MC 성기영: 5ㆍ10 부동산 대책이 발표된지 꼭 1주일이 지났습니다. 게다가 최근 그리스 등 유로존의 재정위기가 다시 불거지면서 증시 등 자산시장에 미치는 영향이 클 수 밖에 없는 상황입니다. 내외우환 속 부동산시장을 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.▲주택시장 정상화 대책, 발표한지 1주일이 지났는데요.
-예상했던 대로 시장반응은 시큰둥한 모습입니다. 발표 직전 기대감으로 거래가 다소 이뤄지고 가격이 오르는 상황이 연출됐읍니다만 재차 주저앉는 모습입니다. 5ㆍ10대책이 무려 18개 부분을 포함, 종합선물세트식이었지만 소리만 요란한 셈입니다. 물론 최근의 글로벌 경제상황도 영향을 미치고 있다고 봅니다. 그리스 디폴트 상황이 유로존을 흔들고 있고 이게 바로 우리 증시까지도 영향을 미쳐 종합주가지수가 1800대선까지 물러난 상황이죠.
이같은 금융위기는 실물경제도 영향을 미쳐 자칫 하반기 경제에 찬물을 끼얹을 것으로 보입니다. 당초 상저하고 상황을 예상, 부동산도 하반기쯤 다소 살아날 것으로 기대됐는데 지금상황으로는 어렵다고 봐야 할 것 같습니다.
▲지역적으로 나눠서 보죠. 사실 5ㆍ10대책은 강남3구 투기지역 해제와 거래신고 해제 등으로 강남을 위한 대책이 아니었나 할 정도였는데 현재 상황은요?
-강남 서초 송파 3구의 해제가 사실상 가장 큰 이슈였기에 그렇게 전망됐는데요. 15일부터 투기지역에서 해제된 강남3구는 매수세가 살지 않아 오히려 가격이 하락하는 등 시장이 잠잠한 모습입니다. 오히려 가격이 최고 5000만원까지 하락하면서 급매물이 다시 나오는 장세입니다.
매물 호가도 크게 벌어지고 있습니다. 2000만~3000만원만 정도이던 것이 지금은 7000만원대로 벌어지면서 거래가 안되는 상황입니다. 그만큼 살 사람과 팔 사람의 시각이 엇살린다고 봐야합니다.
그동안 뜸을 많이 들인 탓에 대책에 따른 효과는 이미 가격에 선반영됐고, 실질적으로 거래에 도움이 될 만한 총부채상환비율(DTI) 완화, 취·등록세 완화 등의 조치도 빠진 탓으로 보입니다.
투기지역 해제로 종전 40%에 묶여있던 DTI, LTV(주택담보인정비율) 상한이 50%로 상향 조정됐지만 시중은행에서 이미 일부 상품에 한해 DTI비율을 60%까지 적용하고 있어 수요자들이 체감하는 효과가 크지 않은 점도 냉랭한 분위기를 부르는 요인으로 지적되고 있습니다. 취ㆍ등록세 감면도 기대했으나 제외된 탓도 있구요.
▲강북지역은 어떤가요?
-거래가 안되기는 마찬가집니다. 5∙10 부동산 대책이 강남3구에 집중되면서 서울 강북권 부동산 시장은 거래 활성화나 집값 반등에 대한 기대가 아예 사라진 분위기입니다.
매물이 재차 출현하면서 가격 하락세가 두드러지고 있습니다 강북권은 오히려 매물만 늘려 거래를 더 위축시키는 역효과만 낳고있다고 봐야 할 것 같습니다.
실망 매물이 나오면서 은평뉴타운 등지에서는 평균 매물보다 수천만원 낮춘 급매물이 나오는 분위깁니다. 다만 양도세 비과세 요건 완화는 다수 수혜가 될 것으로 보입니다.
▲수도권 대책이라고 볼 수 있었는데 수도권지역은요?
