▲동탄 신도시에 계신다면서요?
-예, 저는 동탄1신도시 화성복합문화센터에 나와있습니다. 말씀하신 것 처럼 동탄은 이번에 2차로 건설되는 신도시 아파트 분양을 앞두고 있는데요. 여기는 한국토지주택공사에서 동탄신도시의 향후 전망에 대한 설명회를 갖는 장입니다.
신도시 분양을 앞두고 토지주택공사에서 신도시 설명회를 여는 경우는 처음입니다. 좀 더 자세히 2기 신도시의 특장점을 알리고 향후 전망을 설명하기 위한 것인데요. 수요층의 관심이 큰 것으로 보입니다. 수백명이 모여 이를 듣고 질문도 하고 투자전망을 알아보고 있습니다. 시장침체 지속 여부와 과잉공급 우려, 향후 전망 등이 수요층의 최대 관심입니다.
▲동탄신도시, 현재 건설현황은?
-동탄신도시는 서울 기점 대략 40km로 남부권 직주근접형 자족도시입니다. 기흥단지와 오산 사이에 건설되는 대규모 신도시로서 주변에 삼성전자 기흥반도체 등 대규모 첨단공단과 산업단지가 입지해 있고 경부고속도로, 1번 국도가 관통합니다. 수원, 화성, 안성, 평택권까지 영향을 미치며 크게는 서울과 세종시의 중간기착지 정도로 인식되고 있습니다.
지난 2000년에 계획된 제1신도시는 273만평에 4만1000가구가 이미 입주됐고 인프라도 완비됐습니다. 글로벌 금융위기 상황에서도 집값이 탄탄한 상황을 보여 3.3제곱미터당 1100만원대를 유지하고 있습니다. 60만평규모의 산업단지, 인구흡인력이 컸기 때문입니다.
이번에 첫 분양하는 동탄 2신도시는 726만평규모로 동부권이 주 개발지입니다. 여기에 11만1000가구의 아파트가 건설되는데 이물량 중 시범단지 5519가구가 이번에 공급되는 것입니다.
동탄1,2신도시를 합할 경우 1000만평이 넘는 규모로 분당신도시의 1.8배 일산의 2.2배 수준입니다. 대규모 신도시죠. 주택도 15만여 가구에 달합니다.
현재 2신도시는 택지조성공사가 한창 진행입니다. 여기에는 KTX가 지나는 광역환승시설이 설치, 서울 20분, 전국 2시간권에 연결이 가능하며 제2경부고속도로, 제2외곽순환,광역전철 등 교통허브가 구축될 것으로 보입니다.
▲이번에 공급하는 물량, 설명 좀 해주시죠.
-이달말 동시분양 예정인 5519가구는 동탄2신도시에서 가장 먼저 공급되는 시범단지 성격의 물량입니다. 롯데건설, 우남건설, GS건설, 호반건설, KCC건설, 모아종합건설 등 6개사가 동시분양에 나서는데요. 광역교통역세권과 골프장 조망권지역으로 구분됩니다.
예컨대 A-15블럭의 1442가구는 전용 59, 69, 73, 84㎡의 소형평형으로 앞으로 개통될 KTX 복합환승센터 동탄역과 인접한 역세권 단지입니다. A-10블록 역시 전용 72~84㎡ 형 559가구로 역세권에 들어섭니다. 전체의 4000가구가 국민주택규모의 중소형입니다.
중대형 1416가구는 골프장 조망권이 특장점으로 꼽힙니다.
▲청약전망은 어떻게 보세요.
-공교롭게도 동탄2신도시 첫 분양은 현재 입주완료된 1신도시의 분양시기와 일치합니다. 지난 2004년 7월 동탄 신도시 분양 당시를 되새겨보면 각 건설사 모델하우스마다 수십미터씩 줄을 서는 진풍경이 연출됐습니다. 당시 주택가격이 오르는 시장 활황기였기 때문이었죠. 당첨만 되면 수 억원의 프리미엄이 보장되었구요. 초여름의 더운 날씨에도 불구하고 분양현장은 설레임과 흥분이 교차한 축제의 한마당이었습니다.
