MC 성기영: 봄철 전ㆍ월세 거래 성수기가 도래했습니다. 지난해에 비해 전ㆍ월세난이 한층 완화, 다소 여유로운 모습이지만 계약 사기 등이 잇따아 발생, 조심해야 할 것으로 보입니다. 전ㆍ월세 동향과 계약 주의사항을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲전세시장이 한층 진정된 것 같습니다. 최근 동향은 어떤지요?
-그렇습니다. 전세시장은 봄 이사철을 맞아 소폭 상승세를 이어가고 있는데요. 지난해 같은 기간에 비해서는 안정적인 모습입니다. 서울은 배후 주거지역을 중심으로 오름세가 이어졌고, 경기지역은 남양주, 화성, 하남 등 남부권 전셋값이 상승하는 모습입니다. 이런 가운데 신도시 전셋값은 일산과 분당지역의 호조로 2달 만에 주간 변동률이 상승한 것으로 나타나고 있습니다.
지역별로 보면 서울에서는 △금천, △은평, △구로, △동대문, △동작 등이 주요 상승지역으로 꼽히고 있는데 예비신혼부부 및 직장인 수요 증가, 재계약이 늘어나 물량부족 등이 원인인 것으로 파악되고 있습니다.
신도시는 △일산, △분당 등이 상승했고 △평촌은 하락하는 상황입니다. 일산은 중소형을 중심으로 전세가격이 상승, 장항동 호수현대 79㎡는 500만원 상승한 1억6000만~1억7000만원대에 달하고 있습니다.
분당은 일부 소형평형 전세매물 부족과 월세 증가 탓으로 소폭 오름세를 타고 있습니다.
전반적으로 지난해 많이 오른 피로도 등의 여파와 윤달로 인한 신혼부부 분산효과 등이 영향을 미쳐 서울 수도권 지방이 공히 지난해에 비해 안정적으로 흘러갈 것으로 예상됩니다.
▲셋집을 구한다는 것도 여의치 않치만 임대차 계약은 항상 걱정스런 일 중의 하나입니다. 최근 사기사건까지 나오다 보니 더욱 그렇죠?
-올봄 결혼을 앞둔 예비 신혼부부들도 자금에 맞는 전셋집을 알아보러 눈코 뜰 새 없이 바쁠 것입니다. 하지만 이들 마음 한구석에는 급한 마음에 혹시 전세사기라도 당하지 않을까 하는 걱정이 앞서는게 사실이죠. 매물난이라는 바쁜 마음에 덜컥 계약하다보니 낭패를 보는 경우가 많습니다. 전세자가 월세를 몽땅 받아 줄행랑을 치는 사기사건부터 이미 저당잡힌 집에 들어가다보니 전세보증금 조차 돌려받지 못하는 안타까운 일들이 비일비재하죠. 더구나 경제가 어려우면 이같은 경매로 인한 피해 뿐만 아니라 사기를 당하는 일이 다반사죠. 별수 없습니다. 조심하는 수 밖에. 계약에 세심을 기하는게 최선책이죠.
▲다급한 마음과 대충대충 계약이 문제인 것 같아요.
-1차적 이유죠. 매물이 없다는 마음에 서둘러 계약을 하다보면 낭패 볼 확률이 높죠. 이 집을 놓쳐도 또 있다고 생각하고 하나 둘 계약 전 확인사항을 철저하게 체크하는게 우선입니다.
실제 전국 곳곳에서 집주인을 가장한 전세 사기사건이 일어나고 있습니다. 주로 부동산 계약이 서툰 분들을 대상으로 사기사건이 발생하고 있다는게 공통점입니다.
우선 전ㆍ월세 사기에 휘말리지 않기 위해서는 부동산 계약시 기본적인 사항을 체크해야 합니다. 평범한데 문제가 있습니다.
첫째는 인터넷 등을 통한 직거래보다 안전한 중개업소 이용을 권하고 싶습니다. 매매나 전세계약은 주로 중개업소를 통해 이루어지지만 젊은이들 일부는 편리성의 이유로 인터넷을 통한 직거래로 직접 당사자끼리 계약하는 경우가 많습니다.
그런데 직거래는 계약 경험이나 사회경험이 부족한 분들에게 위험합니다. 위험요소가 많기 때문이죠. 예컨대 집주인을 가장한 사람과 계약을 하는 경우도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 추후 퇴거하게 될 때 명확한 하자보수에 대해 시시비비가 힘들어 지게 마련입니다. 또한 정확한 시세를 모르고 전세를 계약할 수 있기 때문에 시세 보다 높은 가격에 계약하기 일쑤입니다. 허가난 중개업소는 일단 물건을 상세히 파악해 줄 의무가 있기 때문에 안전하고 계약에 있어서도 피해를 막을 수 있는 계기가 됩니다. 바로 허가된 중개업소의 공인중개사를 통해 전세계약을 해야 하는 이유입니다.