-경기도는 아예 이번 대책 관련 회의까지 열었는데요. 별영향이 없을 것으로 판단, 경기도 차원에서의 대책을 내놓기로 할 정도입니다. 용인 수원 인천 등지의 거래부진사태가 지속되고 있고 가격도 지속적으로 빠지는 양상입니다. 경기도 취ㆍ등록세가 하루 200억원가량인데 별 변화를 보이지않고 있다는 점도 거래부진이 계속 이어지고 있다는 것을 말해주고 있습니다.
▲전매제한 완화에 대한 기대감은 높은 것 같던데요.
-그렇습니다. 유망지역 아파트에 대해서는 전매기간이 풀려 되팔 수 있는 길이 생긴 것이죠. 5ㆍ10 부동산대책의 최대 수혜지로 강남권 보금자리 지구가 꼽히는 것도 같은 맥락입니다.
강남3구 투기지역 해제로 총부채상환비율(DTI) 규제가 완화된데다 주택거래신고지역 해제로 강남3구 오피스텔도 일정요건을 갖추고 있으면 지방세 감면혜택을 받을 수 있게 됐습니다.
보금자리지구의 전매제한 기간 및 의무거주기간도 완화되면서 그린벨트 해제에 따른 보금자리주택에 적용되는 전매제한 기간이 5~10년에서 2~8년으로 줄었고, 의무거주기간도 5년에서 1~5년으로 단축된 점이 매력이죠.
강남보금자리지구, 세곡2보금자리지구, 우면2보금자리지구 등에서 중소형 중대형 아파트 총 2907가구와 오피스텔 약 2558실이 쏟아질 전망인데 벌써부터 관심이 모아지고 있습니다.
민영은 동탄2신도시가 최대 수혜지역이 될 것으로 예상됩니다. 이곳에선 GS건설·롯데건설·KCC건설·모아건설·우남건설·호반건설 등 6개 건설사가 다음 달 5519가구를 동시 분양할 예정입니다. 동탄2신도시는 교통망과 수요가 풍부한 데다 전매제한 기간까지 단축되는 만큼 분양가격만 합리적인 수준에서 책정되면 청약경쟁이 생겨날 것으로 예상됩니다.
수도권 신도시 중에서 비교적 청약성적이 좋은 광교신도시의 한양수자인, 호반베르디움, 광교푸르지오월드마크 등도 수혜 받을 것으로 예상됩니다.
▲그리스 디폴트 파문, 유로존 재정위기 등이 부동산시장에 미치는 영향은 어느정도일까요?
-지난 2008년 글로벌 금융위기 상황에 비해서는 파장이 적을 것으로 보입니다. 또 연정이 제대로 실현되고 긴축정책을 그대로 수용한다면 그리 큰 영향은 받지않을 것으로 보입니다. 미국의 경제가 살아나는 분위기고 중국이 긴축을 풀려는 모습이어서 그렇습니다. 하지만 긴축을 거절할 경우 심각해질 것으로 보입니다. 글로벌 금융시장에 영향을 받게 되고 이는 실물경제에 파급, 우리 같은 무역국가는 타격을 받을 수 밖에 없습니다. 적어도 하반기 내내 영향을 미칠 공산이 크죠.
과거 경제위기시 집값이 30% 정도 하락하는 경험이 있는데 그정도 까지는 아니더라도 매수세가 더욱 위축될 소지가 있습니다. 특히 수도권은 경제영향을 강하게 받는 지역이죠. 그래서 문제입니다.
▲실수요자 는 어떻게 해야 할까요?
-우선 집이 안팔려 고생하는 108만가구의 하우스 푸어가 걱정입니다. 적어도 가을시장에나 가야 다소 호전될 기미가 보일 것으로 생각됩니다. 2분기는 그런 의미에서 바닥저점 확인시기가 될 것이구요. 매입은 오히려 2분기가 타이밍이 될 수 있죠.
아파트물량이 또 많이 나오는데요. 섣부른 분양보다 실수요자 입장에서 분양받아야 합니다. 시장패러다임이 실수요 중심으로 완전히 바뀌고 있다는 점을 명심해야 합니다.
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