MC 성기영: 연초부터 거론되던 거래활성화 대책이 공식 발표됐습니다. 5ㆍ10 대책 내용과 영향, 향후 시장전망 등을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲올 처음으로 거래활성화 대책이 발표됐습니다. 주요내용부터 간추려 주시죠.
-올 처음으로 부동산 활성화대책이 나왔습니다. 지난해 두달 걸러 한번 씩 발표됐지만 올해는 시장이 더 악화됐음에도 대책이 나오지않았는데요. 이는 총선 등이 감안됐고 시장흐름을 짚어내기가 어려운 탓이 있었을 것입니다. 정부는 현재의 시장 상황이 내수경기 회복과 금융, 일자리 등에 악영향을 미친다고 판단, 거래활성화대책이라는 부분적 대책을 발표한 것으로 이해됩니다. 총선에서의 수도권 민심도 일부 반영된 것 아니냐는 여론도 나오고 있습니다. 또 주택시장 정상화대책이라는 제목이 말해주듯 민생살리기에 초점을 맞췄다는 점을 강조, 정부가 부동산을 매우 조심스럽게 다루고 있다는 인상을 줬습니다.
5ㆍ10대책의 주요골자를 보면 무려 16가지 정도로 내용이 방대합니다. 종합선물세트죠. 우선 그동안 꾸준히 나돌던 강남 3구 투기지역 해제가 가장 주된 내용으로 보입니다. 강남 서초 송파 3구의 투기지역 해제로 전국 투기지역지정은 완전히 풀리게 됐습니다.
이번 해제로 강남 3구 주택을 취득할 때 대출 원리금과 이자를 합한 금액이 연간소득의 40%를 넘지 못하도록 하고 있는데 투기지역이 해제되면 50%까지 완화됩니다. 또 3주택 이상 보유자들이 강남 3구 주택을 팔 때 적용되는 양도소득세 10%포인트 중과제도(16~48%)도 사라지게 됩니다. 다소 거래를 유도할 개연성이 있죠. 정부의 거래활성화 의지를 확인시켜주는 선언적 의미도 있구요. 이런게 일부 반영되어서 잠실 주공5단지 등 강남3구 재건축 아파트가격이 일부 오르면서 거래가 된 것으로 확인되고 있습니다. 하지만 이같은 거래활성화에 대한 기대감 외에 재건축아파트는 박원순 시장의 정책변화에 기인한 것으로 보입니다.
따라서 언제든지 다시 가라앉을 소지가 있죠. 실수요자가 뒷받침돼야 거래가 살아나고 가격이 일부 움직일 것으로 예상됩니다.
▲전매제한 완화도 나왔죠.
-예상 대로 전매제한 기간 완화도 발표, 전국의 최대 6만1337가구가 수혜를 입을 것으로 전망됩니다.
분양가상한제 적용주택의 전매제한 규제(주택법 시행령)가 풀려 1) ‘수도권 공공택지 내 전용면적 85㎡이하 주택’은 현행 전매제한 기간이 3년이나 단축되게 됐습니다. 김포한강, 파주운정, 광교, 별내, 오산세교, 용인서천, 송도경제자유구역 등이 수혜지역이 될 것으로 보입니다.
2) ‘수도권 민간택지 전용면적 85㎡이하 주택’은 현행 전매제한 기간이 1년이나 전매제한 폐지됩니다. 행당동 서울숲더샵, 옥수동 래미안옥수리버젠 등이 수혜예상지로 거론될 수 있습니다. 대략 2만1218가구가 수혜를 볼 것으로 전망됩니다.
3)‘그린벨트 해제 공공택지 내 85㎡이하 보금자리주택 외 주택’은 현행 5~7년인 전매제한 기간이 가장 길었습니다. 기간단축으로 수도권에서는 고양삼송지구, 성남여수지구, 의정부민락2지구, 인천서창지구 등 6465가구가 이번 규제완화로 거래가 활성화될 소지가 큽니다.