▲등기부등본 등 필요서류도 잘 따져 봐야 하는데 일반인은 보기 힘들더라구요.
-그렇습니다. 전세계약을 하기 전 먼저 전셋집의 등기부등본을 떼어 봐야 합니다. 등기부등본은 해당구청이나 공인중개업소에 부탁하거나 인터넷에서 쉽게 발급 받을 수 있습니다.
공인중개업소를 이용하면 여기서 모든 것을 서비스해줍니다.
등기부등본 상의 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본 후 근저당권,가등기.압류,가압류,가처분 등의 권리관계를 명확히 따져봐야 합니다.
예를 들어 근저당권 등이 등기부등본 상에 설정돼 있으면, 차후 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 신중하게 따져본 후 계약을 해야 피해를 입지 않습니다.
하우스 푸어들이 많이 생긴탓에 은행에 대출금을 갚지못해 경매에 들어가는 경우가 최근 많거든요.
주택가격에서 우선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세보증금 보다 많다면 문제가 되지 않습니다. 하지만 주택값 보다 적을 시에는 전세보증금 보전이 쉽지 않아 집이 아무리 마음에 들어도 가감하게 뒤돌아서야 합니다. 수많은 단독주택들이 다세대.다가구 주택으로 지어지면서 은행융자를 과도하게 안고 있는 경우가 많습니다. 만약 집주인이 근저당권을 푼다는 조건이면 집주인과 공인중개사와 상의해 신중하게 결정해야 합니다. 가장 고민되는 대목이죠.
▲가등기ㆍ가처분이 설정된 경우도 있죠?
-가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무소용이 없습니다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있습니다.
따라서 기존소유주는 무권리자가 될 수 있기 때문에 이런 경우도 계약을 하지 않는 게 좋습니다. 가처분은 소유권분쟁을 생길 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존을 한 상태를 말합니다. 가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 이럴 경우도 절대 전세계약을 해서는 안됩니다.
▲세대수가 너무 많으면 이것 역시 전세보증금을 돌려받지 못할수 있죠?
-다가구 주택인 경우 현재 몇 세대가 세들어 살고 있는지 먼저 확인하는 것도 필요합니다. 등기부상에 담보권이 설정돼 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 경매와 같은 일이 발생했을 때 전세보증금을 100% 돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있습니다. 이런 경우는 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약해야 합니다. 이때 조심해야 할 것이 최근 처럼 집값이 하락했을 경우까지 염두에 둬야 한다는 점입니다.
▲확정일자를 받아두는 것도 중요하죠. 만약 문제가 생기면 어디에 의뢰하고 상담해야 할지 조언 좀 해주세요.
-전세계약을 했다면 우선 전입신고와 함께 확정일자를 받아두는게 기본입니다. 전입신고와 확정신고는 되도록 잔금이 완료되는 날 하는 게 좋고 해당 동사무소에 계약서를 가져가면 간단하게 할 수 있습니다.
단,확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 점에 유념하셔합니다.
전세권 설정등기는 주민등록 전입신고나 실제거주는 요건이 아니어서 보다 편리합니다.
전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있다.
하지만 전세권 설정등기를 한 경우는 전세권자가 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 배당부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권 설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
▲계약기간 종류 후 다시 계약하는 경우는 어떻게 하나요?
-두가지 경우죠. 같은 조건으로 재계약하는 경우와 전세금을 올려서 계약해야하는 경우.
우선 계약기간 종료 후 같은 조건으로 계약을 체결 했거나 묵시적으로 갱신이 이뤄졌을 때는 당사자끼리 직접 만나거나 가까운 공인중개업소에 들러 도움을 요청하면 됩니다.
기존 계약서에 재계약 사항을 적기만 하면 되지만 이왕이면 전문성을 기하는 공인중개소의 도움을 받는게 부드럽게 전세 재계약을 할 수가 있습니다. 거래를 자주하는 부동산에서 미래 고객확보 차원에서 저렴하게 대행해 줍니다.
전세금을 올려 계약해야 할 때는 사전에 해당 주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람하는게 필요합니다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단하는 것이 중요하죠. 또한 기존에 확정일자를 받은 계약서에는 새로운 확정일자를 받지 못해 새로운 계약서를 작성해야 합니다.
새로 계약서를 써도 기존 확정일자를 받은 금액은 그대로 보상순위가 유지되기 때문에 걱정할 필요는 없습니다. 오른 금액 만큼만 새 확정일자에 따른 대항력이 생기기 때문이죠.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