현재 부동산 시장 침체를 감안하면 2004년 분양당시의 투자열기와는 상당한 온도차이가 있습니다. 그래도 수요층은 여전히 당시의 대박 (大舶)꿈을 그려보고 있습니다. 실제 동시분양 참여업체들은 분양이 가까워오면서 문의가 두배 정도 늘었다고 합니다.
소규모 분양이 주류를 이루고 있는데다 신규수요가 많아 비교적 호조를 이룰 것으로 보입니다. 하지만 중대형, 소형도 일부는 미분양이 불가피할 것으로 봅니다. 시장체력이 너무 떨어진데다 수요기반이 감소했기 때문이죠. 여기에는 착한 분양가 바로 저렴한 분양가가 크게 좌우하리라 봅니다. 현재 1신도시와의 비교는 별의미가 없습니다. 얼마나 더 내려갈지 모르기 때문이죠. 저는 1000만원대 이하는 되어야 한다고 봅니다.
▲선택요령 좀 조언해주시죠.
-일단 전체적인 입지여건가운데 해당 아파트가 어디에 있는지를 봐야 할 것 같습니다. 시범단지를 주목해야 하는 이유죠. 신도시는 정부 계획 아래 순차적으로 개발됩니다.
따라서 초기 분양 아파트의 성공이 무엇보다 중요합니다. 전체 신도시의 성패를 좌우하는 시범단지는 따라서 입지적으로 가장 좋은 곳에, 분양가는 저렴하게 분양됩니다. 이번 분양물량이 통합환승센터와 산업단지 근처에 자리잡고 있는 것이나 KTX 등 다양한 대중교통 수단을 한자리에서 갈아탈 수 있는 곳인 이유도 여기에 있습니다.
신도시에서 시범단지 아파트는 실패한 적이 없습니다. 가격이 이를 말해주죠. 가장 비쌉니다. 분당 서현동일대 시범단지도 마찬가지죠. 이곳 시범단지내 아파트는 신도시 내 다른 단지들보다 가격적인 면 뿐만 아니라 입주민들의 생활만족도도 항상 우위에 있습니다.
주변환경도 중요합니다. 이제 복잡한 주거환경보다 좀 조용한 입지를 찾는 경향이 짙어지고 있습니다. 조망권이 있다는 것은 그 만큼 조용하다는 얘깁니다. 가격도 높을 수 밖에 없구요. 구미동 대림이 분당에서 최초로 1000만원대를 넘어간 것도 같은 맥락입니다.
일산 호수공원 주변아파트가 비싼 것도 같은 이유구요.
동탄1신도시도 마찬가지죠. 분양 당시 월드건설이 분양한 ‘월드메르디앙 반도보라빌’ 35평형은 1순위 최고 경쟁 률(200대1)을 기록했다. 타 건설사 보다 공원 조망이 가장 탁월하다는 평가때문. 이외에 전철노선ㆍ학군 등도 눈여겨 볼 대목입니다.
▲수도권 신도시 전망을 어떻게 보세요?
-수도권 2기 신도시 김포 한강, 파주 운정, 위례, 판교신도시 외에 송도 청라 영종, 평택 고덕 등에서 나오는 주택이 무려 51만 가구 정도입니다. 여기에 보금자리에서 나오는 주택 20만 가구정도를 합하면 무려 70만 가구 이상이 공급되는 것입니다.
현재와 같은 수요감소 상황에서 과잉공급되는 것으로 볼 수 있습니다. 물론 연차적으로 건설분양되는 것이긴 하지만. 단기적으로 보면 입주분양이 맞물리면서 가격하락은 물론 미입주 사태가 지속될 것으로 예상됩니다.
그만큼 투자에 주의해야 한다는 얘기죠. 때문에 인구흡인력이 가장 중요하다 봅니다. 인구가 몰려드는 곳은 투자성이 커질 것이고 그렇지않고 집만 많이 공급한 지역은 내려갈 수 밖에 없습니다. 패러다임 변화에 대응한 선택도 중요하구요.
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