MC 김갑수: 지난달 10일 부동산 활성화 대책 이후 한 달여만에 나온 이명박 대통령의 주택거래 활성화 발언, 어떤 의미가 있고 또 앞으로 예상되는 대책은 또 무엇인지 짚어봅니다.
헤럴드경제 장용동 대기자를 전화로 연결합니다.
▲이명박 대통령이 내외신 기자들과의 인터뷰에서 주택거래 활성화 의지를 거듭 밝혔더군요. 먼저 이명박 대통령의 발언 내용부터 살펴 볼 필요가 있겠죠.
-이명박 대통령은 지난 13일 내외신 기자회견에서 부동산거래 활성화에 대해 언급했는데 대략 4가지 정도 정부 의중을 들여다볼 수 있어 관심입니다.
첫째는 부동산 경기 부양에 뜨거운 찬반이 일고 있는 총부채상환비율(DTI) 완화에 대해 부정적으로 답변했다는 점입니다. “DTI를 풀었는데도 부동산 경기는 제자리에 있고 가계 부채만 늘리는 게 아닌가 싶어 못한다”고 말했습니다.
둘째는 주택 투기가 활기를 띠는 시대는 지났다고 밝혀 투기규제용으로 만든 규제를 대대적으로 해제해야 한다는 입장을 보였습니다. 새로운 패러다임에 부합하기 위해 규제를 대폭 해제해야한다는 것으로 해석됩니다.
세번째는 ‘주택건설업체가 인구당 제일 많은 나라가 대한민국이다. 과잉이다’ 라고 밝혀 주택업체의 구조조정이 필요하다는 입장을 보였습니다. 이는 과다한 업체들이 주택을 공급하다보니 수요자 피해와 수급균형 등이 맞지않고 난립 피해가 생긴다는 취지로 이해됩니다.
마지막으로 주택임대업체 제약을 풀어주고 지방근무자가 수도권 집 한 채를 가질 수 있도록 해야 한다고 밝혔는데 이는 집 살 환경을 만들어주겠다는 의지로 풀이됩니다.
이같은 4가지 발언은 부동산시장에 영향을 미칠 중요한 내용으로 주택건설업계는 물론 부동산업계 역시 향후 어떤 정부대책이 나올지 촉각을 곤두세우고 있는 상황입니다.
▲5ㆍ10 부동산 활성화 대책이 발표 시행된 지 한 달정도 지났을 뿐인데, 다시 주택거래 활성화에 대해 언급을 한 건 어떤 이유일까요? 대책은 나왔는데 생각 만큼 잘 안풀린다 이렇게 얘기할 수 있을까요?
-그렇습니다. 사실 강남3구 투기지역해제, 분양권 전매제한완화 등을 주요골자로 한 5ㆍ10대책은 발표 당시부터 영향이 제한적일 것이라는 여론이 많았습니다. 매매활성화를 위한 환경이 제대로 되어있지않은 마당에 부분적 대책이 효험을 발휘할수 없는 것이죠. 매수세 보다 매도자를 위한 대책이 주류를 이뤘구요. 실제로 발표 한 달이 지났지만 강남3구에서 조차 약발이 먹히지않아 주택매매거래는 더욱 위축되고 재건축 아파트가격은 재차 하락하는 상황입니다.
바로 이같은 상황을 의식한 것으로 풀이됩니다. 정부도 답답하죠. 묘책이 있을 수 없으니까요. 예컨대 총부채상환비율, DTI규제 완화만해도 풀자니 가계부채에 걸리고 묶어두자니 매매거래, 분양에 걸림돌인 되고 있죠.
분양가 상한제, 다주택자 양도세 중과 폐지 등도 국회에서 걸려 제대로 입법화되지않고 있으니 진퇴양난인 셈입니다.
▲실제로 현재 부동산시장 상황, 어떻습니까? 대책 발표 이후, 특히 관심을 모았던 곳이 강남3구일텐데요. 투기지역 해제이후 어떻게 됐습니까?
-말씀드린 것 처럼 주요 재건축아파트의 가격이 하락하고 거래도 되지않는 상황입니다. 오히려 지난 2-3월보다 못한 분위기입니다. 잠실 주공 압구정 현대 대치동 은마 모두 2000만원대 정도 하락한 상황입니다. 수도권은 더욱 심각한 상황이구요. 지방권 역시 점차 활력이 둔화되는 것으로 판단됩니다. 계절적 비수기에 접어들면서 매수세가 크게 위축됐기 때문인데요. 엎친데 덮친 격으로 유로존 재정위기가 불거지면서 이같은 거래 동결사태는 더욱 심화되는 분위깁니다. 분양시장 침체도 여전하구요.
당초 상저하고로 판단했으나 상저하저 정도로 하반기에도 크게 달라질게 없다는 전망이 속속 나오고 있습니다.
▲왜 대책이 시장에 먹히지 않는 걸까요?