그밖에 대책들, 1가구 비과세 기간 단축(3년에서 2년으로), 생애최초주택구입자금 대출완화, 2주택자 비과세기간 연장 등을 막판까지 고심, 대책을 내놓은 것으로 보입니다. 이사하기 위해 집을 샀지만 기존 집이 팔리지 않아 한시적으로 1가구 2주택이 됐다면 3년 안에 기존 주택을 팔 경우 1가구 1주택으로 보고 양도세를 면제한다는 내용입니다.
▲끊임없이 거론되던 DTI규제완화, 세제혜택 등은 제외됐죠?
-그렇습니다. 연초부터 끊임없이 해제여론과 불가여론이 맞선 정책이 바로 총부채상환비율 규제완화였습니다. 아시다시피 가계대출문제가 점차 커지면서 국가위기로 치달을 수 있다는 전망이 나오면서 이 문제는 정부내부에서도 의견일치를 보기 힘든 사안이었죠. 900조를 상회하는 가계대출 중 상당부분이 주택대출이라는 점에서 심각성이 큰 게 사실입니다.
또 하우스 푸어, 100만명이 현재 고통을 당하는 입장에서 보면 추가로 빚내 집을 사라고 구매력을 부추기는게 설득력도 없구요. 좀 더 지켜보자는 입장에서 이번 대책에서는 빠진 것으로 보여집니다.
세금문제도 취득세를 다시 깎아주는 문제는 지방세수 감소, 양도소득세 추가 공제는 워낙 지금까지 많이 거론되고 시행된 것이라 제외됐습니다. 부자감세가 부담으로 작용한 면도 없지않습니다.
▲5ㆍ10 대책, 시장 영향력이 좀 있을까요?
-구매력을 되살리는지않고는 현재의 장세를 되돌릴 대안이 마땅치 않습니다. 경제가 좋아져 가계소득이 늘어나고 이것이 주택구매력으로 이어지는 것이 가장 선순환적 방법이지만 현재로서는 만만치않아 주택을 사려는 수요층 마저 시기를 늦추고 망설이는 분위깁니다.
이번 대책이 한계를 가질 수 밖에 없는 이유죠. 다만 하반기 경제상황이 상반기보다는 좋아질 것으로 기대되고 부동산 시장도 상반기가 저점일 확률이 높다는 점에서 하반기에는 다소 거래가 살아날 공산이 있다는 점은 긍정적으로 평가하고 싶습니다.
또 정부가 부동산시장 연착륙을 위해 지속적으로 시장에 시그널을 보내고 있다는 점도 시장 신뢰를 확인시켜주는 좋은 계기가 될 것으로 보입니다.
더 시장이 나빠지면 추가대책이 불가피하고 실제 시장에서는 대선을 앞두고 수도권시장을 살리는 것이 필수적일 것으로 보는 분위기도 있습니다.
여야를 막론하고 거래숨통을 트는 것은 필요하다고 봅니다.
▲실수요자 입장이 중요한데요
-대책 검토기간이 길었고 또 폭탄급 내용이 포함되지않아 시장에 미치는 영향이 제한적일 수 밖에 없습니다. 더구나 유럽 정치·경제적 불확실성, 국내 실물경제 침체 때문에 대책의 영향이 크지않을 것으로 예상됩니다. 지난해 12ㆍ7대책도 반짝으로 끝났던 학습효과가 작용할 것으로 보입니다. 이런 입장에서 보면 오는 2분기까지는 지속적으로 약세에 머물 것으로 보입니다. 하지만 바닥장세에 지속적으로 머물것으로 보거나 추가하락이 있을 것으로 보는 시각은 대체로 적은 분위깁니다. 그만큼 반등의 시점도 함께 고려해야 된다고 봅니다.
실수요자라면 2분기에라도 내집마련을 하는 것도 고려해봐야 할 것입니다. 분양을 받든가 임대주택, 또는 기존 주택급매물도 고려해보시는게 나을 듯합니다.
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