 파악되고 있습니다.
부동산시장의 추락은 자칫 경제와 금융, 내수와 일자리의 발목을 잡는 또 다른 복병이 될수 있다는 측면에서 주목된다 하겠습니다.
-서울시 뉴타운 출구전략 관련 후유증 논란이 끊임없이 제기되고 있던데요, 뉴타운 주택공급효과를 놓고도 팽팽한 의견대립이 있는가봐요?
▲그렇습니다. 일단 뉴타운 출구전략 이후 재정비 사업이 전반적으로 지연되고 있는게 사실입니다. 출구전략의 옳고그름을 떠나서 지연에 따른 공급불안은 불가피한 것으로 보입니다.
그런데 이를 놓고 서울시와 일부 연구소 등의 의견이 서로 팽팽한데요. 예컨대 출구전략이 시행될 경우 서울시 적정 공급수준의 최고 43%까지 감소, 주택수급에 불균형이 생기고 이로 인해 집값 불안을 야기할 수 있다는 연구결과가 나온 것입니다.
이에 반해 서울시는 사뭇 다른 입장입니다. 재정비사업으로 인한 주택공급효과는 거의 없다는 것입니다. 기존 주택을 헐고 다시 짓는 재정비사업의 경우 총주택의 순증효과가 미미하다는 입장이지요. 그러면서 지난 2007년~2011년까지 5년간 뉴타운 사업으로 인한 철거가구와 신축가구를 비교하면 불과 2.4%만 늘었고 재개발의 경우 되레 3.9% 감소했다는 것입니다.
다가구 주택 등이 많은 뉴타운 재개발 사업지구이기 때문에 도시정비사업후 아파트를 짓은 숫자와 비교하면 별반 차이가 없는 것으로 분석됩니다.
-헷갈리네요. 어떤 분석이 옳은지요?
▲양쪽 분석이 맞습니다. 문제는 모두가 선호하는 아파트가 적게 지어진다는 점입니다.
지난 2004~2011년까지 서울 평균 아파트 공급물량의 70% 정도를 차지해왔습니다. 연간 9만 가구 정도의 주택이 지어졌는데 이중 5만여 가구가 정비사업을 통해 공급되는 구조입니다.
이중 3만5000가구 정도가 재정비 사업을 통해 공급된 것이어서 향후 이 부분에 대한 공급위축이 문제라고 볼수 있습니다.
또 낡은 주택에서 벗어나 쾌적한 새 아파트로 옮겨가고픈 수요층이 많이 생기는데 재정비사업은 바로 이런 주거질을 개선한다는 점에서도 긍정적이어서 아파트공급 위축은 향후 아파트가격 불안을 야기할 수 있다는 점에 문제가 있다고 봐야 할 것같습니다.
-재건축 아파트의 소형 50% 신축 정책도 공급위축을 가져올까요?
▲서울시의 논리는 이렇습니다. 소가구화 현상이 생겨나면서 소형주택이 많이 필요하게 됐습니다. 바로 이런 급증하는 수요에 대응하기위해서는 공급을 늘려야하는데 바로 재건축 단지를 중심으로 이같은 정책을 펴겠다는 것입니다.
소형공급확대를 위해서는 필요한 일이라고 봅니다. 하지만 이것을 공공이 아닌 민영에 의탁하는 것, 또 강제화하는 것 등은 문제가 있다고 보여집니다. 평형성도 문제구요.
바로 이런 재건축 정책 방향전환 때문에 재건축 사업도 표류하고 있습니다. 아파트가 안정적으로 공급될 수 있는 구조가 무너지고 있다고 봐야 합니다. 우려하는 사람들이 많아지고 있는 것도 같은 맥락입니다.
-해결책이 모색되어야 할텐데요?
▲정비사업의 속도조절은 필요하다고 봅니다. 하지만 시장의 부작용을 극소화시키는 것 역시 중요합니다. 우선 이에 대한 각계 각층의 의견을 충분히 수렴, 국토해양부와 서울시가 하루빨리 조정하는 작업이 필요하다고 봅니다. 경기도 역시 출구전략을 시행했지만 이런게 파장이 크지않습니다. 때로는 주민설득이 필요한 대목도 있구요. 도시전체, 특히 서울은 대한민국의 얼굴입니다. 서울의 도시계획을 주민에게만 맡기는 것도 문제죠. 이해를 구할 것은 구하고 또 지역 커뮤니티를 보존할수 있는 곳은 제대로 보존하는 해야 합니다. 모두 세금이 장기 집중적으로 들어간다는 점도 설득이 필요하구요.
-주택의 안정적인 공급방안도 필요할텐데요?
▲그렇습니다. 서울시도 총량적 주택공급에 문제가 없다고만 하지말고 아파트 공급위축에 대한 대안을 마련해야 한다고 봅니다. 예컨대 뉴타운 재개발 사업 등을 신중하게 정리하되 줄어드는 아파트공급에 대해서는 비교적 마찰이 적은 재건축 사업 활성화 등을 통해 숨통을 트는 대안이 필요하죠. 도시재생사업의 두 축을 묶어놓을게 아니라 한쪽으로 숨통을 트면서 조정해나가는 방법 등이 필요하다고 봅니다. 그리고 민간재건축 단지의 소형주택 비율을 탄력적으로 적용, 시장에 맡겨 운용하는게 합리적이라고 봅니다.
자칫 게도 구럭도 다 놓치고 집값만 올린다든지, 강북과 강남의 도시격차를 더 고착화시키는 우를 범할까 우려됩니다..
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