-근본적으로 매수세 위축이 풀리지 않아서 입니다, 집 살 수요층이 없기 때문이죠. 유로존 문제로 경제상황이 더욱 불안해진데다 시장 내부적으로도 집값이 오를 가능성이 거의 없기 때문에 시장개입이 없는 것입니다. 바닥이 어디냐라는 얘기가 나오는 것도 같은 맥락으로 풀이됩니다. 어느정도 소득이 보장되고 집값이 오를 소지가 있어야 매수세가 생겨나는 법인데 바로 이같은 여건조성이 되지않고 있는 것이죠.
또 대책이 매도자 중심으로 이뤄지고 있다는 것도 재고해봐야 할 것입니다. 양도세율 완화, 일시적 2주택기준 완화 등도 집을 파는 사람만을 위한 대책으로 보입니다. 살 사람, 매수세에 대한 대책을 좀 더 과감히 내놓을 필요성이 있습니다.
예컨대 생애최초 주택구입자금에 대해서는 0% 금리를 적용한다든지 해서 건전한 매수세를 살릴 대책이 필요하다는 얘기죠,
▲이명박정부 들어 정부와 서울시가 내놓은 부동산 관련 정책과 시행이 무려 52차례라고 하더군요. 그 중에서 굵직한 종합대책만도 13개였고요. 그런데 이들 대책 모두 거래를 활성화하고 부동산을 안정시키는데 별 효과를 거두지 못했다는게 대체적인 평 아닌가요? 대책은 많이 나왔는데도 왜 효과를 못 본걸까요?
-선제적 대응이 중요한데 대책이 시기를 놓친 경우가 많았고 또 발표돼도 실행이 되지못했습니다. 시장에 불확실성만 잔뜩 키운 셈이죠. 예컨대 분양가 상한제 폐지, 다주택자 양도세 중과 폐지만해도 서너차례 대책으로 발표됐지만 국회가 제대로 가동되지않아 불발됐습니다.
앞을 보고 정책을 해야 하는데 시장에 뒤따라가다보니 자꾸 헛발질만 한 셈이죠. 대통령께서 지적하신 것처럼 시장 패러다임은 크게 바뀌는데 낡은 정책으로 맞서는 꼴입니다. 다주택자를 투기범으로 보는 시각에서 이제 전ㆍ월세집을 공급하는 임대업자로 보는 시각전환이 필요하다는 얘깁니다.
▲13전14기라고 아무래도 관심을 갖게 되는 것이 이번 이명박 대통령의 발언과 관련된 후속 대책입니다.. 관계부처에서는 발빠르게 움직이고 있다는데...발언을 미뤄볼 때 예상할 수 있는 정부의 14번째 대책은 무엇일지?
-우선 주택 매수세를 살리기 위해 주택임대사업자에 대한 보유규제가 완화될 것으로 보입니다.이미 정부가 수차례 공약했음에도 관련법 개정이 되지않고 있는 다주택자에 대한 양도세 중과폐지 등 그동안 투기방지를 위한 규제장치가 추가로 풀릴 것으로 보입니다.
또 신탁기관과 리츠ㆍ 펀드에 대한 종합부동산세 비과세와 법인세 추가과세 배제 일몰 연장 및 요건 완화가 실시 될 수 있을 것으로 보입니다.
이렇게 되면 여유자금을 가지고 임대업을 하려는 사람들이 주택을 매입하려는 심리가 생겨나 거래가 활성화로 이어질 것으로 보입니다.
지방 근무자가 서울에 한 채 집을 더 마련할수 있도록 제약을 해소하겠다는 것도 2주택자 규제범위를 좀 더 완화하는 추가대책이 나올 것으로 보입니다. 역시 매수세를 살리는 대안이 될 것입니다.
전ㆍ월세 대책으로는 국민주택기금을 통한 전세보증금 지원 한도 확대 등이 점쳐지고 있습니다. 이 밖에도 주택 장기보유자에 대한 매매 인세티브를 늘려주는 방안, 취득세 감면 시한 연장 등의 대안이 거론되고 있습니다.
또 주택건설업체의 구조조정 방안 등도 별도로 마련될 것으로 보입니다. 다시 말해 세제 및 재정지원을 포괄하는 거래활성화 대책을 기대해볼 수 있을 것입니다.
▲효과가 있겠습니까?
-역시 제한적일 수 밖에 없습니다. 가장 중요한 문제는 경제상황이 좋아져 일반 국민의 호주머니 사정이 좋아지고 집 살 의욕이 생겨야 한다는 점이거든요.
더구나 1000조원대에 달하는 가계부채 문제와 유럽발 재정위기가 지속되고 있는 상황에서 이같은 것을 기대하기 힘들다고 봅니다.
다만 하반기 경기여건이 호전되고 이번 추가대책으로 일부 매수세가 살아난다면 제한적이나마 수도권 주택시장 거래부진을 타개하는데 도움이 될 것으로 예상됩니다.
<장용동 대기자>
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